A 2026-os országgyűlési választásokat megelőzően sokan arra számítottak, hogy az eredmények jelentős mozgásokat indíthatnak el a lakáspiacon. Egyesek tömeges kivándorlást, mások éppen hazaköltözési hullámot valószínűsítettek, amely érdemben befolyásolhatja a keresletet és az árakat is. A választásokat követő első hetek adatai azonban azt mutatják, hogy egyelőre nem történt látványos átrendeződés. A háttérben ugyanakkor már kirajzolódnak olyan folyamatok, amelyek hosszabb távon akár komoly hatással is lehetnek a piacra.
A Duna House online felületeinek forgalmát vizsgálva továbbra is egyértelműen a belföldi érdeklődők dominálnak: a látogatók több mint 94 százaléka Magyarországról érkezett. A külföldi forgalom aránya összességében nem változott jelentősen, ugyanakkor az egyes országok között meglepő eltérések figyelhetők meg.
Svájc és az Egyesült Királyság kiugró növekedést mutat
Miközben a hagyományosan erős magyar diaszpórával rendelkező Németország és Ausztria aktivitása gyakorlatilag változatlan maradt, néhány nyugat-európai ország esetében látványosan nőtt a magyar ingatlanok iránti érdeklődés.
Az Egyesült Királyságból érkező keresések száma a választásokat megelőző három hónap átlagához képest 26 százalékkal emelkedett, Svájcból pedig még ennél is jelentősebb, 63 százalékos növekedést mértek. A külföldi érdeklődők között emellett Szlovákia és Olaszország is előkelő helyen szerepel.
Bár a külföldi vásárlók aránya továbbra is viszonylag alacsony, országosan 5-7 százalék körül mozog, az adatok arra utalnak, hogy bizonyos piacokon erősödik Magyarország vonzereje.
Nem igazolódnak a tömeges költözésről szóló várakozások
A jelenlegi helyzet több szempontból emlékeztet a 2022-es választásokat követő időszakra. Akkor is sok szó esett egy esetleges kivándorlási hullámról, az ingatlanpiaci adatok azonban végül nem támasztották alá a tömeges elmozdulásról szóló feltételezéseket.
A lakáspiacot akkor elsősorban az infláció, az ukrajnai háború gazdasági következményei és a gyors kamatemelések alakították. Most egészen más környezetben zajlanak a folyamatok.
A magas kamatok időszaka lezárult, miközben az Otthon Start Program és az elmúlt évek jelentős lakásár-emelkedése határozza meg a vevői döntéseket. Az árak országosan tavaly 18-21 százalékkal emelkedtek, bizonyos térségekben és szegmensekben pedig időszakosan a 30 százalékot is megközelítette a drágulás.
Budapesten már érezhető a kivárás
A választások utáni első hónap egyik legérdekesebb jelensége a fővárosban figyelhető meg. Budapesten 11 százalékkal csökkent az érdeklődések száma, miközben országosan az átlagos értékesítési idő 84 napról 95 napra emelkedett.
Ez arra utalhat, hogy a vásárlók jelenleg óvatosabban mérlegelnek, és a korábbi évek kapkodó döntései helyett inkább kivárnak. A piacot most sokkal inkább a tudatos keresés és a megfontolt vásárlás jellemzi.
Mi történne, ha tömegek költöznének haza?
A szakértők szerint a jelenlegi lakáskínálat nem lenne felkészülve egy jelentősebb visszaköltözési hullám kezelésére. 2025-ben országosan mindössze körülbelül 12 ezer új lakás készült el, miközben a most induló fejlesztések hatása legkorábban 2027-2028 körül jelenhet meg érdemben a piacon.
Amennyiben évente 10-20 ezer fővel nőne a hazatérők száma, annak leginkább Budapest, az agglomeráció és a nagy egyetemi városok ingatlanpiacán lennének érezhető következményei. A kereslet növekedése elsősorban a közép- és felső kategóriás lakások esetében okozhatna további áremelkedést.
Nem a választások, hanem az Airbnb korlátozása hozta az első nagy változást
A belvárosi ingatlanpiacon egyelőre nem a választások jelentették a legnagyobb fordulatot, hanem a VI. kerületben bevezetett Airbnb-szabályozás. A januárban életbe lépett korlátozások hatására Terézvárosban néhány hónap alatt 28 százalékkal nőtt a kiadó lakások kínálata, miközben az eladó lakások száma 33 százalékkal emelkedett. Azoknak a lakásoknak az ára, amelyeket korábban elsősorban rövid távú kiadásra vásároltak, nagyjából 5 százalékkal csökkent.
A változás legnagyobb nyertesei a saját otthont kereső vevők lehetnek. Az Otthon Start Programmal kombinálva ugyanis olyan belvárosi ingatlanok is elérhetőbbé válhatnak számukra, amelyek korábban szinte kizárólag befektetői célpontként működtek.
A rövid távú lakáskiadás visszaszorulása ráadásul már a bérleti piacra is hatással van: több városrészben lassult a bérleti díjak emelkedése, egyes lokációkban pedig gyakorlatilag megállt a drágulás.
Egyelőre nincs tömeges mozgás, de érdemes figyelni a jeleket
A választások utáni első adatok alapján tehát nem indult el sem látványos kivándorlási, sem jelentős hazaköltözési hullám. Ugyanakkor a külföldi érdeklődés bizonyos országokból már most érezhetően növekszik, miközben a lakáskínálat továbbra is szűkös, a vevők pedig egyre tudatosabban döntenek.
Ha a következő években valóban erősödik a külföldről hazatérők száma, vagy tovább nő a nemzetközi érdeklődés a magyar lakóingatlanok iránt, annak hatásai elsősorban Budapesten és a legnépszerűbb egyetemvárosokban jelentkezhetnek majd először.
