Elsőre jelentős drágulást vetíthet előre az 5 százalékos kedvezményes lakásáfa kivezetése: változatlan nettó ár esetén egy jelenleg 100 millió forintba kerülő új lakás bruttó ára csaknem 21 millió forinttal is magasabb lehetne. A valóságban azonban nem várható, hogy 2027 elején egyszerre és minden új építésű ingatlannál ekkora áremelkedés következzen be. Számos már előkészített beruházás ugyanis még éveken át élhet a kedvezményes adókulccsal.
2027. január 1-jétől főszabály szerint megszűnik az új építésű lakóingatlanokra jelenleg alkalmazható 5 százalékos áfa. A változás azonban nem jelenti azt, hogy az új lakások ára az év első napjától automatikusan ötödével emelkedik. A tényleges hatás attól is függ, hogy az adott beruházás mikor kapta meg az építési engedélyt, megfelel-e az átmeneti szabályoknak, és milyen feltételekkel értékesítik a lakásokat.
Sok új lakásnál még 2030 végéig megmaradhat a kedvezményes áfa
Az átmeneti rendelkezések lehetővé teszik, hogy azoknál a beruházásoknál, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik – vagy teljesítik az egyszerű bejelentéshez kapcsolódó feltételeket –, 2030 végéig továbbra is alkalmazható legyen az 5 százalékos áfakulcs.
„A 2026. december 31-i dátum ezért sokkal inkább a fejlesztők számára sürgető határidő, mint a vásárlóknak” – fogalmazott Weitzel Zsolt, a RE/MAX Hillside ingatlanirodák tulajdonosa.
A fejlesztőknek így érdekükben állhat, hogy a következő évekre tervezett projektjeik engedélyeztetését még a határidő lejárta előtt elindítsák, illetve lezárják a szükséges folyamatokat.
Közben egyre több új lakás kerül a piacra
A kínálat bővülése szintén mérsékelheti az áremelkedés lehetőségét. Az MNB 2026. májusi lakáspiaci jelentése szerint Budapesten az első negyedévben mintegy 22 ezer lakást magában foglaló projekt állt fejlesztés vagy értékesítés alatt. Az elérhető új lakások száma éves összehasonlításban 63 százalékkal, 9490-re emelkedett.
A KSH adatai alapján 2026 első felében országosan 6278 új lakás épült meg, ami 22 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakának adatát. Eközben az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján tervezett lakások száma 29 százalékkal, 16 588-ra nőtt.
Weitzel Zsolt szerint mindezek alapján nem valószínű, hogy 2027 elején általános, 20 százalék körüli drágulás következne be az újlakáspiacon. A magasabb áfakulcs hatása inkább fokozatosan jelenhet meg, elsősorban azoknál a beruházásoknál, amelyek engedélyezése már 2027-re esik.
A rozsdaövezeti fejlesztések továbbra is kedvezményesek lehetnek
A kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló lakásfejlesztések külön elbírálás alá eshetnek. Ha teljesítik a jogszabályi feltételeket, 2027 után is jogosultak lehetnek az 5 százalékos kedvezményes áfára. Ez azt jelenti, hogy a változás nem feltétlenül érinti egyformán az egész újlakáspiacot. A következő években az egyes projektek között az alkalmazható áfakulcs, és így a vételár szempontjából is nagyobb különbségek alakulhatnak ki.
Lakásvásárlás előtt erre mindenképpen figyeljünk
A vevőknek tehát nem csupán azt érdemes mérlegelniük, hogy 2026-ban vagy 2027-ben vásárolnak-e. Sokkal lényegesebb, hogy a kiszemelt beruházás melyik áfaszabály hatálya alá tartozik. Szerződéskötés előtt célszerű tisztázni, hogy milyen adókulccsal kalkulálták a vételárat, változhat-e az áfa az átadásig, ki viseli egy esetleges adóváltozás többletköltségét, és a projekt megfelel-e a kedvezményes szabályok feltételeinek.
Az 5 százalékos lakásáfa kivezetése tehát önmagában nem indokolja a kapkodó vásárlást. A következő években párhuzamosan lehetnek jelen a piacon kedvezményes és 27 százalékos áfával érintett fejlesztések, ezért a vásárlóknak elsősorban az adott beruházás feltételeit és a szerződés részleteit érdemes alaposan megvizsgálniuk.
Forrás: Weitzel Zsolt, RE/MAX Hillside; Magyar Nemzeti Bank 2026. májusi Lakáspiaci jelentés; Központi Statisztikai Hivatal.
