Már nem elég meghirdetni egy lakást, és várni, hogy valaki a kért áron megvegye. A budapesti piacon egyre tudatosabbak a vásárlók: több ingatlant hasonlítanak össze, alaposabban mérlegelnek, és határozottabban alkudnak. A jó állapotú, kedvező elhelyezkedésű lakások továbbra is gyorsan gazdára találhatnak, a túlárazott ingatlanok viszont akár hónapokig is a piacon ragadhatnak. A Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi tapasztalatai szerint a piac nem állt le, de az eladóknak már sokkal jobban kell alkalmazkodniuk a vevők elvárásaihoz.
A tavalyi kiugró kereslet után 2026-ban visszafogottabbá vált a budapesti lakáspiac. Ez azonban nem feltétlenül jelent általános visszaesést: inkább arról van szó, hogy a vásárlók megfontoltabban döntenek, és már nem minden meghirdetett lakásért versengenek.
Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a 2025-ös Otthon Start-bejelentést követő keresleti hullám után természetes a mérséklődés. A legfontosabb változás azonban az, hogy a vevők sokkal válogatósabbak lettek.
Több lakást néznek meg, és már nem fogadják el automatikusan az árat
A Belvárosban és a XIII. kerületben tavasszal még élénkebb volt a kereslet, nyáron viszont lassult a piac. Ősszel ismét több érdeklődő jelent meg, de a vásárlók már jóval körültekintőbben választanak.
Több ingatlant hasonlítanak össze, mérlegelik az állapotot, az elhelyezkedést és az árat, és ha nem találnak megfelelő ár-érték arányt, könnyen továbblépnek. Ez egyre nagyobb nyomást helyez az eladókra, akiknek már kevésbé éri meg a korábbi, erős keresletből kiindulniuk.
Sokan még mindig a tavalyi árakból indulnak ki
Miközben egyre több tulajdonos hirdeti meg az ingatlanát, sokan továbbra is a tavalyi árszintekhez igazítják az elképzeléseiket. Emiatt jelentős különbség alakulhat ki a hirdetési ár és a vevők által elfogadhatónak tartott összeg között.
Tóth Viktória szerint egyelőre nem beszélhetünk általános, jelentős áresésről. Inkább az áremelkedés lassulása figyelhető meg, miközben egyre nagyobb különbség mutatkozik a jó adottságú és a kevésbé vonzó lakások piaci megítélése között.
A jó lakás tartja az árát, a túlárazottnál komoly alku jöhet
A jó elhelyezkedésű, megfelelő állapotú és praktikus alaprajzú lakások továbbra is keresettek. Ezeknél nem feltétlenül kell jelentős árengedményt adni az értékesítéshez.
A felújítandó, kevésbé előnyös helyen található vagy gyengébb adottságú ingatlanoknál viszont a vevők figyelembe veszik a várható költségeket és a szükséges kompromisszumokat is. A túl magas áron kínált lakásoknál ezért nagyobb alkuval próbálkozhatnak, vagy inkább másik ingatlant választanak.
A túl magas induló ár hónapokkal hosszabbíthatja meg az eladást
A jelenlegi piacon különösen fontos, hogy milyen áron kerül egy lakás a piacra. A túl magasra árazott ingatlan akár hónapokig is vevő nélkül maradhat, az eladó pedig később nagyobb árcsökkentésre kényszerülhet, mintha eleve reális összeggel indult volna.
A vásárlók ma már könnyebben összevetik a hasonló ajánlatokat, és azt is mérlegelik, hogy a kért ár mennyire áll arányban a lakás állapotával, elhelyezkedésével és alaprajzával.
A jó lakásokra továbbra is gyorsan lehet vevőt találni
A lassulás nem jelenti azt, hogy minden ingatlan értékesítése elhúzódik. A megfelelően árazott, jó állapotú lakások továbbra is viszonylag gyorsan gazdára találhatnak, a közepes adottságú vagy túlárazott ingatlanoknál viszont jelentősen nőhet az értékesítési idő. A XIII. kerületben különösen keresettek a jó közlekedésű, kisebb és közepes méretű, megfelelő állapotú lakások.
Az Otthon Start a vevők összetételét is átalakította
Az Otthon Start Program hatására az első lakásukat kereső fiatalok mellett családok, továbblépők és befektetők is jelen vannak a piacon. Ugyanakkor sokan hitelből vásárolnak, ezért számukra különösen fontos, hogy az ingatlan beleférjen a pénzügyi lehetőségeikbe.
Az V. és XIII. kerületben számos lakás négyzetméterára meghaladja a program árkorlátját, így a jogosult vásárlóknak gyakran kisebb alapterülettel, felújítási igénnyel vagy más lokációval kell kompromisszumot kötniük. Az új építésű lakások piacán is kihívást jelent a megfelelő árú kínálat. Az Otthon Start feltételeinek megfelelő új projektek iránt jelentős lehet az érdeklődés, de az árkorlát a fejlesztők számára is nehézséget jelenthet.
A befektetők is alaposabban számolnak
A befektetők továbbra is jelen vannak a két kerületben, de már nem elég számukra a jó lokáció. A vételár mellett a felújítás költségét, a várható bérleti díjat és a megtérülést is gondosan mérlegelik. Ez visszafoghatja a túlárazott lakások iránti keresletet, különösen akkor, ha a magas vételár mellett jelentős felújításra is szükség van.
A bérleti piacon továbbra is keresettek a jó lakások
Az eladási piaccal szemben a bérleti szegmens mindkét kerületben stabil maradt. A jó elhelyezkedésű, megfelelő állapotú és reálisan árazott lakások iránt továbbra is van kereslet. A XIII. kerületben különösen aktív a bérlői piac, míg az V. kerületben a prémium kategóriájú lakásoknak is megvan a saját célcsoportjuk.
Nem tér vissza automatikusan a tavalyi keresleti hullám
Tóth Viktória a következő hónapokat illetően óvatosan optimista. Jelentős visszaesésre nem számít, de annak sincs egyértelmű jele, hogy rövid időn belül visszatérne a 2025-ös kiugró kereslet.
A jó állapotú, kedvező elhelyezkedésű és reálisan árazott lakások továbbra is eladhatók, a túlárazott ingatlanoknál viszont már nem működik az a stratégia, hogy majd csak akad valaki, aki megfizeti a kért összeget.
A jelenlegi piacon az eladóknak kell jobban alkalmazkodniuk: a reális induló ár, az ingatlan előnyeinek megfelelő bemutatása és az ésszerű rugalmasság gyorsabb értékesítést hozhat, mint egy túl magas árral indított, hónapokig eredménytelen hirdetés.
