A 2025-ös erős keresleti hullám után látványos fordulat kezdődött a hazai lakáspiacon. Bár a jó állapotú, reálisan árazott ingatlanok továbbra is gyorsan vevőre találnak, egyre több olyan hirdetés jelenik meg, ahol az árcsökkentés már nem opció, hanem kényszer.
A friss piaci adatok egyértelműen jelzik: az alku ismét meghatározó tényezővé vált – különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek ára elszakadt a valós piaci értéktől.
Amikor a piac visszajelzett: a fordulópont
2025 első felében még viszonylag kiegyensúlyozott volt a helyzet, az alku mértéke jellemzően 4–7 százalék között mozgott. Az év második felében azonban az erős kereslet – részben az Otthon Start Program hatására – jelentősen leszorította az engedményeket, sok esetben 2 százalék alá.
A fordulat 2025 végén következett be, amikor egyre több túlárazott ingatlan már nem ment át a banki értékbecslésen. Ez kulcsfontosságú változást indított el: a finanszírozás korlátai hirtelen „realitásra kényszerítették” az eladókat.
Ennek hatására lassult az értékesítés üteme, és fokozatosan megjelentek az árcsökkentések. Azóta pedig egyértelmű trend rajzolódott ki: a vevők már nem hajlandók kompromisszumot kötni irreális árak mellett.
Nem minden ingatlan egyforma: szétszakadt a piac
A jelenlegi piac erősen szegmentált, vagyis az alku mértéke jelentősen eltér attól függően, hogy milyen típusú ingatlanról és hol beszélünk.
A panellakások esetében – különösen Budapesten – továbbra is szűk a mozgástér, az alku általában 2 százalék alatt marad. Ez jól mutatja, hogy ebben a kategóriában még mindig stabil a kereslet.
A téglaépítésű lakásoknál már árnyaltabb a kép. Budán az engedmények jellemzően 1,5–3,5 százalék között alakulnak, míg vidéken ezek az ingatlanok gyakran az alku fő terepévé váltak, ahol akár 6–8 százalékos csökkentés is előfordul.
A családi házak piacán kettős tendencia figyelhető meg. A jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanoknál minimális az alku, míg a felújítandó házaknál – főként vidéken – akár 10–15 százalékos engedmény sem számít ritkának.
Budapest stabil, vidék rugalmasabb
Területileg is jól látható a különbség. Budapesten az alku jellemzően 2–4 százalék között alakul, amit a folyamatos kereslet tart fenn.
A nagyobb vidéki városok, például Debrecen vagy Győr, hasonló képet mutatnak, itt is mérsékelt, 1–4 százalékos engedmények jellemzőek.
Ezzel szemben a kisebb vidéki piacokon már jóval nagyobb a mozgástér. Országos átlagban 7 százalék körüli alku érhető el, de egyes helyeken ennél is magasabb. Pécs esetében például még a panellakásoknál is előfordulhat 10 százalék feletti árengedmény.
Tudatosabb vevők, alkalmazkodó eladók
A vevői oldal látványosan megváltozott. A korábbi „most kell lépni, különben lemaradok” szemlélet helyét egy sokkal racionálisabb, ár-érték alapú döntéshozatal vette át.
A vásárlók ma már alaposan összehasonlítanak, figyelik a finanszírozási lehetőségeket és a banki értékbecsléseket is. Ez az eladókat is fegyelmezettebb árképzésre kényszeríti.
Aki reálisan áraz, az továbbra is gyors eladásra számíthat. A túlárazott ingatlanok viszont egyre hosszabb ideig maradnak a piacon, és végül jelentős árcsökkentéssel kelnek el.
Mi jön most?
A jelenlegi piaci helyzet egyik legfontosabb tanulsága, hogy az árképzés szerepe felértékelődött. Már nem működik az a stratégia, hogy „hátha elviszik drágábban” – a vevők gyorsan kiszűrik a túlzó ajánlatokat.
A lakáspiac tehát nem gyengült meg, hanem érettebbé vált. A kereslet továbbra is jelen van, de sokkal szelektívebb.
Ez pedig azt jelenti, hogy a következő időszakban azok kerülnek előnybe, akik pontosan értik a piaci viszonyokat – legyen szó eladókról vagy vevőkről.
