Évi 1 százalékos vagyonadó terhelheti az egymilliárd forint feletti nettó vagyonrészt, a 100 milliárd forint feletti részre pedig 1,5 százalékos kulcs vonatkozna a társadalmi egyeztetésre bocsátott törvénytervezet szerint. Az ingatlanok értékét többféle módszerrel állapítanák meg, a korábbi vételártól a NAV értékelési modelljén át a szakértői becslésig. A javaslat a befektetési célú lakások tulajdonosait és a nagy értékű ingatlanvagyonnal rendelkezőket is érintheti. A részletekről a Portfolio ingatlanjogászokat és adószakértőket kérdezett.
Vételár, NAV-modell vagy szakértő? Így értékelnék az ingatlanokat
A tervezet több lépésben határozná meg a belföldi ingatlanok értékét. Ha az ingatlant az előző 12 hónapban vásárolták, főszabály szerint a vételárból indulnának ki. Régebbi szerzés esetén akár tíz évre visszamenőleg is figyelembe vehetnék az eredeti árat, az ingatlanárak változásával korrigálva.Ha ezek a módszerek nem alkalmazhatók, bizonyos ingatlanoknál a NAV tömeges értékelési modellje is szóba jöhetne. Más esetekben független szakértő állapíthatná meg a forgalmi értéket. A legfeljebb egy éven belüli adásvétel árától azonban csak kivételes esetben, megfelelő indoklással lehetne eltérni.
A NAV olyan adatbázist és kalkulátort is fejlesztene, amely a megadott ingatlanjellemzők alapján segíthetne a piaci érték becslésében. A lakásoknál az MNB lakásárindexe, a termőföldeknél a KSH adatai, más ingatlantípusoknál pedig az alkalmazható árindexek szolgálhatnának alapul.
A számításnál az időközbeni változásokat is figyelembe kellene venni. Egy felújítás növelheti az ingatlan értékét, míg például egy elemi kár vagy a műszaki állapot jelentős romlása csökkentheti azt. Az 500 millió forintot elérő kiemelt értékű ingatlanoknál szigorúbb szakértői feltételek is érvényesülnének: bizonyos esetekben igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőre és legalább két értékelési módszerre lenne szükség.
A tervezet a lakás fogalmát is körülhatárolná. A lakhatásra szolgáló ingatlanhoz tartozó garázs, műhely, üzlet vagy gazdasági épület nem feltétlenül számítana a lakás részének, még akkor sem, ha fizikailag egybeépült vele.
A külföldi ingatlanokra külön értékelési szabályok vonatkoznának. A szerzéskori vételárból vagy hivatalos értékből indulnának ki, amelyet később évi 3 százalékkal vagy az adott ország ingatlanárindexével módosíthatnának. Ha ezek a módszerek nem alkalmazhatók, hivatalos érték vagy független becslés jöhetne szóba.
A hitelek és a közös tulajdon is bonyolíthatják a számítást
Közös tulajdon esetén az értéket a tulajdoni hányadok szerint kellene figyelembe venni. Házastársaknál elsősorban a vagyonjogi szerződés vagy a felek megállapodása számítana, ennek hiányában pedig meghatározott feltételekkel egyenlő arányú megosztásra is lehetőség nyílna.
A szabályozás különösen összetett lehet azoknál, akik ingatlanvagyonukat cégeken keresztül birtokolják. A társaságok tartozásainak figyelembevétele ugyanis nem minden esetben egyértelmű, ami szakértői értelmezést és további pontosításokat tehet szükségessé.
Már a 2026-os vagyon után is fizetni kellene
A tervezet szerint az adókötelezettséget az év utolsó napján fennálló vagyon alapján állapítanák meg. Ha a javaslat a tervezett formában hatályba lépne, már a 2026. december 31-i vagyonállapot is számítana, az első bevallási és fizetési határidő pedig 2027. augusztus 31. lenne.A fizetendő adó bizonyos költségekkel és más adókkal csökkenthető lehetne. Ide tartozhatna például egyes kötelező szakértői szolgáltatások díjának meghatározott része, illetve az adott vagyonelem után megfizetett helyi vagy külföldi adó.
A javaslat hatásvizsgálata hozzávetőleg 15 ezer magánszemély és 2 ezer vagyonkezelési adóalany érintettségével számolt. Bár ez viszonylag szűk kört jelent, a vagyon összetettsége miatt az értékelés és az adminisztráció jelentős feladatot róhat az érintettekre.
Eladási hullámot hozhat a vagyonadó?
A tervezet a nagy értékű ingatlanportfóliók tulajdonosainál is éreztetheti a hatását. Azok kerülhetnek különösen közel az adózási küszöbhöz, akik több lakást tartanak befektetési céllal, vagy ingatlanvagyonuk más eszközökkel együtt meghaladja az egymilliárd forintos nettó értéket.Egy 2 milliárd forint értékű ingatlan esetében például – ha a teljes összegből egymilliárd forint számít adóköteles vagyonrésznek – az évi 1 százalékos kulcs 10 millió forint adót jelenthetne. A tényleges kötelezettség azonban a tervezet részletszabályaitól, a nettó vagyon számításától és az esetlegesen levonható tételektől függne.
A szakértők szerint egyelőre nem lehet biztosan megjósolni, hogy a javaslat tömeges ingatlaneladást indítana-e el. Az ingatlan pénzzé tétele önmagában nem feltétlenül csökkentené az adóalapot, hiszen az eladásból származó pénz továbbra is a vagyon része maradhatna. Inkább a vagyon összetételének átalakítása, az adótervezés vagy bizonyos esetekben a lakóhely megváltoztatása merülhet fel.
Azok számára is fontos lehet a szabályozás, akiknek a vagyona jelentős részben nem termel rendszeres jövedelmet, például családi otthonban, nyaralóban vagy termőföldben áll. Ilyenkor az adófizetéshez szükséges pénz előteremtése nehézséget okozhat.
A legfontosabb nyitott kérdések közé tartozik, hogy a számított ingatlanérték mennyire közelíti majd meg a tényleges piaci árat, hogyan kezelik a társaságok hiteleit, és milyen dokumentumokkal kell alátámasztani a különböző értékeket. A tervezet ezért nemcsak az adó összegéről szól, hanem arról is, milyen adminisztrációs és értékelési feladatok várhatnak az érintett tulajdonosokra.
Mit mondanak a szakértők?
Fajcsák Gábor, az RSM adóüzletágának vezetője szerint érdemes időben összegyűjteni és megőrizni az ingatlanvásárláshoz, felújításokhoz, értéknövelő beruházásokhoz és esetleges értékvesztésekhez kapcsolódó dokumentumokat. Az adóalap meghatározása ugyanis nemcsak számítási, hanem bizonyítási kérdés is lehet.Krüpl László, a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda partnere arra hívta fel a figyelmet, hogy a NAV modellje, az indexált vételár és a szakértői értékbecslés közötti eltérések vitákat okozhatnak. Külön kérdésként említette a társaságok által fizetett építmény- és telekadó kezelését azokban az esetekben, amikor az ingatlan céges tulajdonban van.
Boross Ákos, a Moore Hungary partnere és ügyvezetője egyebek mellett a céges ingatlanvagyonhoz kapcsolódó hitelek elszámolásának bizonytalanságaira mutatott rá. A társasági részesedés értékelésekor ugyanis nem minden esetben egyértelmű, hogyan jelenhet meg a számításban az ingatlant finanszírozó hitel.
Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere szerint egyelőre nem lehet biztos következtetéseket levonni a piaci hatásokról. A nemzetközi tapasztalatok alapján a vagyonadó nem feltétlenül vezet az ingatlanok gyors eladásához; az érintettek inkább a vagyonuk szerkezetét alakíthatják át. A külföldi példák ugyanakkor nem ültethetők át teljes egészében a magyar javaslatra.
A vagyonadó egyelőre törvénytervezet, ezért a végleges szabályok még változhatnak. Az ingatlantulajdonosoknak érdemes figyelemmel kísérniük a jogalkotási folyamatot, különösen akkor, ha nagy értékű vagy több elemből álló ingatlanportfólióval rendelkeznek.
