Az ingatlanpiacról és az építőiparból az utóbbi hónapokban többnyire visszafogott hírek érkeztek. A kereslet mérsékeltebb, a fejlesztők óvatosabban terveznek, a piac pedig korántsem mutatja a korábbi évek lendületét. Az újépítésű lakások hirdetési árai ennek ellenére eddig meglehetősen ellenállónak bizonyultak.
Ezért most nem álltunk meg a szeptemberi adatok vizsgálatánál, hanem hosszabb időtávon is megnéztük, hogyan változott a budapesti új lakások négyzetméterára a nettó keresetekhez viszonyítva. Arra kerestük a választ, mennyire követte egymást a két mutató alakulása, és volt-e olyan időszak, amikor a lakásárak látványosan gyorsabban emelkedtek a jövedelmeknél.
Az új lakások áremelkedése már nem az inflációt követi
Az elmúlt években a budapesti újépítésű lakások drágulása egyre kevésbé igazodott az infláció változásához. 2024 elején, amikor a fogyasztói árak emelkedése gyorsan mérséklődött, az új lakások négyzetméterárainak éves növekedése még viszonylag szerény maradt. Az év második felében azonban gyorsulás következett, 2025-ben pedig már jelentős különbség alakult ki a két mutató között: miközben az infláció mérsékeltebb szinten mozgott, az újépítésű lakások hirdetési árai éves összevetésben tartósan kétszámjegyű ütemben növekedtek.
2026-ra már a drágulás lassulása vált meghatározóvá. Az áremelkedés üteme fokozatosan mérséklődött, júliusban pedig 3,9 százalékra csökkent. Mindez arra utal, hogy az újépítésű lakások piacának korábbi árdinamikája veszített a lendületéből, az árak csökkenése azonban egyelőre nem látszik. Fontos hangsúlyozni, hogy a vizsgált adatok hirdetési árakat mutatnak: azt jelzik, milyen összegért kínálják a fejlesztők az új lakásokat, nem pedig a tényleges adásvételek végső árait.
Így változott a nettó mediánkereset és az új lakások négyzetméterára
Az inflációval való összehasonlításból kiderül, hogy az új lakások drágulása mennyire tért el az általános árszínvonal változásától. Azt viszont önmagában nem mutatja meg, hogy a leendő vásárlók jövedelme mennyire tudta követni az ingatlanárak emelkedését.
Ezért a nettó mediánkereset és a budapesti új lakások négyzetméterárának alakulását közös bázisra vetítettük. Mindkét mutatónál 2024 elejét tekintettük kiindulópontnak, amelyhez 100-as értéket rendeltünk, majd ehhez viszonyítva követtük nyomon a bérek és az újépítésű lakások árváltozását. Az összehasonlítás így megmutatja, hogy a vizsgált időszakban melyik mutató milyen mértékben mozdult el a kezdeti szintjéhez képest.
Amennyiben a négyzetméterárak gyorsabban növekednek, mint a keresetek, ugyanakkora jövedelemből egyre kisebb lakóterület megvásárlására futja. Másképpen fogalmazva: a lakások egyre kevésbé megfizethetővé válnak a jövedelmekhez képest. Az indexek ezt a változást érzékeltetik, de azt nem árulják el közvetlenül, hogy hány havi fizetés szükséges egy újépítésű lakás egyetlen négyzetméterének megvásárlásához. Ezt a következő grafikon mutatja meg.
Egyetlen négyzetméter ára négy-öt havi nettó kereset
Azt is kiszámoltuk, hogy a budapesti új lakások hirdetési négyzetméterára hány havi nettó mediánkeresetnek felel meg. Ez természetesen elméleti összehasonlítás: a gyakorlatban a vásárlók nem tudják teljes fizetésüket lakásvásárlásra fordítani. A mutató mégis jól érzékelteti, hogyan változott a jövedelmek vásárlóereje az újépítésű lakások piacán.
A vizsgált időszakban 2025 végén volt a legkedvezőtlenebb a megfizethetőségi mutató: ekkor egyetlen négyzetméter budapesti új lakás ára 4,73 havi nettó mediánkeresetnek felelt meg. Ez valamivel több mint félhavi fizetéssel haladta meg a 2024 eleji értéket. Azóta a bérek részben ledolgozták a korábbi lemaradást, miközben az új lakások áremelkedése is lassult, így 2026 tavaszára 4,46 hónapra mérséklődött a mutató. Ez azonban továbbra is magasabb a kiinduló szintnél: egy budapesti újépítésű lakás négyzetmétere jelenleg körülbelül nyolc-kilenc nappal több nettó mediánkeresetbe kerül, mint két és fél évvel korábban.
Módszertani megjegyzés: a KSH nem közöl területi bontásban mediánkereseti adatokat, ezért a budapesti négyzetméterárakat az országos nettó mediánkeresettel vetettük össze. A grafikon így nem kifejezetten a budapesti háztartások lakáspiaci lehetőségeit mutatja, hanem az országos jövedelmi adatok és a fővárosi új lakások árai közötti viszonyt szemlélteti.
Ferencváros, Óbuda és Erzsébetváros is jelentősen drágult
Ha a kerületi átlagos négyzetméterárakat az egy évvel korábbi adatokkal hasonlítjuk össze, a fővárosi átlag mögött eltérő folyamatokat látunk. Budapesten összességében nagyjából 2 százalékkal emelkedtek az árak, de a változás korántsem volt egyenletes. A IX. kerület továbbra is kiemelkedően teljesített, miközben Óbudán és Erzsébetvárosban is számottevő drágulás történt. A Hegyvidéken és a XIII. kerületben ezzel szemben inkább stagnálás jellemezte az árakat.
Az ilyen kerületi különbségek értelmezésekor ugyanakkor érdemes figyelembe venni, hogy az átlagárak alakulását nemcsak a terület egészére jellemző folyamatok befolyásolják. Az is sokat számít, hogy éppen hol indulnak új fejlesztések, és milyen lakások kerülnek a kínálatba. Ez különösen olyan kerületek esetében lényeges, ahol kevés projekt szerepel az adatokban, ezért egy-egy nagyobb beruházás – például Óbudán a Waterfront – jelentősen befolyásolhatja az átlagot. Ez a csillaggal jelölt, kisebb projektszámú kerületeknél különösen fontos szempont.
Újra nagyobb arányban találni garzonokat a kínálatban
Az elmúlt időszakban fokozatosan csökkent az egyszobás új lakások aránya a hirdetések között, egyes időpontokban már csak a kínálat 9 százalékát tették ki a garzonok. A mostani szobaszám szerinti megoszlás ismét inkább a korábban megszokott képet mutatja: az eladó új lakások mintegy 12 százaléka egyszobás, az egy- és kéthálós ingatlanok pedig együttesen a kínálat körülbelül kétharmadát adják.
A kisebb lakások iránt érdeklődő befektetők elsősorban a IX., a XI. és a XIII. kerület kínálatában keresgélhetnek, míg a nagyobb alapterületű otthonokat keresők számára Óbuda, a Hegyvidék és Zugló tartogathat lehetőségeket.
A négyzetméterár önmagában még nem mutatja meg a teljes vételárat
Azt is megvizsgáltuk, hogy az egyes kerületekben mekkora arányt képviselnek azok az új lakások, amelyek ára meghaladja a húsz évnyi nettó fizetésnek megfelelő, jelenleg 105,1 millió forintos küszöböt. A magas négyzetméterár ugyanis nem minden esetben jár együtt kiugróan magas teljes vételárral, és fordítva: a mérsékeltebb négyzetméterárú lakások is kerülhetnek sokba, ha nagyobb alapterületűek vagy kertkapcsolattal rendelkeznek. A prémium budai és belvárosi kerületekben nem meglepő a küszöb fölötti árú ingatlanok magas aránya, de néhány külső kerületben is jelentős lehet a 105 millió forintnál drágább lakások súlya.
Az adatok alapján a piac továbbra sem mutat élénk aktivitást, és a fővárosi új lakások jelentős része saját forrásból gyakorlatilag elérhetetlen egy mediánkeresetből élő vásárló számára. A mostani piaci bizonytalanság egyik fontos tényezője lehet, hogy a fejlesztők által kínált árak és a vevők tényleges fizetőképessége nehezen találkozik. A magyar gazdaság jelenlegi helyzetét figyelembe véve pedig gyors és látványos fordulat ezen a téren aligha várható.
