Megfordult a lakáspiac korábbi dinamikája: a tavalyi áremelkedési hullám után 2026-ban már jóval nehezebb a magasra árazott ingatlanokat értékesíteni. Budapest X. és XVII. kerületében a vásárlók alaposabban mérlegelnek, az alku akár az 5–12 százalékot is elérheti, egy nagyobb családi ház eladása pedig akár 180–200 napig húzódhat. A jó állapotú, reális áron kínált lakások továbbra is keresettek, de aki a tavalyi csúcsárakból indul ki, könnyen hónapokig várhat a megfelelő vevőre.
Az Otthon Start indulása után felfutó kereslet jelentősen felpörgette az ingatlanpiacot, és az árak emelkedéséhez is hozzájárult. 2026-ra azonban jócskán veszített erejéből ez a lendület: a vásárlók már nem sietnek annyira, és sokkal körültekintőbben választanak a kínálatból.Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a vevők több ajánlatot is összevetnek, és a vételár mellett a felújítás, illetve a fenntartás várható kiadásait is alaposan megvizsgálják. Egyre fontosabb szempont, hogy az ingatlan állapota és adottságai valóban indokolják-e a hirdetésben szereplő összeget.
Elmúlt az az idő, amikor szinte bármit el lehetett adni magas áron
A tavalyi keresleti hullám sok eladót arra ösztönzött, hogy magasabb áron hirdesse meg az ingatlanát, bízva abban, hogy így is hamar jelentkezik komoly érdeklődő. Ez a stratégia azonban egyre kevésbé működik.A tavaszi és nyári hónapokban már jól látszott, hogy a vásárlók válogatósabbá váltak. Ősszel ugyan valamelyest élénkült az érdeklődés, de a piac egészére kiterjedő fellendülésről továbbra sem beszélhetünk.
Most elsősorban a jó elhelyezkedésű, megfelelő állapotú és reálisan árazott otthonok találnak gazdára könnyebben. A túlárazott, korszerűsítésre szoruló vagy jelentősebb felújítást igénylő ingatlanok értékesítése ezzel szemben jóval hosszabb időt vehet igénybe.
Akár 12 százalékot is alkudhat a vevő
A megváltozott erőviszonyokat az alku mértéke is jelzi. A X. és XVII. kerületben a meghirdetett és a tényleges eladási ár között jelenleg 5–12 százalékos eltérés is előfordulhat, bár ez nem jelenti azt, hogy minden eladó kénytelen ekkora engedményt adni.A keresett, jó állapotú és eleve megfelelő áron kínált lakásoknál továbbra is szűk lehet az alkulehetőség. Más a helyzet azokkal az ingatlanokkal, amelyek árazásakor a tulajdonosok még mindig a tavalyi, kiugró keresletből indulnak ki. A korszerűtlen műszaki állapot, a kedvezőtlen elrendezés és a magas fenntartási költség egyaránt gyengítheti az eladó pozícióját.
Nagy családi házaknál már hat hónapnál is tovább tarthat az eladás
A hosszabb értékesítési idő különösen a családi házaknál szembetűnő. A X. és XVII. kerületben egy családi ház eladása akár 180–200 napot is igénybe vehet, főként akkor, ha az épület nagy alapterületű, felújítandó vagy energetikai szempontból elavult. A nem megfelelő áron piacra vitt házak így akár fél évnél is tovább maradhatnak a hirdetések között.A vásárlók ugyanis már nem állnak meg a vételár mérlegelésénél. Számolnak a fűtés költségével, a nyílászárók cseréjével, az energetikai korszerűsítéssel és a rendszeres karbantartás kiadásaival is. Emiatt egy elsőre olcsóbbnak tűnő ház összességében nagyobb terhet jelenthet, mint egy kisebb, jobb állapotú lakás.
Ezek az ingatlanok még mindig gyorsan vevőre találhatnak
A visszafogottabb kereslet nem jelenti azt, hogy minden ingatlant nehéz eladni. A 40–60 négyzetméteres használt lakások továbbra is népszerűek, ahogyan az 50–80 négyzetméteres új építésű otthonok iránt is van érdeklődés.A panellakások szintén megőrizték vonzerejüket, különösen akkor, ha jó állapotúak, és áruk még belefér a vásárlók lehetőségeibe. A családi házak piacán pedig a kisebb, korszerűbb, gazdaságosabban fenntartható ingatlanok számíthatnak kedvezőbb fogadtatásra.
A piac tehát nem egységesen gyengült: egyre élesebben különválik a keresett, megfelelően árazott ingatlanok köre azoktól, amelyekért a tulajdonosok a valós piaci értéknél többet kérnek.
A drágulás is megtorpant, de a hirdetési árak még magasak
Az év elején még érezhető volt némi áremelkedés, a második negyedévtől azonban egyre inkább a stagnálás vált jellemzővé, bizonyos ingatlantípusoknál pedig enyhe árcsökkenés is megjelent.Az októberi kínálati adatok szerint a XVII. kerületben a lakóingatlanok átlagos hirdetési négyzetméterára hozzávetőleg 1,1 millió forint, míg a családi házaknál körülbelül 1,03 millió forinttal lehet számolni.
A X. kerületi családi házak kínálati négyzetméterára nagyjából 993 ezer forint körül alakul. Ezek azonban hirdetési árak, nem feltétlenül tükrözik a tényleges adásvételek értékét. A két összeg közötti különbség pedig a megváltozott piaci környezetben egyre jelentősebbé válhat.
Az Otthon Start hatása is mérséklődött
Az első lakásukat megvásárlók és a fiatal családok továbbra is fontos vevői csoportot jelentenek, és sokan közülük hitelből finanszírozzák a vásárlást. Az Otthon Start ezért továbbra is segítséget nyújthat a megfelelő feltételeknek megfelelő vevőknek, de a program piaci hatása már nem olyan erős, mint az indulásakor volt.A bevezetés idején a támogatott hitel új vásárlókat vonzott a piacra, a kereslet hirtelen növekedése pedig az árakat is felfelé hajtotta. A magasabb árszint kialakulásával azonban a kedvező finanszírozás önmagában már nem elegendő ahhoz, hogy újabb, hasonló erejű keresleti hullámot indítson el.
Az új építésű lakásoknál is megmutatkozik a fizetőképesség határa: hiába kedvezőbb a hitel, ha a vételár meghaladja azt az összeget, amelyet a vásárlók vállalni tudnak.
A lakásbefektetés már kevésbé vonzó, mint korábban
Aki mégis befektetési céllal vásárol, jellemzően nagyobb figyelmet fordít az ingatlanban rejlő értéknövelési lehetőségekre. Egy jól megválasztott felújítás vagy korszerűsítés később javíthatja az elérhető eladási árat vagy a bérbeadás jövedelmezőségét.
A bérlőknek is javult az alkupozíciójuk
A kiadó lakások kínálata közben bővült. A Balla Ingatlan adatai szerint Budapesten az év első felében a havi bérleti díjak átlagosan 4000–4500 forint körül alakultak négyzetméterenként, miközben az árak inkább stagnáltak, vagy csak mérsékelten emelkedtek.A nagyobb választék a bérlőknek kedvez: a túlárazott vagy gyengébb állapotú lakások tulajdonosainak nehezebb lehet megfelelő bérlőt találniuk. A leendő lakók így könnyebben kérhetnek engedményt, vagy dönthetnek úgy, hogy inkább egy másik ingatlant választanak.
Aki eladna, annak a jelenlegi kereslethez kell igazítania az árat
A következő hónapokban nem várható jelentős áresés, de az sem valószínű, hogy visszatér a korábbi időszak gyors drágulása. Sokkal inkább az látszik, hogy a vevők egyre határozottabban különbséget tesznek az ingatlanok között, és csak a számukra megfelelő ár-érték arányú ajánlatokra mozdulnak rá.Egy jó állapotú, kedvező elhelyezkedésű és reálisan meghirdetett lakás továbbra is viszonylag gyorsan gazdára találhat. Egy korszerűsítésre szoruló, költségesen fenntartható vagy túlárazott ingatlan tulajdonosának viszont hosszú várakozással és komolyabb alkuval is számolnia kell.
A legfontosabb tanulság, hogy ma már nem elég a tavalyi árakból kiindulni: az eladási esélyeket elsősorban az ingatlan állapota, adottságai és a valós kereslethez igazított ár határozza meg. A vevők nem tűntek el a piacról, de sokkal kevésbé hajlandók kompromisszumot kötni, mint a korábbi, felfokozott időszakban.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
