Sokan még mindig abból indulnak ki, hogy 60 millió forintból Budapesten egy átlagos, kényelmes lakást lehet vásárolni. A jelenlegi piaci helyzet azonban ezt a képet jelentősen átírta: ugyanazért az összegért ma már érezhetően kisebb alapterület jut, és a városon belüli eltérések is egyre nagyobbak.
Ennyit ér ma 60 millió forint
A legfrissebb piaci adatok alapján ebből a keretből nagyjából 32 és 63 négyzetméter közötti használt téglalakások jöhetnek szóba – attól függően, hogy a főváros melyik részén keresünk.
A háttérben jelentős áremelkedés áll. 2025-ben az átlagos négyzetméterár még körülbelül 1,29 millió forint volt, 2026 elejére azonban már 1,37 millió forint körül alakul. Ez a növekedés rövid idő alatt is érezhetően szűkítette a lehetőségeket.
Egyre kisebb lakás, egyre magasabb ár
A trend egyértelmű: a lakások mérete csökken, miközben az árak emelkednek.
Míg 2025-ben átlagosan egy 59 négyzetméteres lakás került körülbelül 75 millió forintba, addig 2026-ban hasonló összegért már csak nagyjából 57 négyzetmétert kap a vevő. Ha kifejezetten a 60 milliós kategóriát nézzük, az átlagos alapterület jelenleg körülbelül 44 négyzetméter, míg egy évvel korábban még közel 46 négyzetméter volt.
Ez a különbség elsőre nem tűnik nagynak, de hosszabb távon jól mutatja, hogy fokozatosan csökken a megvásárolható élettér.
Külső pesti kerületek: itt még nagyobb alapterület érhető el
Aki számára a lakás mérete kiemelten fontos, jellemzően a külső pesti kerületekben talál kedvezőbb lehetőségeket.
Ezekben a városrészekben átlagosan körülbelül 47 négyzetméter érhető el 60 millió forintból, kedvezőbb esetben pedig akár 60 négyzetméter feletti alapterület is elérhető. Jó példa erre Budapest XXIII. kerülete, ahol a kínálat még viszonylag tágas lakásokat is lehetővé tesz, míg például a IX. kerület esetében ugyanebből az összegből már jóval kisebb, körülbelül 40–45 négyzetméteres lakások jellemzők.
Belváros: kisebb lakások, erősebb kompromisszumok
A belső kerületekben a lokációért cserébe jelentős alapterület-csökkenéssel kell számolni.
Itt jellemzően 37–43 négyzetméter közötti lakások férnek bele a 60 milliós keretbe. Budapest V. kerületében ez az érték sokszor 40 négyzetméter alá is csökkenhet, míg a VII. kerület valamivel kedvezőbb, de még mindig kisebb alapterületet kínál.
Ebben a szegmensben a döntés már kevésbé a méretről szól, inkább arról, hogy ki mekkora kompromisszumot hajlandó elfogadni a lokáció érdekében.
Buda: magas árak, szűkebb lehetőségek
A budai oldalon az árak tovább szűkítik a mozgásteret. A 60 milliós keret itt sok esetben már csak kisebb lakásokra elegendő.
Budapest III. kerületében átlagosan körülbelül 38 négyzetméter érhető el, a XI. kerület és a XII. kerület területén pedig jellemzően 36–40 négyzetméter közötti lakások találhatók ebben az ársávban. Budapest II. kerületében az alapterület akár 32 négyzetméterre is csökkenhet.
Ez gyakorlatilag már a garzon kategóriának felel meg.
Mi mozgatja az árakat?
A jelenlegi helyzet mögött több tényező együttes hatása áll.
Az olyan támogatási programok, mint az Otthon Start, jelentősen növelték a keresletet, különösen az első lakásvásárlók körében. Eközben a befektetői aktivitás részben visszafogottabb lett, ami átrendezte a piaci dinamikát.
Fontos adat, hogy a tranzakciók több mint 40 százaléka továbbra is 60 millió forint alatti kategóriában történik, vagyis ez az ársáv a piac egyik legaktívabb része.
Szűkülő lehetőségek a jövőben
A jelenlegi trendek alapján a szakértők arra számítanak, hogy a következő időszakban tovább csökkenhet az adott összegért elérhető lakásméret. Ha az árak emelkedése folytatódik, ugyanaz a költségkeret egyre kisebb alapterületet fog jelenteni.
Ez különösen azok számára lehet fontos, akik vásárlást terveznek, hiszen a kivárás könnyen a lehetőségek további szűküléséhez vezethet.
A döntés lényege: elhelyezkedés vagy méret
A jelenlegi budapesti piacon egyre inkább az válik meghatározó kérdéssé, hogy a vásárló melyik szempontot részesíti előnyben.
A 60 milliós keretből általában két irány közül lehet választani: nagyobb alapterület egy távolabbi, kevésbé frekventált városrészben, vagy kisebb lakás jobb elhelyezkedéssel.
A piaci folyamatok alapján ez a kompromisszum a jövőben még hangsúlyosabbá válhat.
