Októberben sem élénkült érdemben a budapesti új építésű lakások piaca: az átlagos hirdetési négyzetméterár 1,92 millió forint körül alakult, vagyis alig változott szeptemberhez képest, az egy évvel korábbi szintet pedig mindössze 1,1 százalékkal haladta meg. Ez éles fordulat a korábbi időszakhoz képest, hiszen tavaly októberben még 19 százalék feletti éves drágulást mértünk. Azóta jelentősen visszafogottabbá vált az áremelkedés.
A mérséklődő árnövekedés mellett a kínálatban is változások figyelhetők meg. Az Ingatlantájoló adatbázisában található budapesti új építésű lakások száma szeptemberhez képest enyhén csökkent, az egy évvel korábbi állományhoz viszonyítva azonban jóval látványosabb a visszaesés. Közben a meghirdetett lakások átlagos mérete is kisebb lett: idén októberben valamivel magasabb áron juthatunk hozzá egy négyzetméterhez, miközben az átlagos lakás kisebb, mint tavaly volt.
A fővárosi átlag ráadásul jelentős eltéréseket rejt az egyes kerületek között. Újbudán az átlagos négyzetméterár számottevően elmarad a tavalyitól, Angyalföldön lényegében megállt a drágulás, Óbudán viszont tovább emelkedtek az árak, Ferencváros pedig különösen látványos növekedést produkált.
A kígyó megette az elefántot
Ha egymás mellé tesszük az éves lakásárváltozást és az inflációt bemutató grafikonunkat, még a Kis herceg is elismerően biccentene – feltéve, hogy nem lenne érdekelt az ingatlanpiacon. A számok alapján a mostani helyzet egyre inkább a 2024 első felében tapasztalt időszakra emlékeztet.
Egy dolog mindenesetre biztos: aki tavaly ősszel inkább kivárt a lakásvásárlással, annak nem kellett újabb, húsz százalékot közelítő áremelkedéssel szembenéznie. A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterára ugyanis jelenleg nagyjából ott tart, ahol az év elején volt.
A hirdetésekben szereplő lakások átlagos alapterülete egyetlen év alatt körülbelül három négyzetméterrel csökkent. Emiatt félrevezető lehet az a benyomás, hogy a budapesti új építésű lakások átlagára még valamelyest mérséklődött is. Tavaly ugyanis az átlagos ingatlan 71,5 négyzetméteres és 2,8 szobás volt, most viszont már csak 68,6 négyzetméteres, 2,6 szobás lakással számolhatunk.
Eközben Ferencváros látványosan eltávolodott a fővárosi átlagtól: a kerületben egy év alatt 30 százalékkal emelkedett a meghirdetett új lakások átlagos négyzetméterára. A IX. kerület az elmúlt években is stabilan jó teljesítményt nyújtott, mostanra pedig fokozatosan megelőzi azokat a városrészeket, amelyek korábban népszerűbb célpontnak számítottak az új lakást keresők körében. Tavaly még Újbuda és Angyalföld fajlagos árai is magasabbak voltak a ferencvárosiaknál, októberre azonban mindkét kerület lemaradt mögötte.
Mi történt Újbudán?
A két hagyományosan meghatározó újlakáspiaci központban közben megtört a korábbi lendület. Angyalföldön az új építésű lakások négyzetméterét lényegében a tavalyi árszinten hirdetik, Újbudán pedig az átlagos négyzetméterár mintegy 7 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál.
A kerületek közötti különbséget jól érzékelteti egy 60 négyzetméteres lakás példája. Az átlagos hirdetési négyzetméterárakkal számolva ma egy ilyen ingatlan Ferencvárosban körülbelül 27 millió forinttal kerül többe, mint Újbudán. Egy évvel ezelőtt még éppen fordított volt a helyzet: akkor Újbuda számított drágábbnak.
A legdrágább budapesti kerületek rangsorában ugyanakkor nincs jelentős változás. A XII. kerületben továbbra is meghaladja a hárommillió forintot az átlagos négyzetméterár, a második helyen pedig a II. kerület áll. A VI. kerület árszintje szintén figyelemre méltóan magas. Mindhárom városrész esetében közös azonban, hogy az árak nagyjából már egy évvel ezelőtt is a jelenlegi szinten mozogtak: a legdrágább környékeken tehát nem folytatódott a korábbi időszakra jellemző gyors drágulás.
Újra egyre népszerűbbek a garzonok
A kínálat összetétele eközben fokozatosan átalakul. Néhány hónappal ezelőtt a garzonlakások aránya mindössze 9 százalékra esett vissza, októberre viszont ismét elérte a 13 százalékot. A kínálat legnagyobb részét továbbra is az egy- és két hálószobás lakások adják, amelyek együttesen a meghirdetett új építésű ingatlanok mintegy kétharmadát teszik ki.
A nagyobb, több hálószobás lakások már jóval ritkábbak: a hirdetéseknek mindössze körülbelül az ötöde kínál ennél tágasabb elrendezést. A többgyermekes családok számára is megfelelő, vagy a hálószobák mellett dolgozószobával és gardróbhelyiségekkel is rendelkező ingatlanok így egyértelműen a prémiumkategóriába tartoznak.
