A nyár eleje hagyományosan csendesebb időszak az albérletpiacon. A felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetéséig a leendő egyetemisták többsége még kivár, így a kereslet ilyenkor általában mérsékeltebb. Július végén azonban szinte minden évben fordul a helyzet: néhány hét alatt jelentősen megnő az érdeklődés, és kezdetét veszi a verseny a jobb elhelyezkedésű, kedvező árú kiadó lakásokért.
Az idei júniusi adatok alapján ugyanakkor egyelőre nincs szó valódi uborkaszezonról. Az Ingatlantájoló kínálatában továbbra is nagy számban szerepelnek kiadó lakások és családi házak, így a bérlők még viszonylag kényelmes helyzetben vannak. Éppen ezért érdemes még a roham előtt áttekinteni, hogyan alakultak az árak Budapesten, valamint három meghatározó egyetemi városban: Debrecenben, Szegeden és Pécsen.
Debrecen már nem egy vidéki egyetemváros az árak alapján
A jelenlegi árakat csak hosszabb időtávon vizsgálva lehet igazán értelmezni. Az elmúlt négy évben ugyanis minden vizsgált városban jelentősen emelkedtek a bérleti díjak, de korántsem azonos ütemben.
A legnagyobb átalakulás Debrecenben ment végbe. Míg 2022 elején egy átlagos kiadó lakásért még körülbelül 160 ezer forintot kértek havonta, idén júniusra ez az összeg már elérte a 322 ezer forintot. Ez gyakorlatilag százszázalékos drágulást jelent, amellyel Debrecen messze maga mögött hagyta a többi vidéki egyetemvárost, és már a budapesti árszintekhez is látványosan közelített.
A háttérben elsősorban a város gazdasági fejlődése áll. Az elmúlt években több jelentős ipari beruházás indult Debrecenben, köztük a BMW gyárának építése, amely jelentősen növelte a város munkaerőpiaci vonzerejét, és ezzel együtt a lakáskeresletet is.
Budapesten szintén jelentős drágulás ment végbe: az átlagos hirdetési ár a 2022 eleji 307 ezer forintról mára 411 ezer forintra emelkedett. A fővárosban ugyanakkor már látható némi megtorpanás. A tavaly augusztusban mért, közel 480 ezer forintos csúcs óta inkább enyhe korrekció figyelhető meg, ami arra utal, hogy a piac elérhette azt az árszintet, amely mellett egyre nehezebb további emeléseket érvényesíteni.
Szeged és Pécs ezzel szemben sokkal kiegyensúlyozottabb pályát járt be. Mindkét városban folyamatos, de mérsékeltebb áremelkedés volt tapasztalható, így jelenleg 230–250 ezer forint körüli átlagos bérleti díjakkal találkozhatnak a lakáskeresők.
A grafikon egyik legfontosabb tanulsága, hogy míg 2022 elején a három vidéki egyetemváros árszintje még szinte együtt mozgott, mára Debrecen egyértelműen külön kategóriába került. Az átlagos albérletár már közel 40 százalékkal magasabb, mint Szegeden vagy Pécsen.
Egy budapesti albérlet ára már egy teljes havi fizetéssel vetekszik
A jelenlegi kínálat alapján Budapesten egy kiadó lakás átlagos havi bérleti díja 411 ezer forint. Ez már csaknem eléri a KSH által közölt, 436 ezer forintos nettó mediánkeresetet.
Természetesen ez nem jelenti azt, hogy egy átlagos bérlő egyedül fizeti ki egy teljes lakás költségét, hiszen sokan párban vagy lakótársakkal bérelnek ingatlant. Az átlag ráadásul a prémium lakások miatt könnyen torzulhat, ezért érdemes a medián értékeket is megvizsgálni.
Budapesten jelenleg a medián bérleti díj 320 ezer forint. Ez azt jelenti, hogy a meghirdetett lakások fele ennél olcsóbb, a másik fele pedig ennél drágább.
A vidéki egyetemvárosokban jóval kedvezőbb képet látunk. Szegeden és Pécsen a medián bérleti díj 200–220 ezer forint között alakul, Debrecenben viszont már elérte a 260 ezer forintot. Ez ismét jól mutatja, hogy a hajdúsági megyeszékhely az elmúlt években árban is egyre inkább elszakadt a többi vidéki nagyvárostól.
Miért nem ugyanazt mutatja az átlag és a medián?
Az átlagos bérleti díjak önmagukban nem mindig adnak pontos képet a piacról, hiszen néhány kiemelkedően drága ingatlan jelentősen felfelé húzhatja az átlagot. Éppen ezért a medián érték sokszor jobban tükrözi azt, milyen árakkal találkozik egy átlagos lakáskereső.
Budapesten az átlagos bérleti díj közel 100 ezer forinttal magasabb a mediánnál, ami arra utal, hogy a kínálatban jelentős számban szerepelnek prémium kategóriás lakások. Debrecenben szintén megfigyelhető ez a jelenség, bár kisebb mértékben, míg Szegeden és Pécsen az átlag és a medián közötti különbség jóval szerényebb.
- Budapest: 411 vs. 320 ezer Ft (+28%)
- Debrecen: 322 vs. 260 ezer Ft (+24%)
- Szeged: 252 vs. 220 ezer Ft (+15%)
- Pécs: 231 vs. 200 ezer Ft (+16%)
A számok jól érzékeltetik, hogy Budapesten és Debrecenben sokkal szélesebb árskálán mozog a kínálat, vagyis több a magas kategóriás ingatlan. Szegeden és Pécsen ezzel szemben egységesebb, homogénebb albérletpiac rajzolódik ki.
A családi házak bérleti díjai teljesen más ligában játszanak
Az átlag és a medián közötti eltérés még látványosabb, ha külön vizsgáljuk a lakásokat és a családi házakat. A kiadó lakások esetében az átlagos havi bérleti díj 343 ezer forint, míg a medián 270 ezer forint, ami mintegy 27 százalékos különbséget jelent.
A kiadó házak piacán azonban ennél is nagyobb az eltérés. Itt az átlagos hirdetési ár meghaladja a 600 ezer forintot, miközben a medián mindössze 400 ezer forint. Az 50 százalékos különbség azt mutatja, hogy ugyanazon piacon egyszerre jelennek meg a hagyományos kertvárosi családi házak és a több millió forintért kínált luxusvillák.
Ahogy nő a lakás, úgy nyílik az árolló is
A bérleti díjak közötti különbségek a lakások méretével együtt is látványosan nőnek. A garzonok esetében még viszonylag közel állnak egymáshoz az árak: Budapesten átlagosan 206 ezer forintért kínálják őket, míg Debrecenben, Szegeden és Pécsen 150–180 ezer forint közötti összegek jellemzőek.
A nagyobb lakásoknál azonban egyre szélesebbre nyílik az olló. Az 1,5–2 szobás ingatlanoknál Budapest már mintegy 60 ezer forinttal drágább Debrecennél, a 2,5–3 szobás kategóriában pedig a különbség meghaladja a 150 ezer forintot.
A legnagyobb eltérés a családok számára is megfelelő, 3,5–4 szobás lakásoknál látható. Ezek átlagos havi bérleti díja Budapesten már megközelíti a 800 ezer forintot, míg Debrecenben 424 ezer, Szegeden 535 ezer, Pécsen pedig 452 ezer forint körül alakul.
Ezekben a vármegyékben a legdrágább és a legolcsóbb bérelni
Ha az országos kínálatot négyzetméterár alapján vizsgáljuk, továbbra is Budapest áll az élen. A fővárosban egy kiadó ingatlanért átlagosan közel 6000 forintot kérnek havonta négyzetméterenként.
Nem sokkal marad el ettől Veszprém vármegye és Hajdú-Bihar vármegye sem, ahol az átlagos négyzetméterár már megközelíti az 5000 forintot.
A lista másik végén Békés vármegye található: itt az átlagos bérleti díj négyzetméterenként még a 2000 forintot sem éri el, vagyis az ország legkedvezőbb árú albérletpiacai közé tartozik.
A felvételi ponthatárok kihirdetése után várhatóan jelentősen felélénkül a kereslet, különösen a nagy egyetemvárosokban. A jelenlegi kínálat alapján azonban jól látszik, hogy miközben Budapest albérletpiaca egyelőre stabilizálódni látszik, Debrecen továbbra is az ország egyik legdinamikusabban dráguló bérleti piacának számít.
