Új szakaszba lépett a magyar lakáspiac: Budapesten a harmadik negyedévben már ténylegesen mérséklődtek az árak, miközben az alku mértéke is jelentősen nőtt. A fővárosi panel- és téglalakások árindexe egyaránt 2 százalékkal csökkent, utóbbiak pedig már éves összevetésben is olcsóbbak. Eközben lassabban találnak gazdára az ingatlanok, visszaesett a befektetők vásárlási kedve, és országosan is kifulladt a korábbi drágulás lendülete – derül ki a Duna House szeptemberi és harmadik negyedéves adataiból.
A lakáspiacon a harmadik negyedévben már nem csupán az áremelkedés ütemének lassulása volt megfigyelhető: több területen megfordult a korábbi tendencia. Míg az év első felében még elsősorban a drágulás mérséklődése rajzolódott ki, a legfrissebb adatok szerint egyes ingatlantípusoknál már az árak csökkenése is megkezdődött.
Budapesten már lefelé mozdultak az árak
A budapesti panellakások árindexe a második negyedévben mért 525 pontról 514 pontra süllyedt, míg a téglalakások esetében 415 pontról 406 pontra csökkent a mutató. Mindkét lakástípusnál nagyjából 2 százalékos negyedéves visszaesés történt.
A téglalakásoknál még feltűnőbb a változás: az árindexük már 1 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbi értéknél. A panellakások ára éves összehasonlításban egyelőre még 2 százalékkal magasabb, de a negyedéves csökkenés ezeknél is jelzi, hogy megtört a korábbi lendület.
A fővárosi piacon tehát rövid idő alatt jelentős változás következett be. A korábbi gyors drágulást követően már olyan lakástípus is van, amelynél nemcsak negyedéves, hanem éves szinten is alacsonyabb árakat mutatnak az adatok.
Vidéken is megtorpant a drágulás
A lassulás nem kizárólag Budapestet érinti. Az országos lakásárindex a második negyedévi 464 pontról 462 pontra mérséklődött a harmadik negyedévben. Bár éves összevetésben még 6 százalékos áremelkedés látható, ez jelentős visszaesés a második negyedévben mért 19 százalékos növekedéshez képest.
A vidéki régiók és ingatlantípusok között ugyanakkor jelentős különbségek vannak. Nyugat-Magyarországon a téglalakások árindexe 4 százalékkal csökkent, ami a legnagyobb negyedéves visszaesés volt az országban. A keleti és nyugati régiók panellakásainak ára lényegében stagnált, miközben érdemi drágulás már csak a kelet-magyarországi téglalakásoknál mutatkozott: ezek árindexe 3 százalékkal emelkedett.
Jelentősen nőtt az alku: Budapesten már 4–5 százalékos engedmény is jellemző
A vevők alkupozíciójának erősödése az egyik legszembetűnőbb piaci változás. Egy évvel korábban Budapesten a legtöbb lakástípus esetében még mindössze 1 százalék körüli árengedmény volt jellemző. A legfrissebb adatok szerint azonban az átlagos alku már inkább 4–5 százalék körül alakul.
Vidéken még nagyobb mértékben változott a helyzet. Kelet-Magyarországon a téglalakásoknál az átlagos engedmény 3,5 százalékról 6,5 százalékra emelkedett, Nyugat-Magyarországon pedig 3,4 százalékról 7,1 százalékra nőtt.
Mindez arra utal, hogy a vásárlók egyre kevésbé fogadják el automatikusan a hirdetésekben szereplő árakat. A lassuló kereslet és a hosszabb értékesítési idő miatt több eladónak is engednie kell az eredeti elképzeléseiből, ha belátható időn belül szeretné értékesíteni az ingatlanát.
Több mint 100 napig is eltarthat egy budai panellakás eladása
Az értékesítési idő meghosszabbodása szintén a piac átalakulását jelzi. A budai panellakások szeptemberben átlagosan 101 nap alatt találtak vevőre, míg egy évvel korábban mindössze 55 napra volt szükség az értékesítésükhöz. Ez különösen jelentős változás annak fényében, hogy tavaly még ezek az ingatlanok tartoztak az ország leggyorsabban eladható lakásai közé. A pesti téglalakások esetében is lassulás következett be: az átlagos értékesítési idő 80 napról 96 napra emelkedett.
A számok alapján a vevőknek ma több idő áll rendelkezésükre a megfelelő ingatlan kiválasztására, és kevésbé kell attól tartaniuk, hogy egy-egy lakás azonnal gazdára talál. Ez az alku során is nagyobb mozgásteret biztosíthat számukra.
Egy év alatt 22 százalékkal esett vissza a lakáspiaci forgalom
A tranzakciók száma is a kereslet gyengülését mutatja. A Duna House becslése alapján a harmadik negyedévben 26 754 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez 6 százalékkal kevesebb a második negyedéves forgalomnál, és 22 százalékos visszaesést jelent az előző év azonos időszakához képest.
Az éves összehasonlítást ugyanakkor befolyásolja, hogy 2025 augusztusában és szeptemberében az Otthon Start Program elindulása rendkívül élénk piaci aktivitást eredményezett.
A csökkenés azonban nem kizárólag ehhez a kiugró időszakhoz viszonyítva látható: 2024 harmadik negyedévéhez képest is 13 százalékkal kevesebb adásvételt mértek. Az év első kilenc hónapjában összesen 83 307 tranzakció zárult, ami 15 százalékos elmaradás az egy évvel korábbi eredményhez képest.
Szeptemberben ugyanakkor némi javulás következett be: 9385 lakóingatlan cserélt gazdát, 16 százalékkal több, mint augusztusban. Ez a havi növekedés azonban egyelőre nem változtat azon az összképen, hogy az éves forgalom jelentősen elmarad a korábbitól.
A vásárlói érdeklődés továbbra is gyenge
A szeptemberi tranzakciószám növekedése ellenére a kereslet még nem tért vissza a tavalyi szintre. A Duna House keresletindexe szeptemberben 65 ponton állt, szemben az egy évvel korábban mért 87 ponttal.
A vásárlók között továbbra is az első lakásukat megszerzők képviselik a legnagyobb csoportot. Budapesten és vidéken egyaránt 39 százalékos arányt értek el.
A befektetési célú vásárlások ezzel szemben látványosan visszaszorultak. A fővárosban a befektetési céllal megvásárolt ingatlanok aránya egy év alatt 31 százalékról 18 százalékra csökkent.
Az eladói oldalon ugyanakkor éppen ellentétes folyamat figyelhető meg: a budapesti értékesítések 35 százalékában olyan lakás került piacra, amelyet korábban befektetési céllal vásároltak meg.
Egyre több befektető adhatja el a lakását
A harmadik negyedév egyik fontos fejleménye, hogy miközben visszaesett a befektetési célú lakásvásárlások aránya, a korábban ingatlanba fektetők közül egyre többen jelenhetnek meg eladóként a piacon.
Az elmúlt évek áremelkedése lehetőséget teremthetett arra, hogy egyes tulajdonosok most realizálják a befektetésükön elért nyereséget. Ha több ilyen ingatlan kerül piacra, miközben a vásárlói érdeklődés visszafogott marad, az tovább növelheti a kínálatot.
Ez a helyzet még inkább a vevőknek kedvezhet: több eladó ingatlan közül választhatnak, és nagyobb eséllyel próbálhatnak meg a meghirdetett árnál kedvezőbb feltételeket kialkudni.
A lakáshitelek terén is óvatosabbá váltak a vásárlók
A finanszírozási adatok szintén visszafogottabb vásárlói magatartásra utalnak. Budapesten az átlagos hitelösszeg a korábbi 35,9 millió forintról 34,4 millió forintra csökkent.
Országos szinten a felvett lakáshitel átlagosan a megvásárolt ingatlan értékének 47 százalékát fedezte. A második negyedévben ez az arány még 50 százalék volt.
Az adatok alapján tehát nemcsak az ingatlanárakról folytatott tárgyalások során váltak megfontoltabbá a vevők, hanem a finanszírozásban is óvatosabb döntéseket hoznak.
Már nem az eladók diktálnak a lakáspiacon
A harmadik negyedév adatai alapján egyre egyértelműbb, hogy átalakulóban van a kereslet és a kínálat közötti erőviszony. A magas árszint mellett kevesebb a vásárló, hosszabb ideig tart az ingatlanok értékesítése, nőtt az alku mértéke, és egyes szegmensekben már tényleges árcsökkenés is megjelent.
A lakáspiac tehát nem omlott össze, de a korábbi eladói fölény egyre inkább eltűnik, és a vevők nagyobb mozgástérhez jutnak.
A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése, hogy az árengedmények és az enyhülő árak elegendő vásárlót vonzanak-e vissza a piacra. Ha a kereslet nem élénkül érdemben, a harmadik negyedévben megindult korrekció 2026 végén is folytatódhat.
Forrás: Duna House Barométer, 2026. szeptemberi és harmadik negyedéves ingatlanpiaci adatok.
