Látványosan változott a keleti és délkeleti országrész lakáspiaci térképe az elmúlt egy évben. Miközben országosan 16 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak, a vizsgált keleti térségekben átlagosan csaknem 24 százalékos drágulást mértek. A legnagyobb áremelkedés azonban nem Debrecenhez vagy Szegedhez kötődik: Nyíregyháza környékén több mint 26 százalékkal kerültek többe a lakások, Szegeden viszont mindössze 4,4 százalékkal nőtt az átlagos négyzetméterár – derül ki a Duna House adataiból.
Az elmúlt évben jelentősen megmozdult a keleti országrész ingatlanpiaca. Bár a drágulás szinte minden vizsgált térségben tetten érhető volt, korántsem egyformán alakult az árak növekedése. A Duna House adatai alapján Kelet- és Délkelet-Magyarország érintett térségeiben átlagosan közel 24 százalékkal emelkedtek a lakások négyzetméterárai, miközben országosan 16 százalékos volt a növekedés.
A legérdekesebb azonban az, hogy a legnagyobb áremelkedés nem a térség két kiemelkedő nagyvárosában, hanem azoknál a piacoknál következett be, amelyek korábban alacsonyabb árszintről indultak.
Nyíregyháza környéke vitte a prímet a drágulásban
A vizsgált területek közül Nyíregyháza és környéke produkálta a legnagyobb áremelkedést: itt egy év alatt 26,2 százalékkal nőtt az ingatlanok átlagos négyzetméterára. Nem sokkal maradt el ettől a Miskolcot, Gyöngyöst, Szolnokot és Jászberényt magában foglaló térség sem, ahol 25 százalékos drágulást mértek. Békéscsaba és környéke szintén az erősebb piacok közé tartozott, itt 22 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint ennek egyik magyarázata, hogy a nagyobb mértékű drágulás elsősorban azokon a piacokon jelentkezett, ahol korábban alacsonyabb szinten voltak az ingatlanárak. Ezek a városok és térségek ugyanis még mindig megfizethetőbb alternatívát jelenthetnek a nagyobb vidéki központokhoz képest, így a kereslet erősödése gyorsabban megjelenhetett az árakban.
Debrecen és Szeged esetében már jóval kisebb volt a mozgás
A keleti országrész két meghatározó nagyvárosában ehhez képest jóval mérsékeltebb ütemben drágultak az ingatlanok. Debrecenben egy év alatt 10 százalékkal nőtt az átlagos négyzetméterár, míg Szegeden mindössze 4,4 százalékos emelkedést mértek.
Ebben jelentős szerepe lehet annak is, hogy a két város eleve magasabb árszintről indult. Debrecenben jelenleg 959 ezer forint körül alakul az átlagos négyzetméterár, Szegeden pedig mintegy 821 ezer forint, vagyis a vizsgált keleti térségek közül itt található a két legmagasabb érték.
Ez egyben azt is megmutatja, hogy ugyanaz a keresleti lendület eltérő hatást gyakorolhat az egyes piacokra: ahol korábban olcsóbbak voltak az ingatlanok, ott ugyanaz a kereslet jóval látványosabb százalékos áremelkedést eredményezhet.
Debrecenben több mint kétszer annyi pénz kellett egy ingatlanhoz, mint Békéscsabán
A különbség még szembetűnőbbé válik, ha nem csupán a négyzetméterárakat, hanem a tényleges eladási árakat nézzük. A Duna House adatai szerint az elmúlt egy évben Debrecenben 60 millió forint körül alakult az eladott ingatlanok jellemző ára. Szegeden ugyanez 46 millió, míg Nyíregyháza környékén 42,5 millió forint volt.
Jelentősen alacsonyabb összegekkel lehetett találkozni a többi vizsgált térségben: a Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térségben 29,7 millió, Békéscsaba környékén pedig 28 millió forint volt a jellemző vételár.
A különbség így igencsak jelentős: egy Debrecenben megvásárolt ingatlanért átlagosan több mint kétszer annyit kellett fizetni, mint Békéscsaba környékén.
Békéscsabán közben látványosan felgyorsult az értékesítés
Nemcsak az árak alakulása mutat jelentős eltéréseket, hanem az is, hogy mennyi idő alatt találtak vevőt az ingatlanok. Ezen a téren különösen Békéscsaba környékén történt látványos változás.
- Békéscsabán az átlagos értékesítési idő 72 napról mindössze 46 napra csökkent.
- A Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térségben 78 napról 64 napra rövidült az értékesítési idő.
- Debrecenben és Szegeden viszont éppen ellenkező irányú folyamat rajzolódott ki: mindkét városban legalább egy héttel tovább tartott egy lakás értékesítése, mint egy évvel korábban.
A számok alapján tehát úgy tűnik, hogy az alacsonyabb árszintű piacokon nemcsak az árak emelkedtek gyorsabban, hanem a kereslet is lendületet kapott. A magasabb árakkal működő nagyvárosokban viszont a vásárlók egyre megfontoltabban dönthetnek.
Alig engedtek az eladók a meghirdetett árakból
A gyors drágulás ellenére az alku mértéke továbbra sem volt jelentős. A vizsgált keleti térségekben az eladók jellemzően mindössze 1–3 százalékot engedtek a meghirdetett árból, vagyis a vevőknek viszonylag szűk mozgásterük maradt az ártárgyalások során.
A legnagyobb átlagos alku Nyíregyháza környékén jelent meg, ahol 2,7 százalékos engedményt mértek. A Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térségben ugyanakkor mindössze 1 százalék volt az átlagos alku.
Ez arra utal, hogy azokon a piacokon, ahol erős maradt a kereslet, az eladók egyelőre kevésbé kényszerültek arra, hogy jelentősen csökkentsék az áraikat. A gyors áremelkedés tehát nem járt együtt azzal, hogy a meghirdetett és a tényleges eladási ár között nagyobb különbség alakult volna ki.
A nagy áremelkedés után már lassabb tempó következhet
A mostani adatok ugyanakkor nem feltétlenül jelentik azt, hogy a következő időszakban is hasonló ütemben folytatódik majd a drágulás. A Duna House elemzője szerint már azokon a piacokon is érzékelhető a lassulás, amelyek az elmúlt időszakban gyorsabban emelkedtek.
Szegő Péter szerint a következő időszakban a nagyobb városokban továbbra is mérsékeltebb árváltozásokra és kiegyensúlyozottabb piaci folyamatokra lehet számítani.
A keleti országrész lakáspiacán így egyelőre jól látható különbség alakult ki: miközben a korábban kedvezőbb árú városok és térségek látványosan zárkóztak fel, a magasabb árszintről induló Debrecenben és Szegeden már jóval kisebb mértékű drágulást mértek. A kérdés most az, hogy a kisebb városok felzárkózása meddig tarthat, illetve mikor éri el azt a szintet, ahol a magasabb árak már náluk is fékezni kezdik a keresletet.
Forrás: Duna House.
