Soha ennyi külföldi nem vásárolt még lakást Spanyolországban, a népszerű tengerparti településeken pedig tovább emelkednek az árak. A magyar vevőknek ugyanakkor kedvezőbbé vált az árfolyam: egy 400 ezer eurós ingatlan forintban számított ára már több mint 9 millió forinttal alacsonyabb lehet, mint márciusban. A Duna House spanyolországi irodájánál ráadásul 15 százalékkal nőtt a magyar érdeklődők száma.
A spanyol ingatlanpiac továbbra is egyre több külföldi vásárlót vonz, különösen a tengerparti térségekben. A spanyol ingatlan-nyilvántartás adatai alapján 2026 első hat hónapjában 51 630 lakás cserélt gazdát külföldi vevő közreműködésével, ami új rekordnak számít.Miközben az összes ingatlan-adásvétel száma kissé visszaesett, a külföldiek részesedése 14,9 százalékra emelkedett. A második negyedévben már az ügyletek 16 százalékában volt külföldi a vásárló.
Marbella már nem az egyetlen célpont a magyar vevők számára
A magyar érdeklődők körében továbbra is a Costa del Sol számít az egyik legkedveltebb térségnek, ám a kereslet egyre több településre terjed ki. Marbella mellett például Estepona, Mijas és Manilva is egyre gyakrabban kerül szóba.„A magyar vevők többsége ma is két hálószobás, új építésű, tengerre néző lakást keres, jellemzően 350 és 600 ezer euró közötti áron. A változás az, hogy már nem kizárólag Marbellában gondolkodnak: Estepona, Mijas és Manilva is vonzó lehet, mert ezekben a városokban kedvezőbb áron találhatnak hasonló ingatlanokat” – mondta Udvarnoki Viktória, a Duna House spanyol nyaralópiaci szakértője, a Living Marbella vezetője.
A vásárlók jelentős része saját használatra is megtartaná az ingatlant: évente néhány hetet ott töltene, a fennmaradó időszakban pedig bérbe adná.
Lakást, házat vennél? Nézz szét az Ingatlanbazár kínálatában!
Egyes tengerparti régiókban szinte minden második vevő külföldi
A külföldi vásárlók súlya különösen magas a tengerparti területeken. A Costa Blancán fekvő Alicante tartományban az adásvételek 45,5 százalékát külföldiek bonyolítják, Málaga tartományban 35,7, a Baleár-szigeteken pedig 30,5 százalék ez az arány.A legaktívabb külföldi vevők között a britek, a hollandok, a marokkóiak és a németek szerepelnek. A közép- és kelet-európai régióból a román és a lengyel vásárlók is bekerültek a tíz legaktívabb nemzet közé.
A Costa del Sol iránti érdeklődést a turizmus is erősíti. A malagai repülőtér tavaly 26,8 millió utast fogadott, a tervezett, 830 millió eurós fejlesztés pedig a következő években akár évi 36 millió utas kiszolgálását is lehetővé teheti.
Marbellán már csaknem 6000 euró egy négyzetméter
A Costa del Solon Marbella a legdrágább célpontok közé tartozik: itt átlagosan 5967 eurót kérnek egy négyzetméterért. Benahavísban 5602, Esteponában pedig 5021 euró az átlagár. Utóbbi városban egyetlen év alatt 17 százalékkal emelkedtek az árak.
A kedvezőbb árú lehetőségeket keresők számára Mijas és Manilva is szóba jöhet, ahol a négyzetméterár átlagosan 3717, illetve 3043 euró. A Costa Blancán ennél is alacsonyabb árakkal lehet találkozni: Torreviejában például 2561 euró az átlagos kínálati ár.
A különbség egy nagyobb lakás esetében már több százezer euró is lehet. Egy 80 négyzetméteres ingatlan Marbella átlagáraival számolva körülbelül 477 ezer euróba kerülhet, míg Torreviejában hasonló méretű lakásért átlagosan mintegy 205 ezer eurót kérnek.
A tengerre néző, új építésű luxuslakások ára ennél jóval magasabb is lehet: Marbella és Estepona prémiumberuházásainál a négyzetméterár a 15 ezer eurót is meghaladhatja.
Az árfolyam miatt milliókat takaríthatnak meg a magyar vásárlók
A magyar vevők számára az euró-forint árfolyam alakulása is lényeges szempont. Márciusban egy euró átlagosan körülbelül 389 forintot ért, októberben viszont már 365 forint körül alakult az árfolyam. Ez egy 400 ezer eurós ingatlannál több mint 9 millió forintos különbséget jelenthet a forintban számított vételárban.„A külföldi ingatlanvásárlásnál most a forint árfolyama is kedvező tényező lehet. Egy 400 ezer eurós lakás esetében a különbség meghaladja a 9 millió forintot, ami akár a vásárláshoz kapcsolódó költségek jelentős részét is fedezheti” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Mindeközben a magyar és a spanyol lakáspiac eltérő irányban mozgott. Az Eurostat adatai szerint Magyarországon a második negyedévben 1,4 százalékkal mérséklődtek a lakásárak az előző negyedévhez képest, Spanyolországban viszont 3,4 százalékos emelkedést mértek.
A lakáskiadás már korántsem olyan egyszerű, mint korábban
A tengerparti ingatlanok megvásárlásakor a bérbeadás feltételeit is alaposan ellenőrizni kell. Málaga városa júliusban három évre felfüggesztette az új turisztikai kiadási engedélyek kiadását, és Manilva is hasonló korlátozást vezetett be. A már meglévő engedélyek ugyanakkor továbbra is érvényesek.Marbellán, Esteponában és a Costa del Sol több más településén továbbra is lehet engedélyt szerezni, de ez nem minden ingatlannál garantált. Ráadásul 2025 tavasza óta a társasházi tulajdonosok háromötödös többséggel megtilthatják az új turisztikai célú lakáskiadást.
Befektetés előtt ezért nem elég a várható bérleti díjakat és a környék népszerűségét felmérni: azt is tisztázni kell, hogy az adott lakás kiadható-e turistáknak.
„Vásárlás előtt mindig ellenőrizzük, hogy az ingatlan rendelkezik-e turisztikai engedéllyel, illetve egyáltalán megszerezhető-e hozzá az engedély. Egy jó elhelyezkedésű új lakásnál a bruttó bérleti hozam még mindig 5–7 százalék körül alakulhat” – emelte ki Udvarnoki Viktória.
A vételáron túl további milliókkal kell kalkulálni
Összességében a vételáron felül hozzávetőleg 10–13 százaléknyi tartalékra is szükség lehet.
A hitelből vásárlóknak szintén jelentős önerővel kell készülniük: a spanyol bankok a külföldi vevőknek jellemzően az ingatlan értékének 60–70 százalékáig nyújtanak finanszírozást. Ez azt jelenti, hogy a vételár legalább 30–40 százalékát saját forrásból kell előteremteni, a járulékos költségeken felül.
Egyelőre nem várnak jelentős árcsökkenést a tengerparton
A spanyol tengerparti ingatlanpiacot továbbra is támogatja a külföldi kereslet, miközben a beépíthető területek kínálata korlátozott. Sok vásárló készpénzzel fizet, ami szintén erősíti a piacot.Udvarnoki Viktória szerint emiatt a jó elhelyezkedésű ingatlanok esetében nem valószínű a jelentős áresés. A drágulás üteme lassulhat, de a keresett tengerparti területeken továbbra is szűkös a kínálat.
A magyar vásárlóknak így különösen fontos lehet a megfelelő időzítés és a körültekintő választás. A forint erősödése ugyanis több millió forintos különbséget eredményezhet, miközben az ingatlan euróban számított ára tovább emelkedik. A kedvezőbb árfolyam azonban önmagában még nem tesz jó befektetéssé egy lakást: a vásárlás előtt a járulékos költségeket, a kiadhatóságot és a helyi szabályozást is érdemes alaposan megvizsgálni.
Forrás: Duna House, Living Marbella, spanyol ingatlan-nyilvántartási és Idealista-adatok.
