Egy 10 milliárd forint értékű magyarországi ingatlan után akár 90 millió forintos vagyonadó is kijöhet egy lehetséges számításban. Ez azonban nem automatikusan fizetendő összeg: a kérdéses adóteher attól függhet, hogyan értelmezik a társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezet egyik vitatott rendelkezését. A szabály különösen a külföldi holdingokon keresztül megvalósuló ingatlanbefektetéseknél vethet fel kérdéseket, hiszen ugyanannak az ingatlannak az adózási megítélése a tulajdonosi struktúrától függően is eltérhet – írja a Portfolio.
A Tisza-kormány október 6-án bocsátotta társadalmi egyeztetésre a vagyonadó tervezetét. A javaslat az egymilliárd forintot meghaladó nettó vagyon megadóztatásával számol, és az ingatlanok, valamint a társasági részesedések értékének megállapítására is külön szabályokat tartalmaz.
A részletszabályok között azonban akad egy olyan pont, amely bizonytalanságot okozhat a külföldi tulajdonosi hátterű ingatlanbefektetéseknél. A tervezet jelenlegi megfogalmazása alapján nem teljesen egyértelmű, hogy bizonyos konstrukciók esetében miként jelennek meg az adóalapban az ingatlan finanszírozásához felvett hitelek. Ha a számítás nem a kötelezettségekkel csökkentett értékből indul ki, annak komoly következményei lehetnek az adózó számára.
Egyáltalán melyik értékből számolnák az adót?
A vita középpontjában az áll, hogy a vagyonadó alapját milyen érték alapján kell meghatározni. Az ingatlant tulajdonló társaságban lévő részesedés nettó értékét kell figyelembe venni, amely a cég kötelezettségeit is tükrözi, vagy közvetlenül a magyarországi ingatlan számított értéke kerül a kalkulációba?
A tervezet jelenlegi szövege alapján bizonyos külföldi holdingstruktúráknál felmerülhet, hogy a finanszírozási terhek nem megfelelően csökkentik az adóalapot. Ez főként azoknál a beruházásoknál jelenthet problémát, amelyek jelentős részét bankhitelből valósították meg.
Az adófizetési kötelezettség ugyanakkor nem automatikusan az ingatlant birtokló vállalkozást terhelné. A tervezet alapján az adó alanyai a meghatározott feltételeknek megfelelő magánszemélyek, illetve bizonyos vagyonkezelési konstrukciók – például trösztök vagy magánalapítványok – lehetnek. A cégek inkább közvetett módon érezhetnék meg az adó hatását: ha a tulajdonosnak pénzre van szüksége a fizetéshez, osztalékot vehet fel, tőkét vonhat ki, vagy más módon próbálhatja előteremteni a szükséges összeget.
Információink szerint a kérdéses értelmezési lehetőségre már a jogalkotó figyelmét is felhívták. A társadalmi egyeztetés egyik célja éppen az lehet, hogy a végleges jogszabály elfogadása előtt egyértelművé váljanak a vitatott részletek.
A szabályozás nem érintene automatikusan minden külföldi befektetőt. Attól, hogy egy ingatlanalap, nyugdíjalap vagy vállalati befektető magyarországi ingatlannal rendelkezik, még nem válna önmagában a vagyonadó alanyává. A megítélés szempontjából a tulajdonos személye és a befektetéshez használt tulajdonosi konstrukció egyaránt lényeges lehet.
A tervezet a belföldi társaságokban fennálló részesedések értékére külön számítási módszert határoz meg. Eszerint a társaság értékének egyharmadát a saját tőke, kétharmadát pedig a hozamérték alapján állapítanák meg. Ez azt jelenti, hogy az értékelés nem pusztán a vállalkozás tulajdonában lévő ingatlan bruttó piaci értékéből indulna ki: a társaság pénzügyi helyzete és kötelezettségei, köztük a bankhitelek is befolyásolhatják az eredményt.
Egy jelentős hitellel terhelt ingatlanvállalat részesedésének számított értéke így jóval kisebb lehet, mint a cég tulajdonában lévő ingatlan teljes piaci ára. A bizonytalanság abból fakad, hogy nem teljesen világos, miként alkalmazható ugyanez az elv akkor, ha a magánszemély nem közvetlenül a magyar társaságban, hanem egy külföldi holdingon keresztül rendelkezik tulajdonosi érdekeltséggel.
Különösen a többszintű céges struktúrák esetében lehet fontos a szabály pontosítása. Ilyenkor ugyanis a külföldi holding nem feltétlenül maga tulajdonolja az ingatlant, hanem egy magyar leányvállalaton keresztül kapcsolódik a befektetéshez.
A tervezet és az illetéktörvény vonatkozó rendelkezéseinek egyértelmű értelmezése nélkül nem lehet biztosan kijelenteni, hogy ezekben az esetekben minden körülmények között figyelmen kívül maradnának a magyar leányvállalat hitelei. Egyelőre tehát nem bizonyított, általánosan érvényes adókövetkezményről, hanem egy lehetséges értelmezési kockázatról van szó, amelyet a végleges szabályozásnak kellene tisztáznia.
Eladó házat, lakást keresel? Nézz szét az Ingatlanbazár kínálatában!
Mikortól válik igazán fontossá a tulajdonosi struktúra?
A vagyonadó-tervezet egyik meghatározó eleme az egymilliárd forintos értékhatár. Az adó nem a teljes vagyon első forintjától lenne fizetendő, hanem az egymilliárd forintot meghaladó rész után. Egy 100 millió forint értékű lakás tehát önmagában nem eredményezne vagyonadó-fizetési kötelezettséget, ha a tulajdonosnak nincs más, az adóalapba beszámító vagyona, amellyel együtt átlépné a meghatározott küszöböt.
A nagy értékű ingatlanberuházásoknál viszont már komoly különbséget jelenthet, hogy milyen értékelési módszert alkalmaznak. Egy konkrét példán keresztül jól látható, mekkora eltérés adódhat a két lehetséges megközelítésből.
Tegyük fel, hogy egy magyarországi ingatlan piaci értéke 10 milliárd forint, a beruházás finanszírozásának 80 százalékát pedig bankhitel biztosította. A projekt éves, adózás előtti eredménye 40 millió forint. Az ingatlan végső tulajdonosa egy külföldi magánszemély, aki egy külföldi holdingon keresztül kapcsolódik a magyar befektetéshez.
Amennyiben az adóalap meghatározásakor a teljes, 10 milliárd forintos ingatlanértékből indulnának ki, az eredmény rendkívül magas lehetne. Az egymilliárd forintos adómentes küszöb levonása után 9 milliárd forint maradna. Ha erre a részre az itt feltételezett 1 százalékos adókulcs vonatkozna, az éves fizetési kötelezettség 90 millió forintot tenne ki.
Ezt az összeget azonban nem az ingatlant birtokló társaságnak kellene közvetlenül megfizetnie, hanem az adó alanyának minősülő tulajdonosnak. A magánszemély ugyanakkor a szükséges pénzt akár a vállalkozástól is megpróbálhatná előteremteni. Ez osztalékfizetést vagy tőkekivonást tehetne szükségessé, ami már a társaság gazdálkodására is hatással lehetne.
Ugyanaz a befektetés, mégis teljesen eltérő eredmény?
Más számítási eredmény születhetne akkor, ha a magánszemély közvetlenül a magyar kft. üzletrészét birtokolná, és annak értékét a belföldi társaságokra meghatározott módszer szerint állapítanák meg.
A példa kedvéért induljunk ki abból, hogy a cég saját tőkéje 2 milliárd forint, az adózás előtti eredménye 40 millió forint, az adóval csökkentett nyeresége pedig megközelítőleg 36,4 millió forint. Ha a hozamérték kiszámításakor 15 százalékos tőkésítési rátát alkalmaznak, az így kapott érték körülbelül 243 millió forint lenne.
A saját tőke egyharmados és a hozamérték kétharmados súlyozásával a társasági részesedés számított értéke hozzávetőleg 830 millió forintra adódna.
Ez az összeg önmagában nem érné el az egymilliárd forintos határt. Ha a tulajdonosnak nincs más, az adóalapba beszámító vagyona, amely átlépné a küszöböt, ebben a példában nem keletkezne vagyonadó-fizetési kötelezettség.
A két forgatókönyv közötti különbség tehát nem egyszerűen a magyar és a külföldi befektetők eltérő kezeléséről szól. A meghatározó tényező az lehet, hogy a magánszemély milyen tulajdonosi struktúrán keresztül kapcsolódik az ingatlanhoz, és melyik értékelési szabály vonatkozik az adott konstrukcióra.
A 90 millió forintos összeg egy feltételezett számítás eredménye, nem pedig már megállapított, minden hasonló ingatlanra érvényes adókötelezettség. A példa azt mutatja meg, hogy a tervezet eltérő értelmezései között jelentős különbség lehet – a tényleges adókövetkezményeket azonban a végleges szabályok és az adott tulajdonosi konstrukció határozhatják meg.
A jogszabály végleges változata adhat választ a nyitott kérdésekre
A vagyonadó-tervezet jelenlegi megfogalmazása alapján bizonyos külföldi magánszemélyeknél és vagyonkezelési konstrukcióknál a tulajdonosi struktúra befolyásolhatja a fizetendő adó összegét. Egyelőre azonban nem egyértelmű, pontosan mely konstrukciók esetében merülhet fel a probléma, illetve miként kell figyelembe venni az ingatlanfinanszírozáshoz kapcsolódó hiteleket.
A kérdés rendezéséhez a vitatott rendelkezések pontosítása és a végleges jogszabályszöveg adhat támpontot. Addig a 90 millió forintos példa egy lehetséges értelmezésből kiinduló számításként kezelendő, nem pedig általánosan alkalmazható adózási szabályként.
