Jelentős drágulást hozhat az új lakások piacán a kedvezményes, 5 százalékos áfa tervezett kivezetése: változatlan nettó ár mellett egy jelenleg 100 millió forintos ingatlan ára csaknem 121 millió forintra emelkedhet. A tényleges árváltozás azonban korántsem ilyen egyértelmű. A fejlesztőknek egy lassuló, árérzékenyebb piacon kellene érvényesíteniük a többletköltséget, ráadásul számos projekt még 2030 végéig élhet az alacsonyabb adókulccsal.
A jelenlegi szabályozás alapján 2027. január 1-jétől főszabály szerint megszűnik az új építésű lakások kedvezményes, 5 százalékos áfája, és az átmeneti rendelkezések alá nem tartozó értékesítéseknél a 27 százalékos általános kulcs léphet a helyébe. A megfelelő engedélyezési feltételeket 2026 végéig teljesítő beruházások viszont 2030. december 31-ig megtarthatják a kedvezményes adózást. A rozsdaövezeti akcióterületeken pedig külön szabályok biztosíthatják az 5 százalékos áfa további alkalmazását.
Közel 21 millió forinttal nőhetne egy 100 milliós lakás ára
A két áfakulcs közötti különbség első ránézésre jelentős áremelkedést vetít előre. Ha egy jelenleg bruttó 100 millió forintért kínált új lakás nettó ára változatlan maradna, a 27 százalékos áfával számított vételár megközelítené a 121 millió forintot.
Ez a számítás azonban azt feltételezi, hogy a fejlesztő a teljes adóemelésből eredő különbséget a vásárlóra terheli. A valóságban ez nem feltétlenül lehetséges: a végső ár attól is függ, mennyire hajlandók és képesek többet fizetni a vevők.
A lassuló lakáspiac korlátozhatja az áremelést
A kereslet alakulása kulcsfontosságú lehet. Az MNB adatai szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció történt, mint egy évvel korábban. A Duna House becslése alapján augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, ami júliushoz képest 13 százalékos csökkenést, az év második legalacsonyabb havi forgalmát jelentette.
A használt lakások piacán több helyen erősödött az alku lehetősége, egyes szegmensekben pedig hosszabbodott az értékesítési idő, és árcsökkenés is előfordult. Ilyen környezetben a vevők árérzékenysége a fejlesztők mozgásterét is szűkítheti.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a magasabb áfa jelentős költségnövekedést okozhat, de egy lassuló piacon nem biztos, hogy annak teljes összege beépíthető a lakásárakba. Ha a kereslet nem fogadja el a magasabb vételárat, a különbség egy részét a fejlesztőknek kellhet elviselniük.
Versenyfutás indulhat az év végi engedélyezési határidőért
A közelgő szabályváltozás miatt a fejlesztők számára különösen fontos lehet a 2026. december 31-i határidő. Az építési engedélyhez kötött beruházásoknál az 5 százalékos áfa 2030 végéig maradhat alkalmazható, amennyiben az engedély eddig az időpontig véglegessé válik. Az egyszerű bejelentéshez kötött építkezésekre külön feltételek vonatkoznak.
Szegő Péter arra hívta fel a figyelmet, hogy a határidő teljesítése az engedélyezési eljárások elhúzódása miatt bizonytalanná válhat. Egy hiánypótlás vagy hosszabb ügyintézés is veszélyeztetheti, hogy a projekt időben megfeleljen az átmeneti szabályoknak.
A KSH adatai szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt, vagy tettek egyszerű bejelentést, ami 29 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. A bővülés hátterében több tényező állhat, a határidő közelsége pedig szintén jelentőséget kaphat a fejlesztői döntésekben.
Egymás mellett jelenhetnek meg az 5 és a 27 százalékos áfájú lakások
A szabályozás következtében 2027 után akár ugyanazon a környéken is találkozhatnak a vevők olyan új lakásokkal, amelyekre még az 5 százalékos, illetve olyanokkal, amelyekre már a 27 százalékos áfakulcs vonatkozik.
Ez árkülönbséget eredményezhet a hasonló adottságú ingatlanok között, de az is elképzelhető, hogy a magasabb adókulccsal értékesítő fejlesztő az áfaemelés egy részét nem tudja továbbhárítani, és saját árréséből kell engednie.
A lakások tényleges vételárát tehát nem kizárólag az adókulcs határozza meg. Az építési költségek, a finanszírozási feltételek, a projekt jövedelmezősége és a vásárlói kereslet egyaránt befolyásolhatják, mennyibe kerül majd egy új otthon.
Az Otthon Start feltételei is szűkíthetik a mozgásteret
Az árváltozás az Otthon Start program szempontjából is lényeges lehet. A konstrukció jelenlegi feltételei szerint a kedvezményes hitel legfeljebb 50 millió forint lehet, a négyzetméterár nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot, a vételár felső határa pedig lakásoknál 100 millió, családi házaknál 150 millió forint.
Ha egy ingatlan már most közel van valamelyik értékhatárhoz, akár kisebb drágulás is elég lehet ahhoz, hogy kikerüljön a támogatott hitel feltételei alól. Ez tovább korlátozhatja, hogy a fejlesztők mekkora áremelést tudnak érvényesíteni a vevőkkel szemben.
Nem törvényszerű, hogy a teljes áfaemelés a vásárlókra hárul
A kedvezményes áfa kivezetése komoly költségtényező lehet az új lakások piacán, de nem jelenti automatikusan azt, hogy minden érintett ingatlan ára közel 21 százalékkal emelkedik.
A megfelelő feltételeket teljesítő fejlesztések még évekig alkalmazhatják az 5 százalékos kulcsot, az újabb projektek árazását pedig a kereslet és a piaci verseny is alakíthatja. Emiatt a következő években nem feltétlenül egységes drágulás, hanem az egyes beruházások közötti árkülönbségek erősödése lehet a meghatározó.
A vásárlóknak ezért nemcsak a meghirdetett vételárat és az áfakulcsot érdemes figyelniük, hanem azt is, hogy az adott projekt milyen szabályozási feltételek mellett valósul meg, és hogyan alakulnak a finanszírozás lehetőségei.
