Az elmúlt három hónap adatai több szempontból is meglepő képet festenek a hazai használtlakás-piacról. Az egyik legérdekesebb jelenség az volt, hogy a megszokottnál jóval több ingatlanhirdetés tűnt el a kínálatból országszerte. Nem csupán egy-egy régióban vagy ingatlantípusnál volt megfigyelhető a változás: lakások és családi házak egyaránt nagy számban kerültek ki a hirdetési portálokról.
Önmagában ez még nem feltétlenül lenne szokatlan, a kérdés azonban az, hogy mi áll a háttérben. Az elemzett időszak közepére esett a 2026-os országgyűlési választás, amely természetes módon befolyásolhatta mind az eladók, mind a vásárlók döntéseit. A piaci hangulat, a bizonytalanság vagy éppen a várakozások sok esetben legalább akkora hatással lehetnek a kínálatra és a keresletre, mint a gazdasági folyamatok.
Az első és legkézenfekvőbb magyarázat szerint a kínálatból eltűnt ingatlanok jelentős része egyszerűen gazdára talált. Ez azt jelentené, hogy az ingatlanpiac továbbra is élénk, a vásárlók aktívak, és a megfelelő áron kínált ingatlanok gyorsan vevőre találnak. Bizonyos szegmensekben valóban láthatók ilyen folyamatok.
Ugyanakkor egy másik forgatókönyv sem zárható ki. Elképzelhető, hogy az eltűnt hirdetések egy részének esetében nem sikeres értékesítés történt, hanem az eladók döntöttek úgy, hogy átmenetileg kivonják ingatlanukat a piacról, kivárva a politikai vagy gazdasági környezet stabilizálódását.
Két év alatt teljesen átrendeződtek az árak
Ha az elmúlt két év ármozgásait vizsgáljuk, egyértelmű tendencia rajzolódik ki: a magyar ingatlanpiacon gyakorlatilag minden állapotkategóriában jelentős drágulás következett be.
Az újszerű, a felújított, a jó állapotú és a felújítandó ingatlanok négyzetméterárai egyaránt magasabb szinten mozognak, mint 2024 tavaszán. A különbség azonban nemcsak az áremelkedés mértékében, hanem annak dinamikájában is jól látható.
A leglátványosabb változást az újszerű használt ingatlanok produkálták. Ezek országos átlagos négyzetméterára 2024 májusában még 798 ezer forint körül alakult, mára azonban meghaladta az 1 millió forintot, és elérte az 1 millió 35 ezer forintos szintet. Ez közel 30 százalékos emelkedést jelent két év alatt.
Ezzel az árszinttel az újszerű használt lakások egyre közelebb kerültek az újépítésű projektekhez, és számos lokációban már közvetlen versenytársai lettek azoknak.
A másik oldalon a felújítandó ingatlanok áremelkedése jóval visszafogottabb volt. Ebben a kategóriában az elmúlt két év során nagyjából 18-19 százalékos drágulás következett be, ami azt jelenti, hogy az állapot szerinti árkülönbségek tovább szélesedtek.
Ez a folyamat a vásárlók számára is érdekes lehet. A felújítandó ingatlanok esetében ugyanis továbbra is nagyobb lehetőség mutatkozik arra, hogy egy jól megtervezett korszerűsítés még gazdaságosan megtérüljön.
Az adatok egy kisebb megtorpanást is jeleznek. 2026 januárjában szinte valamennyi kategóriában enyhe korrekció volt megfigyelhető az előző hónapok csúcspontjaihoz képest. Ez azonban csak átmeneti jelenségnek bizonyult, hiszen tavasszal az árak ismét emelkedő pályára álltak.
Egyre kisebb a különbség az új és az újszerű lakások között
A fővárosi piac egyik legérdekesebb fejleménye az újépítésű és az újszerű használt ingatlanok árainak fokozatos közeledése.
Míg Budapest legdrágább kerületeiben - elsősorban az I., II., VI. és XII. kerületben - az újépítésű lakások négyzetméterára továbbra is 2,5-3 millió forint körül mozog, addig számos más városrészben már jelentősen csökkent a különbség a két kategória között.
Különösen azokban a kerületekben figyelhető meg ez a tendencia, amelyek az elmúlt években a fővárosi lakáspiac második vonalának számítottak, ugyanakkor rendkívül népszerűvé váltak a vásárlók körében.
Ide sorolható többek között Óbuda, Erzsébetváros, Józsefváros, Ferencváros, Újbuda és a XIII. kerület is. Ezeken a területeken az újszerű használt lakások ára sok esetben már annyira megközelítette az újépítésű projektek árszintjét, hogy a vásárlók számára egyre kisebb különbséget jelent a két kategória közötti választás.
Meglepő adat: a drágább ingatlanok tűntek el nagyobb számban
Az eltűnt hirdetések vizsgálata első pillantásra meglepő eredményt hozott. Országos szinten azt látjuk, hogy a piacról eltűnt lakások és házak átlagos négyzetméterára magasabb volt, mint a jelenleg is aktív kínálaté. A lakások esetében közel 10 százalékos különbség mutatkozik, Budapesten pedig körülbelül 6 százalékos eltérés látható.
Ez első ránézésre nehezen illeszthető bele a hagyományos piaci logikába. Ha ugyanis az eltűnt ingatlanok többsége valóban eladás miatt került volna ki a kínálatból, akkor inkább az olcsóbb, kedvezőbb ár-érték arányú ingatlanok eltűnésére számítanánk. A jelenség ezért felveti annak lehetőségét is, hogy az eladók egy része egyszerűen visszavonta hirdetését. A részletesebb elemzések azonban ennél árnyaltabb képet mutatnak.
A kerületi adatok már egészen más történetet mesélnek
Kerületi bontásban vizsgálva az adatokat már sokkal inkább a megszokott piaci mintázat rajzolódik ki. A legtöbb városrészben az eltűnt hirdetések négyzetméterára valamivel alacsonyabb volt, mint a jelenlegi kínálaté. Ez arra utal, hogy helyi szinten továbbra is elsősorban a kedvezőbben árazott ingatlanok találtak gazdára. A különbségek természetesen kerületenként eltérőek.
A belvárosi, prémium lokációkban - különösen az V. kerületben - továbbra is jellemzőbb a magasabb induló ár és az erősebb alku. A külsőbb kerületekben ezzel szemben a hirdetési ár és a tényleges piaci ár általában közelebb áll egymáshoz, így kisebb a mozgástér az eladók számára.
Hasonló eredményre jutunk akkor is, ha nem lokáció, hanem méret alapján vizsgáljuk a piacot. Az egyes alapterület-kategóriákon belül az eltűnt ingatlanok négyzetméterára szinte minden esetben alacsonyabb, mint a még aktív hirdetéseké.
Akkor most eladták őket vagy visszavonták a hirdetést?
A látszólagos ellentmondás mögött valószínűleg összetételi hatás áll. Az eltűnt hirdetések között ugyanis valamivel nagyobb arányban szerepeltek budapesti, illetve magasabb árkategóriába tartozó ingatlanok, ami országos szinten felhúzta az átlagos négyzetméterárat.
Amikor azonban azonos kerületeket vagy azonos méretkategóriákat hasonlítunk össze, már egyértelműen az látszik, hogy a piacról elsősorban a kedvezőbb árú, jobb ár-érték arányú ingatlanok tűnnek el.
Az adatok alapján ezért az elmúlt negyedév kiugróan magas hirdetéseltűnési számai önmagukban nem tekinthetők annak bizonyítékának, hogy tömegesen visszaléptek volna az eladók. Sokkal inkább arra utalnak, hogy a kereslet továbbra is élénk maradt a megfelelően árazott ingatlanok iránt, még akkor is, ha a választások körüli bizonytalanság átmenetileg befolyásolhatta a piaci szereplők döntéseit.
A legfontosabb tanulság talán az, hogy a magyar ingatlanpiac továbbra is szelektíven működik: nem minden ingatlan talál gyorsan gazdára, de a jó lokációban, reális áron meghirdetett lakások és házak iránt továbbra is komoly kereslet mutatkozik.
