A nyári szezon közeledtével ismét sokakban felmerül a kérdés: vajon még elérhető egy saját balatoni ingatlan, vagy a tó környéke végleg a prémium kategóriába került? Bár a Balaton továbbra is az ország egyik legkeresettebb nyaralópiaca, a térség ma már korántsem egységes. Egészen más árakkal, kínálattal és piaci hangulattal találkozhatnak a vevők a déli parton, az északi oldalon vagy éppen a Balaton-felvidéken.
Megvizsgáltuk a május eleji hirdetési adatokat, és összevetettük azokat az egy évvel korábbi állapottal is. Az eredmények alapján nemcsak az látszik, mennyibe kerül ma egy balatoni ingatlan, hanem az is, hogyan alakult át a piac az elmúlt egy év során.
Egyre kevesebb az eladó ingatlan, a déli part pedig látványosan erősödik
A balatoni piacon az egyik legszembetűnőbb változás, hogy érezhetően visszaesett az eladó ingatlanok száma. Az északi parton, a déli parton és a Balaton-felvidéken egyaránt szűkült a kínálat, ami önmagában is felfelé hajthatja az árakat.
A kevesebb elérhető ingatlan kisebb mozgásteret hagy a vevőknek: aki ma vásárlásban gondolkodik, sok esetben gyorsabb döntésre kényszerülhet, mint korábban.
A jelenlegi medián négyzetméterárak alapján továbbra is a legdrágább balatoni települések között szerepel:
• Balatonakarattya – 2,67 millió Ft/m²
• Balatonföldvár – 2,21 millió Ft/m²
• Tihany – 1,89 millió Ft/m²
Közben Siófok maradt a legnagyobb kínálattal rendelkező piac, ahol az átlagos medián árszint jelenleg 1,50 millió Ft/m² körül alakul.
Az elmúlt egy év legnagyobb meglepetése azonban egyértelműen a déli part erősödése.
Miközben az északi parton az árak gyakorlatilag stagnáltak, sőt enyhén, mintegy 2 százalékkal vissza is csúsztak, addig a déli parton közel 9 százalékos emelkedés következett be. A medián négyzetméterár 1,31 millió forintról 1,43 millió forintra emelkedett.
Érdekes ugyanakkor, hogy a piac felső ársávja alig mozdult. A legdrágább települések árszintje nagyjából ott maradt, ahol tavaly volt, miközben az olcsóbb balatoni települések jelentősen drágultak.
Ez azt jelenti, hogy a piac alsó és felső része közötti különbség fokozatosan szűkül.
Vagyis ma már egyre kevesebb igazán olcsó balatoni ingatlan maradt.
A déli part hosszú ideig az „elérhetőbb Balaton” szerepét töltötte be azok számára, akiknek az északi part prémium árszintje már túl magas volt. Most viszont úgy tűnik, ez az előny gyorsan olvad, és a déli part már nemcsak turisztikai, hanem befektetői és lakásvásárlói szempontból is egyre erősebb célponttá válik.
Fordulat a Balaton-felvidéken: most először inkább a vevők kerültek előnybe
Miközben a déli part látványosan erősödik, a Balaton-felvidék teljesen más pályára került. A térségben a medián négyzetméterár közel 10 százalékkal csökkent egy év alatt: 810 ezer forintról körülbelül 730 ezer forintra.
Ráadásul itt nem a kínálat szűkült, hanem éppen ellenkezőleg: több ingatlan jelent meg a piacon. Ez különösen érdekes fordulat annak fényében, hogy az elmúlt években a Balaton-felvidék kifejezetten divatos célponttá vált. A Káli-medence hangulata, a borvidékek, a csendes falvak és a természetközeli életforma sok vásárlót vonzott.
Most azonban úgy tűnik, a figyelem ismét visszafordult a vízpart irányába.
Nem kizárt, hogy azok közül is sokan piacra léptek, akik néhány éve lendületből vásároltak hétvégi házat a dombvidéki településeken, most viszont inkább értékesítenének.
A vevők számára mindez kedvezőbb helyzetet teremthet: hosszú idő után először fordulhat elő, hogy a piac inkább nekik dolgozik, mint az eladóknak.
Két Balaton alakult ki: az új építésű és a használt ingatlanok világa teljesen elszakadt egymástól
A balatoni piac egyik legfontosabb sajátossága továbbra is az új építésű és a használt ingatlanok közötti jelentős árkülönbség. A déli parton az új építésű lakások és nyaralók medián négyzetméterára jelenleg körülbelül 1,67 millió forint, miközben a használt ingatlanoké csupán 1,04 millió forint körül alakul. Ez nagyjából 60 százalékos különbséget jelent.
Az északi parton valamivel kisebb az eltérés, de ott is körülbelül 40 százalékkal drágábbak az új építésű projektek. Ez jól mutatja, hogy a balatoni átlagárakat ma már nagyrészt az új építésű fejlesztések húzzák felfelé, különösen azokon a településeken, ahol az elmúlt években sok apartmanprojekt indult:
• Siófok
• Balatonakarattya
• Balatonfenyves
• Balatonlelle
Aki viszont klasszikus nyaralót vagy régebbi családi házat keres, még mindig találhat kedvezőbb árszinteket – igaz, ezeknél gyakran felújítással is számolni kell.
A két szegmens egyre inkább külön piacként működik.
Nem egy piac van a Balatonnál, hanem három teljesen külön világ
A balatoni piac valójában három különálló világra bontható: családi házakra, lakásokra és klasszikus nyaralókra. Az eladó ingatlanok közel fele családi ház, valamivel kevesebb mint 40 százaléka lakás, a fennmaradó rész pedig nyaraló. Érdekes módon azonban éppen a családi házak a legolcsóbbak négyzetméterre vetítve.
Ennek oka, hogy ezek jellemzően:
• nagyobb alapterületűek
• régebbi építésűek
• nem feltétlenül vízparti településen találhatók
• a nagyobb telekméret pedig lefelé húzza a fajlagos árakat
A lakások ezzel szemben jellemzően új építésű, kisebb méretű, magas felszereltségű apartmanok, közvetlen vagy közeli partszakaszokon.
A nyaralók kategóriája pedig rendkívül vegyes: ugyanúgy megtalálható benne egy felújítandó hétvégi ház, mint egy új panorámás apartman. Ez magyarázza a jelentős árszórást is.
Az új építésű projektek uralják a Balatont, alig maradt felújítandó nyaraló
A balatoni piac mai képét talán semmi sem mutatja jobban, mint az ingatlanok állapot szerinti megoszlása. A hirdetések több mint 40 százaléka új építésű ingatlan.
Ehhez társul még:
• körülbelül 15 százalék újszerű állapotú ingatlan
• és további mintegy 10 százalék felújított ingatlan
Vagyis a teljes kínálat közel kétharmada új, újszerű vagy frissen korszerűsített állapotú. A klasszikus értelemben vett felújítandó ingatlanok aránya ezzel szemben mindössze körülbelül 6 százalék. Ez önmagában is jól magyarázza, miért maradnak magasan az árak.
A balatoni piacot ma már elsősorban az új fejlesztések, a magas építési költségek és a prémium kínálat mozgatja. Az olcsóbb belépőszintű nyaralók fokozatosan eltűnnek, így aki ebben a kategóriában keres, annak ma már jóval több türelemre és gyorsabb reakcióra lehet szüksége.
