Fél év alatt jelentősen megváltozott a hazai lakáspiac kilátása. Míg tavasszal még további drágulásra és élénkülő forgalomra lehetett számítani, őszre Budapesten már az árak mérséklődése, a kevesebb adásvétel és a vevők erősödő alkupozíciója került előtérbe. Közben újabb változások körvonalazódnak: 2027-től átalakulhat a támogatott lakáshitelezés, az új építésű lakások kedvezményes áfája pedig határozatlan ideig fennmaradhat. Mindez az új és a használt ingatlanok közötti erőviszonyokat is átrendezheti.
Fél év alatt gyökeresen megváltoztak a kilátások
2026 tavaszán még úgy tűnt, hogy az Otthon Start által felerősített kereslet az év második felében is hajthatja felfelé az árakat. Akkor Budapesten 4–7 százalékos további drágulás is elképzelhetőnek látszott, őszre azonban jelentősen módosultak a várakozások.Az újabb becslések 2026 második felére országosan mindössze 0–1,5 százalékos árváltozással, Budapesten pedig akár 2 százalékos csökkenéssel számolnak az első félévhez képest. 2027 első hat hónapjában mérsékelt emelkedés következhet: országosan 2–4, a fővárosban 0–2 százalék körüli drágulás lehet reális.
Ez nem feltétlenül a lakáspiac visszaesését jelenti, inkább azt, hogy a korábbi, rendkívüli ütemű áremelkedés után szűkül a további drágulás mozgástere. Az MNB adatai szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal nőttek a lakásárak, az év végére pedig mintegy 22,5 százalékkal meghaladták a gazdasági alapok által indokolható szintet.
Budapesten már az árcsökkenés jelei is megjelentek
A fordulat különösen a fővárosban látványos, ahol korábban kiemelkedő volt az áremelkedés. Az ingatlanhirdetési adatok szerint őszre bővült az eladásra kínált lakások köre, miközben egyre több eladó döntött az ár mérséklése mellett.Ez a vásárlóknak kedvezőbb helyzetet teremthet: egyre kevésbé kell elfogadniuk az eredetileg meghirdetett árat, és nagyobb tér nyílhat az alkura.
A hitelkereslet megugrott, az adásvételek száma mégis csökkent
Az Otthon Start egyik legfontosabb tanulsága, hogy a kedvezményes finanszírozás látványosan élénkítette a hitelpiacot, de ez nem járt hasonló mértékű tranzakcióbővüléssel.A Duna House becslése szerint 2026 szeptemberében 9385 lakóingatlan cserélt gazdát. Ez az augusztusi értéknél 16,2 százalékkal több, az előző év azonos időszakához képest viszont 30,1 százalékos visszaesés.
A korábban várt 130 ezer helyett így 2026-ban már inkább 110–115 ezer adásvétel tűnik elképzelhetőnek, 2027-re pedig mintegy 120 ezer tranzakcióval számolnak az előrejelzések.
A jelenség egyik oka, hogy a kedvezőbb hitel javította a vevők finanszírozási lehetőségeit, ám az ebből fakadó kereslet egy része beépült az árakba. Egy bizonyos árszint fölött még az alacsonyabb kamat sem elegendő ahhoz, hogy újabb vásárlók tömegeit vonzza a piacra.
2027-ben más feltételekkel juthatnak hitelhez a vevők
A következő év egyik legfontosabb változása a bejelentett Wekerle Plusz program lehet, amely a tervek szerint az Otthon Start helyébe lép. Az új konstrukció a 18–41 éves elsőlakás-vásárlókat és -építőket célozná: az új lakások vásárlására vagy építésére 3 százalékos, a használt ingatlanok megvásárlására pedig 5 százalékos kamatozású hitelt kínálna. A tervek között ötéves bentlakási kötelezettség is szerepel, a már megkötött Otthon Start-szerződéseket pedig nem érintené a váltás.A két hitelkamat közötti különbség komolyan befolyásolhatja a vevők döntéseit. Az új lakások finanszírozási előnybe kerülhetnek, miközben a használt ingatlanoknál mérséklődhet a támogatott hitel keresletélénkítő hatása. Ez utóbbi piacon emiatt kevésbé valószínű, hogy ismét a korábbihoz hasonló, támogatások hajtotta árrobbanás következik.
Határozatlan időre maradhat az új lakások kedvezményes áfája
Az újlakás-piac kilátásait egy másik bejelentés is befolyásolhatja: Kármán András pénzügyminiszter október 20-án közölte, hogy határozatlan ideig fennmarad az új építésű lakások 5 százalékos áfája.Ez nem jelenti azt, hogy az új lakások egyik napról a másikra olcsóbbak lesznek, hiszen a kedvezményes adókulcs eddig is érvényben volt. A döntés jelentősége inkább abban rejlik, hogy kiszámíthatóbbá teszi a fejlesztések pénzügyi tervezését: a beruházóknak kevésbé kell tartaniuk attól, hogy egy később értékesített projekt esetében magasabb áfakulccsal kell számolniuk.
A stabilabb szabályozási környezet több lakásfejlesztést tehet életképessé, a kínálat bővülése pedig hosszabb távon mérsékelheti az árakra nehezedő nyomást.
Az új építésű lakások lehetnek a következő időszak nyertesei
Az MNB 2026 egészére 15,7 ezer lakás átadásával számolt, a bővülés pedig 2026 végétől és 2027-től válhat egyre érzékelhetőbbé. Az áfakedvezmény hosszabb távú hatása viszont később jelentkezhet igazán, hiszen egy most induló beruházásból jellemzően csak évekkel később lesz beköltözhető lakás.
A tartósan kedvezőbb szabályozás kínálatbővítő hatása ezért inkább 2028-tól válhat igazán látványossá.
Az áfakedvezmény önmagában nem csökkenti az árakat
Az 5 százalékos áfa fenntartása elsősorban a fejlesztések kiszámíthatóságát javíthatja, nem pedig közvetlen árcsökkentést hoz. A telekárak, az építőanyagok, a kivitelezés és a finanszírozás költségei továbbra is meghatározóak. Az MNB adatai szerint 2026 márciusában az új budapesti lakások átlagos négyzetméterára már megközelítette az 1,85 millió forintot.A valódi előrelépést az jelentheti, ha több beruházás indul, és idővel elegendő új lakás kerül piacra. A bővülő kínálat ugyanis tartósabban fékezheti a drágulást, mint egy kizárólag a keresletet ösztönző intézkedés.
A bérleti piacon is lassulhat a drágulás
A lakásárak megtorpanása mellett a bérleti díjak alakulása is változó képet mutat. A KSH adatai szerint 2026 szeptemberében a kínálati lakbérek országosan 0,2, Budapesten 0,1 százalékkal csökkentek havi összevetésben, éves szinten azonban még mindig 6, illetve 5,3 százalékos emelkedés volt mérhető. Ez egyelőre inkább a lakbérek növekedési ütemének lassulását, mintsem általános árcsökkenést jelez.A következő években a tervezett bérlakásprogram is változást hozhat. A kormány 2027-re első körben 30 milliárd forintnyi uniós forrást szánna megfizethető bérlakások és kollégiumok fejlesztésére, majd három év alatt további 550 millió euró bevonását tervezi.
A sikerhez azonban nem elég a finanszírozás: olyan konstrukciókra van szükség, amelyek a bérlőknek megfizethető lakhatást, a beruházóknak fenntartható megtérülést biztosítanak. Ha ez megvalósul, hosszabb távon egy erősebb intézményi bérlakáspiac is kialakulhat.
Mire számíthatunk 2027-ben?
A jelenlegi várakozások szerint 2027 első felében országosan 2–4 százalékos, Budapesten 0–2 százalékos nominális áremelkedés következhet. Az adásvételek száma megközelítheti a 120 ezret, az új lakások átadása pedig 18–20 ezerre emelkedhet. A bérleti díjak szintén tovább nőhetnek, de a korábbi éveknél mérsékeltebb ütemben.A legfontosabb változás az lehet, hogy az új és a használt lakások piaca eltérő irányba indul el. A használt ingatlanoknál gyengülhet a támogatott finanszírozás ösztönző hatása, miközben az új lakások kedvezőbb kamattal, tartós áfakedvezménnyel és fokozatosan bővülő kínálattal számolhatnak.
A következő időszak fő kérdése így már nem pusztán az, hogy meddig emelkedhetnek az árak, hanem az is, hogy a megváltozó támogatások és a növekvő lakáskínálat képesek lesznek-e kiegyensúlyozottabbá tenni a magyar lakáspiacot.
Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.
