Május elején a budapesti újépítésű lakáspiac számait már lehetetlen úgy nézni, hogy közben ne lebegjen ott a háttérben az elmúlt évek egyik legnagyobb politikai fordulata. Tizenhat év után új kormány alakult Magyarországon, ráadásul a kabinet rendkívül erős felhatalmazással kezdheti meg a működését.
Az ingatlanpiac szempontjából ez egyszerre jelent bizonytalanságot és komoly várakozásokat. A piac most elsősorban arra figyel, mi marad meg a korábbi lakástámogatási rendszerből, milyen új szabályok jöhetnek, változik-e a CSOK vagy az Otthon Start, és hogyan alakulhatnak az építési, áfa- vagy fejlesztési szabályok.
Az ingatlanpiac hagyományosan lassabban reagál a politikai változásokra, ugyanakkor a fejlesztők és befektetők hangulata nagyon gyorsan megváltozhat, különösen egy olyan időszakban, amikor az elmúlt évek brutális drágulása után amúgy is sok a kérdőjel a piacon. Éppen ezért különösen érdekes volt megnézni, hogy a május eleji kínálati adatokban látszik-e már bármiféle hirtelen törés vagy pánikreakció.
A piac egyelőre nem omlott össze a kormányváltás után
A jelenlegi számok alapján a budapesti újépítésű piac egyelőre meglepően stabil maradt a kormányváltás után.
Bár a tavaly látott, sokszor már extrémnek számító 18-24 százalékos éves drágulási ütem egyértelműen lelassult, az árak továbbra sem indultak el lefelé. A május eleji adatok szerint az újépítésű lakások négyzetméterára még mindig 7,5 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban.
Ez különösen érdekes annak fényében, hogy az infláció közben már tartósan 2 százalék körüli szintre süllyedt vissza. Vagyis az új lakások ára továbbra is gyorsabban nő, mint az általános árszint, még akkor is, ha a 2025-ben látott elszálló drágulás most már egyértelműen kifulladóban van.
Brutális különbségek alakultak ki Budapest kerületei között
A budapesti újépítésű piac továbbra sem kezelhető egységes egészként. Miközben városi szinten még mindig áremelkedés látszik, kerületi bontásban már sokkal vegyesebb a kép.
A prémium budai lokációk továbbra is külön világot képviselnek. Az I., II. és XII. kerület továbbra is a legdrágább zónák közé tartozik. A XII. és az I. kerületben a kínálati négyzetméterár már megközelíti a 3 millió forintot, miközben a II. kerület is stabilan 2,5 millió forint felett mozog.
A prémiumprojektek piacán egyelőre nem látszik érdemi korrekció, ami arra utal, hogy a felső kategóriás vevőkör továbbra is aktív maradt.
Közben több külsőbb vagy korábban gyorsan dráguló kerületben már érzékelhető némi megtorpanás. Például az V. vagy a XIX. kerületben éves összevetésben már csökkent a medián négyzetméterár, míg máshol inkább stagnálás látható.
A különbségek továbbra is óriásiak: Budapest egyes részei között közel háromszoros árkülönbség alakult ki. A fővárosi átlagos négyzetméterár 1,75 millió forintról 1,88 millió forintra nőtt. A képet ugyanakkor torzíthatja, hogy néhány kerületben nagyon kevés projekt fut egyszerre, így egy-egy nagyobb beruházás önmagában is jelentősen befolyásolhatja az adatokat.
A luxuskerületek teljesen elszakadtak a magyar fizetésektől
A budapesti lakáspiaci szakadékot még jobban mutatja, hogy az egyes kerületekben az újépítésű lakások mekkora része kerül többe, mint húsz évnyi nettó mediánfizetés.
A jelenlegi kereseti szintek mellett ez nagyjából 100 millió forintos árszintet jelent. A térképek alapján jól látszik, hogy a klasszikus prémiumövezetek továbbra is teljesen külön ligában mozognak.
A Várnegyedben, a Hegyvidéken, valamint a belváros bizonyos részein szinte minden újépítésű lakás meghaladja ezt a szintet.
Eközben a külsőbb pesti kerületekben még mindig jóval több olyan projekt található, amely legalább elméletben elérhető lehet a felső-középosztály számára is.
A különbség tehát már nemcsak a négyzetméterárakban jelenik meg, hanem abban is, hogy egy adott kerület kínálata mennyire szól még a magyar fizetésekből élő vásárlóknak.
A jelenlegi folyamatok alapján Budapest újépítésű piaca egyre inkább kettészakad: a prémium budai zónák befektetői és luxuspiaccá válnak, miközben a megfizethetőbb új lakások fokozatosan kiszorulnak a külső kerületekbe.
Van, ahol már 50-60 évnyi fizetés kellene egy új lakáshoz
A jelenlegi budapesti árak mellett egy nettó mediánbérből élő átlagos vásárló, ha minden forintját félre tudná tenni, fővárosi átlagban körülbelül 25 év alatt tudna megvenni egy átlagos újépítésű lakást.
És ez még mindig csak elméleti számítás.
A prémiumkerületekben ennél is sokkal durvább a helyzet. A XII. kerületben közel 58 évnyi nettó jövedelem kellene, a VI. kerületben 53 évnyi, az I. és II. kerületben pedig nagyjából fél évszázadnyi fizetés lenne szükséges egy átlagos új lakás megvásárlásához.
Ehhez képest a külsőbb pesti kerületek már-már megfizethetőnek tűnnek, legalább budapesti összehasonlításban. A XX., XXIII., VII. és XVII. kerületben 17-19 év körüli értékek látszanak. Ez még mindig rendkívül magas, ugyanakkor jól mutatja, mekkorára nyílt az olló Budapest különböző részei között.
Most jöhet az igazi kérdés: meddig tartható ez az árszint?
A május eleji számok tehát egyelőre meglepően nyugodt piacot mutatnak. A kormányváltás nem indított el látványos korrekciót, az árak továbbra is tartják magukat, a prémiumkerületek pedig továbbra is külön életet élnek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a következő hónapokban ne jöhetnének komoly változások.
Az új kabinet lakáspolitikai döntései, legyen szó a CSOK átalakításáról, az Otthon Start jövőjéről, az áfaszabályok módosításáról vagy a fejlesztői engedélyezési rendszer változásairól, nagyon komoly hatással lehetnek arra, hogyan alakul a kínálat és az árak a budapesti újépítésű piacon.
A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése most az lehet: valóban stabil marad-e a piac, vagy csak egy átmeneti nyugalmi állapotot látunk egy nagyobb átrendeződés előtt.
