Az elmúlt hónapokban egyre gyakrabban merült fel a kérdés az ingatlanpiacon: valóban megtorpant a kereslet, vagy csupán átalakulóban van a piac? Miközben sokan már árcsökkenést várnak, mások szerint továbbra is élénk a forgalom. Az is sokakat foglalkoztat, hogy a kormányváltás után érzékelhető-e már bármilyen változás a lakáspiacon.
A hirdetési árak önmagukban azonban nem adnak teljes képet. Legalább ennyire fontos megvizsgálni, hogy milyen ingatlanok maradnak hosszabb ideig a kínálatban, és melyek azok, amelyek viszonylag gyorsan eltűnnek. Ez sokszor többet árul el a keresletről, mint az átlagos négyzetméterárak.
Elemzésünkben ezért több szempontból is megvizsgáltuk a piacot. Egyrészt azt néztük meg, hogyan alakult az aktív hirdetések árszintje és összetétele, másrészt összehasonlítottuk ezeket azokkal a hirdetésekkel, amelyek az elmúlt hónapokban kikerültek az adatbázisból. Végül több mint három év negyedéves adatai alapján azt is megvizsgáltuk, milyen ütemben cserélődött a kínálat az egyes időszakokban.
Fontos hangsúlyozni, hogy a kínálatból eltűnt hirdetések nem minden esetben jelentenek sikeres értékesítést. Előfordulhat, hogy egy hirdetés lejárt, visszavonták vagy újra feltöltötték. Nagy elemszám mellett ugyanakkor ezek az adatok jól mutatják, milyen típusú, árszintű és elhelyezkedésű ingatlanok képesek elhagyni a piacot.
A hirdetési árak továbbra is magasak
Az aktuális kínálat alapján egyelőre semmi sem utal általános árcsökkenésre. A használt lakások és házak négyzetméterárai minden állapotkategóriában jóval magasabbak, mint másfél-két évvel ezelőtt.
A két évvel ezelőtti árszintekhez képest az újszerű és a felújított ingatlanok átlagosan 29 százalékkal drágultak. A jó állapotú lakások és házak esetében 23 százalékos növekedés látható, míg a felújítandó ingatlanok átlagosan 20 százalékkal kerülnek többe, mint korábban.
Ha azonban csak az elmúlt egy évet vizsgáljuk, érdekesebb kép rajzolódik ki. A legnagyobb áremelkedést már nem a jobb állapotú ingatlanok produkálták, hanem a felújítandók, amelyek átlagos négyzetméterára 16 százalékkal emelkedett. Az újszerű ingatlanok 14, a jó állapotúak 13 százalékkal drágultak, miközben a felújított lakásoknál már csupán 7 százalékos éves növekedés figyelhető meg.
Ez arra utalhat, hogy egyre több vásárló hajlandó kompromisszumot kötni az állapot terén, ha ezzel kedvezőbb áron juthat ingatlanhoz. Ugyanakkor az is elképzelhető, hogy az eladók a felújítandó lakások esetében is egyre magasabb árat kérnek, bízva a továbbra is viszonylag erős keresletben.
A friss adatok tehát nem támasztják alá az áresésről szóló várakozásokat, ugyanakkor az is látható, hogy a korábbi évek lendületes drágulása lassulni kezdett. Ennél azonban talán fontosabb kérdés, hogy a meghirdetett árakból mennyi realizálódik ténylegesen az adásvételek során, illetve milyen ingatlanok találnak gazdára.
Nem feltétlenül az olcsó ingatlanok fogynak el
A következő lépésben azt vizsgáltuk meg, hogy az április eleje óta eltűnt hirdetések miben különböznek a jelenleg is aktív kínálattól. Az elemzés során ezeket a hirdetéseket – a korábban említett fenntartások mellett – értékesített ingatlanokként kezeltük.
Az eredmények alapján sem országosan, sem Budapesten nem igazolódott be az a feltételezés, hogy kizárólag az olcsóbb lakások kelnek el. Több kategóriában az eltűnt hirdetések átlagos négyzetméterára alig tér el az aktív kínálatétól, sőt a fővárosban bizonyos méretkategóriákban még magasabb is.
Ez arra utal, hogy a vásárlók döntéseit nem önmagában az ár határozza meg. Legalább ilyen fontos szerepet játszik az ingatlan elhelyezkedése, mérete, állapota és az, hogy összességében mennyire kínál jó ár-érték arányt.
A legkisebb, egyszobás lakások esetében országosan és Budapesten is szinte azonos árszintet látunk az aktív és az eltűnt hirdetések között. Ez azt jelzi, hogy ebben a kategóriában továbbra is stabil a kereslet. Nem meglepő, hiszen ezek az ingatlanok egyszerre vonzóak a befektetők, az első lakásvásárlók és a bérbeadásban gondolkodók számára.
A nagyobb lakásoknál már jóval változatosabb kép rajzolódik ki. Országosan erősebben érzékelhető az árérzékenység, míg Budapesten több kategóriában az is látható, hogy a magasabb négyzetméterár önmagában nem riasztja el a vevőket, ha az ingatlan megfelelő lokációban található és jó állapotú.
Összességében tehát nem látszik jelentős különbség az aktív kínálat és az eltűnt hirdetések árszintje között. Ha valóban komoly áresés zajlana a piacon, akkor azt várnánk, hogy elsősorban a lényegesen olcsóbb ingatlanok kelnek el, miközben a magasabb áron hirdetettek bent ragadnak. A jelenlegi adatok azonban ezt nem támasztják alá.
A lakások esetében országosan és Budapesten egyaránt mindössze körülbelül 3 százalék az eltérés az aktív és a kínálatból kikerült hirdetések átlagos négyzetméterára között.
A családi házak piacán hasonlóan árnyalt a helyzet. Országos átlagban az eltűnt hirdetések átlagos négyzetméterára még valamivel magasabb is az aktuális kínálaténál, ebben azonban jelentős szerepet játszanak a Balaton környéki, kiemelkedően magas árszintű ingatlanok.
A forgalom már jóval visszafogottabb
A piac valódi tempóját jól mutatja, hogy a három hónappal korábban még aktív hirdetések mekkora része tűnt el a kínálatból. Az elmúlt negyedévben országosan a lakáshirdetések 32 százaléka, a házhirdetések 29 százaléka került ki az adatbázisból. Budapesten is nagyon hasonló arányok rajzolódnak ki: mind a lakások, mind a családi házak esetében nagyjából 30 százalékos volt a "forgás".
Ha azonban ezt összevetjük az elmúlt több mint három év negyedéves adataival, jól látszik, hogy a piac ma már lényegesen lassabban mozog.
2024 végén és 2025 elején rendkívül intenzív volt a kereslet. Akkor több szegmensben a kínálat közel kétharmada eltűnt három hónap alatt, Budapesten pedig egyes kategóriákban ennél is magasabb volt a forgási sebesség. Ehhez képest a jelenlegi adatok már sokkal visszafogottabb aktivitást mutatnak. A 2025 eleji csúcs után a piac egyértelműen lassult, és ismét a korábban megszokott, mérsékeltebb ütemben cserélődik a kínálat.
Érdekes változás az is, hogy Budapest már nem teljesít látványosan jobban az országos átlagnál. Míg korábban a fővárosi ingatlanok jellemzően gyorsabban találtak vevőre, most a budapesti és az országos adatok szinte teljesen együtt mozognak.
Összességében az adatok nem egy összeomló, hanem egy lehiggadó piac képét rajzolják ki. Az árak továbbra is magasak, és a kínálatból eltűnő ingatlanok sem számottevően olcsóbbak az aktív hirdetéseknél. Ugyanakkor a forgalom egyértelműen visszafogottabb, mint a tavaly év végi és az idei év eleji időszakban.
A piac tehát továbbra is működik, az adásvételek folyamatosak, de a korábbi gyors felszívódás helyett ma már sokkal megfontoltabb, szelektívebb vásárlói magatartás figyelhető meg. A jelek szerint nem annyira a piac lassult le drasztikusan, inkább a vevők váltak jóval tudatosabbá és válogatósabbá.
