Fordulat következett be a budapesti belvárosi lakáspiacon: a korábbinál jóval kevesebb a vevő, miközben folyamatosan bővül az eladó ingatlanok kínálata. A megváltozott piaci helyzetben egyre inkább a vásárlók diktálják a feltételeket, és már a 10 százalék körüli árengedmény sem számít szokatlannak. A Balla Ingatlan szakértője szerint a VI., VII., VIII. és IX. kerületben különösen nehéz helyzetbe kerültek a túlárazott, illetve felújítandó lakások tulajdonosai.
Érezhetően veszített lendületéből a budapesti belvárosi ingatlanpiac. A belső kerületekben az idei évben számottevően kevesebb adásvétel történt, mint tavaly, miközben az eladók egyre nehezebben találnak megfelelő vevőt az ingatlanjaikra. A kereslet mérséklődése és a kínálat bővülése együttesen változtatta meg az erőviszonyokat, így a vásárlók ma már jóval kedvezőbb alkupozícióból indulhatnak.Garaba Gergely, a Balla Ingatlan szakmai vezetője szerint a piaci lassuláshoz több tényező is hozzájárult. A vevők kivárnak, a nyári időszakban tovább gyengült az érdeklődés, és az általános keresletcsökkenés is érezteti a hatását. Eközben egyre több eladó ingatlan jelenik meg a piacon, az árak azonban nem minden esetben igazodtak az új helyzethez.
Már nem az eladók diktálnak: egyre nagyobb engedményeket kérnek a vevők
Jól mutatja az erőviszonyok megváltozását, hogy a korábban megszokott 3–5 százalékos áralku helyett ma már sok esetben akár 10 százalékos kedvezményt is elérhetnek a vásárlók. Ez különösen azoknál az ingatlanoknál jellemző, amelyek ára nincs összhangban a tényleges piaci értékkel, vagy amelyek állapota miatt jelentős ráfordításra lenne szükség.A legnehezebb helyzetben a nagy alapterületű, polgári jellegű lakások, valamint a komolyabb felújítást igénylő ingatlanok tulajdonosai vannak. Ezek értékesítése nemcsak több időt vesz igénybe, hanem gyakran jelentős árcsökkentést is szükségessé tesz.
Más a helyzet a jó állapotú, megfelelően árazott lakásokkal: ezekre továbbra is akad érdeklődés, és viszonylag rövid idő alatt gazdára találhatnak. A piac tehát nem állt le teljesen, de a vevők sokkal körültekintőbben választanak, és kevésbé hajlandók kompromisszumot kötni az ár tekintetében.
Elérhették a belvárosi lakásárak a felső határt?
A szakértő megítélése szerint a belső kerületekben az árak olyan magas szintre jutottak, amelyről rövid távon már nehéz további drágulást elképzelni. A kereslet gyengülése mellett egyre inkább kérdésessé vált, hogy az eladók mennyire tudják érvényesíteni a korábban megszokott árszintet.A VI., VII., VIII. és IX. kerületben ugyanakkor továbbra is jelentős különbségek vannak az ingatlanok négyzetméterárai között. Az egymillió forint alatti négyzetméterárú lakások mellett az 1,7–1,9 millió forintos árszint sem példa nélküli, amennyiben az ingatlan elhelyezkedése és műszaki állapota ezt indokolja.
Az árazásban egyre nagyobb szerepet kap a pontos lokáció, a lakás felszereltsége és felújítottsága. Vagyis önmagában az, hogy egy ingatlan valamelyik belső kerületben található, már nem garantálja a magas eladási árat: a vevők egyre inkább az adott lakás tényleges értékét mérlegelik.
Az új támogatott hitelprogram tovább nehezítheti a használt lakások eladását
A belvárosi eladóknak további kihívást jelenthet a támogatott lakáshitelek átalakulása. Az Otthon Start kifutását követően a használt lakások vásárlása kevésbé kedvező finanszírozási feltételek mellett történhet, miközben az új építésű ingatlanok esetében továbbra is elérhető a 3 százalékos támogatott hitel.Ez a különbség a kereslet egy részét az új lakások irányába terelheti, ami tovább ronthatja a használt belvárosi ingatlanok értékesítési pozícióját. Az eladóknak így nemcsak a többi használt lakással, hanem az államilag támogatott finanszírozással megvásárolható új építésű ingatlanokkal is versenyezniük kell.
A befektetők továbbra sem tűntek el teljesen a piacról, ugyanakkor a készpénzes vásárlók aktivitása mérséklődött. A bérleti díjak emelkedése is megtorpant, ami szintén visszafoghatja a befektetési célú vásárlások vonzerejét.
A következő időszakban minden eddiginél fontosabbá válhat a megfelelő árazás. A reális áron meghirdetett, jó állapotú lakások továbbra is megtalálhatják a vevőiket, a korábbi csúcsárakhoz ragaszkodó tulajdonosoknak viszont akár hónapokig is várniuk kell az értékesítésre. A belvárosi lakáspiacon tehát egyre inkább a vásárlók kezébe kerül az irányítás.
Forrás: Balla Ingatlan szakértői tapasztalatai.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
