Új szakaszba lépett a budapesti lakáspiac: a korábbi áremelkedést megtorpanás, egyes szegmensekben pedig már árcsökkenés váltotta fel. Bár az Otthon Start október végi kifutása még átmenetileg felpörgette a vásárlásokat, a Duna House friss adatai szerint a fővárosi panellakások négyzetméterára egy év alatt 5–7 százalékkal mérséklődött. Eközben az értékesítési idő jelentősen kitolódott, a vevők pedig egyre nagyobb árengedményeket tudnak elérni.
A nyár után októberben ismét élénkült valamelyest a budapesti ingatlanpiac. A Duna House keresletindexe a szeptemberi 65 pontról 72 pontra emelkedett, amire május óta nem volt példa. A fellendülés azonban nem feltétlenül a kereslet tartós megerősödését jelzi: a vásárlási aktivitás növekedésében jelentős szerepet játszhatott az Otthon Start program október végi kifutása.A támogatott, fix 3 százalékos hitel lehetőségével élni kívánó vevők közül sokan előrehozták a lakásvásárlást, hogy még a kedvezményes finanszírozási feltételek mellett köthessenek szerződést. Ez átmenetileg növelte a forgalmat, a piaci folyamatok mélyén azonban már egészen más tendencia rajzolódik ki: a fővárosban egyre nehezebb eladni a lakásokat, és az árak is lefelé mozdultak el.
Már nem tartják magukat a panelárak Budapesten
A kereslet időszakos megélénkülése ellenére a budapesti panellakások ára nem tudta megőrizni a tavalyi szintet. Budán az átlagos négyzetméterár egy év alatt 5 százalékkal, 1,19 millió forintra mérséklődött, míg Pesten még nagyobb, 7 százalékos visszaesést mért a Duna House, így az átlagár jelenleg 1,08 millió forint körül alakul.A használt téglalakások piacán is érzékelhető a változás: Pesten az átlagos négyzetméterár 2 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól, és nagyjából egymillió forintot tett ki. A fővárosi lakáspiacon tehát már nem általános az áremelkedés, és egyre több ingatlannál kell az eladóknak alkalmazkodniuk a megváltozott keresleti viszonyokhoz.
Budapesttel ellentétben vidéken még emelkedtek a panelárak. A Duna House adatai szerint Kelet-Magyarországon 8, Nyugat-Magyarországon pedig 9 százalékos éves drágulás következett be. A főváros és a vidéki piacok között így egyre markánsabb különbség látszik.
Akár három hónapig is hirdetni kell egy budapesti panellakást
Nemcsak az árak változtak meg, hanem az értékesítéshez szükséges idő is jelentősen meghosszabbodott. A pesti panellakások esetében tavaly még átlagosan 55 nap alatt sikerült vevőt találni, idén októberben viszont már 90 napra volt szükség az eladáshoz. Budán szintén lassult a folyamat: az egy évvel korábbi 68 napról 92 napra nőtt az átlagos értékesítési idő.A belvárosi téglalakásoknál sem kedvezőbb a helyzet. Ezek az ingatlanok tavaly még átlagosan 80 nap alatt keltek el, mostanra azonban 104 napra nyúlt az értékesítés. Vagyis a tulajdonosoknak egyre hosszabb várakozási idővel kell számolniuk, ha a megfelelő vevőt szeretnék megtalálni.
A vásárlók alkupozíciója ezzel párhuzamosan jelentősen javult. A budai téglalakásoknál az átlagos árengedmény az egy évvel korábbi 2,1 százalékról 5,6 százalékra emelkedett, a pesti paneleknél pedig 1,8 százalékról 4,7 százalékra nőtt. Nyugat-Magyarországon még ennél is nagyobb engedményekkel találkozhattak a vevők: a téglalakások esetében már a 7 százalék körüli alku sem volt szokatlan.
Kevesebb befektető, több első lakásvásárló a fővárosban
A vásárlói összetétel szintén jelentős átalakuláson ment keresztül. Budapesten egyre nagyobb arányban jelennek meg azok, akik első saját otthonukat szeretnék megvásárolni, miközben a befektetési célú vásárlások súlya számottevően visszaesett.A Duna House adatai szerint az első lakásvásárlók aránya már elérte a 42 százalékot a fővárosi piacon. Ezzel szemben a befektetők részesedése az egy évvel korábbi 36 százalékról mindössze 21 százalékra csökkent. Ez jól mutatja, hogy a korábbi befektetői aktivitás helyét egyre inkább a saját lakhatásukat megoldani kívánó vevők veszik át.
A budapesti vásárlók átlagosan 80 millió forintot fordítottak egy 68 négyzetméteres lakás megvásárlására. Ez az árszint még belefért az Otthon Start program 100 millió forintos értékhatárába, így a tranzakciók jelentős része megfelelt a támogatott hitel feltételeinek.
Továbbra is a XIII. kerület a legkeresettebb, Zugló viszont veszített népszerűségéből
A budapesti kerületek népszerűségi rangsorában továbbra is a XIII. kerület áll az élen. A fővárosi lakáskeresők 24 százaléka érdeklődött az itt elérhető ingatlanok iránt, vagyis a kerület változatlanul az egyik legvonzóbb célpont a vásárlók körében.A II. kerület iránt szintén látványosan nőtt az érdeklődés, miközben Zugló pozíciója gyengült. A XIV. kerületet választók aránya az egy évvel korábbi 18,5 százalékról 14,2 százalékra esett vissza. Ez arra utal, hogy a vevők területi preferenciái is változnak, és egyre inkább más fővárosi lokációk kerülnek előtérbe.
A budapesti lakáspiacon tehát egyre inkább a vevők kerülnek kedvező helyzetbe: a panelek olcsóbbak lettek, az alku lehetősége bővült, az értékesítés pedig jóval több időt vesz igénybe, mint egy évvel korábban. Az Otthon Start kifutása előtti vásárlási hullám még adott némi lendületet a forgalomnak, de a hosszabb távú folyamatok már egyértelműen a piac lassulását jelzik.
A Duna House becslése alapján 2026 első tíz hónapjában országosan hozzávetőleg 95 ezer lakóingatlan-adásvétel történt, ami 13 százalékkal marad el az előző év azonos időszakának eredményétől.
Forrás: Duna House Barométer, 2026. október.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
