Soha nem látott magasságba emelkedett a balatoni lakásállomány, a látványos építkezések ellenére azonban egyre kevesebben élnek életvitelszerűen a térségben. Siófokon és Keszthelyen különösen szembetűnő az ellentmondás, miközben az új építésű lakások kínálati négyzetméterára egyes helyszíneken már a 2 millió forintot is eléri. A Balaton Fejlesztési Tanács adatai alapján egyre fontosabb kérdés, hogy kiknek készülnek az új ingatlanok, és milyen hatással van a fejlesztési hullám a tó környékének jövőjére – derül ki a Pénzcentrum cikkéből.
A Balaton térségében már több mint 140 ezer lakást és üdülőt tartanak nyilván, az állomány nagysága pedig 2024-re új rekordot ért el. A Balaton Fejlesztési Tanács (BFT) legutóbbi ülésén ismertetett dokumentum szerint 2015 és 2024 között több mint 11 ezer új lakó- és üdülőingatlan készült el, elsősorban a tóparti, illetve a parthoz közeli településeken. A fejlesztések üteme ugyanakkor nem mindenhol tükröződik a lakosságszám változásában: több településen éppen akkor csökken az állandó népesség, amikor egyre több új ingatlan jelenik meg a piacon.
Gyorsan gyarapodik a lakásállomány, de a helyiek száma csökken
Az új épületek és a folyamatos beruházások alapján könnyű arra következtetni, hogy a Balaton egyre népszerűbb lakóhellyé válik, a statisztikák azonban ennél összetettebb képet mutatnak. A BFT jelentése szerint Keszthelyen már hosszabb ideje megfigyelhető a lakásállomány bővülése és a lakónépesség fogyása közötti ellentét, míg Siófokon az elmúlt években erősödött fel ez a folyamat.A jelenség nem korlátozódik néhány városra. A Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben 2024-ben 256 940 fő szerepelt a lakónépességi adatokban, az utóbbi két évben pedig már visszaesés volt tapasztalható. Bár a térségbe továbbra is többen költöznek be, mint ahányan elköltöznek, ez a vándorlási többlet már nem ellensúlyozza a természetes népességfogyást. A 2018 után kibontakozó növekedési időszak ezzel megtorpant.
Mindeközben a lakások és üdülők száma az országos átlagnál jóval dinamikusabban emelkedett. A Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján Magyarországon 2015-ben körülbelül 4,41 millió, 2024-ben pedig 4,60 millió lakást tartottak számon, ami hozzávetőleg 4,3 százalékos növekedésnek felel meg. A Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben ugyanezen időszak alatt mintegy 126 ezerről 140 311-re emelkedett a lakó- és üdülőingatlanok száma, vagyis a bővülés megközelítette a 9 százalékot.
A különbség jelentős: a Balatonnál csaknem kétszer olyan gyorsan nőtt az ingatlanállomány, mint országosan, miközben a helyben élők számának emelkedése leállt, majd csökkenésbe fordult.
Nyaralóknak, befektetőknek vagy állandó lakóknak épülnek az új lakások?
A balatoni építkezési hullám nem egyenletesen oszlik el a térségben. A BFT összesítése szerint 2015 és 2024 között több mint 11 ezer új lakás és üdülő készült el, ezek jelentős része a tóparti és a partközeli településeken. Az elmúlt öt évben a városok egyre hangsúlyosabb szerepet kaptak a fejlesztésekben, különösen Siófokon és Keszthelyen.Az új ingatlanok számának növekedése ugyanakkor nem feltétlenül jelenti azt, hogy ugyanilyen arányban bővül a helyben élők köre. A BFT dokumentuma nem tér ki részletesen arra, hogy a frissen elkészült lakások mekkora hányadában élnek állandó jelleggel, mennyit használnak szezonális nyaralóként, és milyen arányban vásárolják őket befektetési céllal. Ezért az adatokból önmagukban nem állapítható meg, hogy pontosan milyen szerepet játszanak a második otthonok vagy a befektetési vásárlások az ingatlanállomány növekedésében.
Egy másik mutató azonban közelebb vihet a jelenség megértéséhez. A Balaton térsége országos összehasonlításban is kiemelkedő az egy lakosra jutó háztartási villamosenergia-fogyasztás tekintetében. A tóparti és a partközeli településeken mért értékek még a nagyvárosi agglomerációk népességarányos fogyasztását is meghaladják. A BFT dokumentuma a magasabb fogyasztás egyik lehetséges magyarázataként a lakásállomány jelentős bővülését jelöli meg.
Az is szerepet játszhat, hogy a Balaton környéke bizonyos szempontból egyre inkább a budapesti agglomerációhoz hasonlóan működik. Vannak, akik a térségben dolgoznak vagy onnan ingáznak, de nem feltétlenül ott szerepelnek az állandó lakosságot nyilvántartó statisztikákban. Emiatt a hivatalos népességszám egyre kevésbé ad teljes képet arról, hogy valójában hányan használják a balatoni ingatlanokat, és milyen gyakran tartózkodnak a környéken.
A lakosság fogyása sem fékezi a balatoni ingatlanárakat
Bár a népesség alakulása és az építkezések üteme közötti különbség egyre szembetűnőbb, a balatoni ingatlanpiacon továbbra is jelentős kereslet mutatkozik. A Pénzcentrum által korábban ismertetett piaci adatok szerint 2026 első felében az értékesített balatoni ingatlanok medián négyzetméterára 900 ezer forintra nőtt az egy évvel korábbi 780 ezer forintról. A medián eladási ár szintén emelkedett: 50 millió forint helyett már 58,5 millió forintot tett ki.Az év első hét hónapjában Siófokon átlagosan 772 ezer, Keszthelyen pedig 560 ezer forintos négyzetméteráron keltek el az elemzésben szereplő ingatlanok. A balatoni önálló ingatlanok átlagos négyzetméterára eközben 711 ezer forint volt. Az értékesítés azonban nem minden ingatlantípusnál zajlott gyorsan: a használt házak eladása átlagosan 166 napot, a téglalakásoké 195 napot vett igénybe, miközben az alku mértéke az országos átlagnál is magasabb volt.
Az új építésű lakások piacán ennél is magasabb árszinttel találkozhatnak a vevők. A Pénzcentrum júniusban az Otthon Centrum felmérésére hivatkozva arról írt, hogy a tóparti településeken 75 projektben összesen mintegy 3100 új lakás épült, amelyek körülbelül fele még értékesítésre várt. Az új lakások átlagos kínálati négyzetméterára elérte a 2 millió forintot.
A fejlesztések egyik legfontosabb helyszíne Siófok volt: a városban 18 projekt keretében összesen 709 lakás építése zajlott. Ez a balatoni új építésű lakáskínálat közel negyedét jelentette. Az átlagos kínálati négyzetméterár eközben 1,925 millió forintot ért el, ami jól mutatja, milyen magas árszint alakult ki a térség egyik legjelentősebb ingatlanpiacán.
Egyre több új ingatlan, egyre több kérdés a Balaton jövőjéről
A Balaton Fejlesztési Tanács ülésén bemutatott dokumentum szerint a tóparti lakás- és üdülőépítések társadalmi vitákat is kiváltanak. A beruházások a térség gazdasági aktivitását és a fejlesztők érdeklődését jelzik, ugyanakkor egyre több kérdés merül fel a települések arculatának átalakulásával, a lakhatás megfizethetőségével és a helyi közösségek jövőjével kapcsolatban.A változások léptékét érzékelteti, hogy a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet ingatlanállománya már a teljes magyarországi lakásállomány hozzávetőleg 3 százalékát teszi ki. Eközben a lakások és üdülők számának növekedése egyre kevésbé jár együtt az állandó lakosság bővülésével.
A balatoni ingatlanpiac tehát továbbra is aktív, az új fejlesztések pedig jelentős kínálatot teremtenek. A térség jövője szempontjából azonban nem csupán az a kérdés, hány lakás épül még a következő években. Legalább ennyire fontos, hogy kik veszik birtokba ezeket az ingatlanokat, mennyiben szolgálják a helyi lakhatási igényeket, és hogyan egyeztethető össze a beruházások folytatása a Balaton hosszú távú, fenntartható fejlődésével.
