Egyre látványosabban eltérő pályán mozognak a magyar lakáspiac egyes részei. Miközben több vidéki térségben és a panellakások piacán még mindig 20 százalék feletti éves drágulást mérnek, Budapest belvárosában már csökkenni kezdtek az átlagos négyzetméterárak. Közben a lakások értékesítési ideje is hosszabbodik, a vevők pedig egyre nagyobb teret kapnak az alkura – derül ki a Duna House augusztusi elemzéséből.
Augusztusban valamelyest erősödött a kereslet: a Duna House keresletindexe a júliusi 64-ről 68 pontra emelkedett. Ez azonban egyelőre nem jelentett több adásvételt, a becslések szerint ugyanis mindössze 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, 13 százalékkal kevesebb, mint egy hónappal korábban. A jelek szerint tehát a vevők érdeklődése élénkül, de a döntéseket továbbra is óvatosabb mérlegelés előzi meg.
Három hónapnál is tovább várhat az eladó a vevőre
A piaci lassulás egyik legszembetűnőbb jele, hogy jelentősen meghosszabbodott az értékesítési idő. A pesti használt téglalakások átlagosan már 100 napot töltöttek a piacon, Budán 92, a belvárosban pedig 88 nap kellett egy-egy ingatlan értékesítéséhez.
A budai panellakások átlagos értékesítési ideje 90 nap volt, Pesten pedig 74 nap. Vidéken még hosszabb várakozási idő alakult ki: a téglalakások keleten és nyugaton egyaránt több mint száz napig maradtak a kínálatban.
Egyre kevésbé szentírás a meghirdetett ár
A hosszabb értékesítési idővel párhuzamosan az alku szerepe is erősödött. Budapesten a használt téglalakások esetében átlagosan 4 százalék körüli engedménnyel születtek a megállapodások, vidéken viszont már 6–7 százalékos alku sem számított ritkának.
Ez arra utal, hogy a vevők egyre kevésbé fogadják el automatikusan az eredeti kínálati árat. Különösen azoknál az ingatlanoknál lehet nagyobb az alku lehetősége, amelyek hosszabb ideje szerepelnek a kínálatban. Az ősz így az eladók számára is tartogat egy fontos tanulságot: a megfelelő induló ár még fontosabb lehet, mint korábban.
A belvárosban már mínuszba fordult az éves változás
A budapesti kerületek között is egyre nagyobb különbségek rajzolódnak ki. Augusztusban a budai használt téglalakások átlagos négyzetméterára 1,6 millió forint, a belvárosé 1,4 millió, Pest többi részén pedig 1,1 millió forint körül alakult.
Az éves változás azonban már egészen más képet mutatott. Pest külsőbb részein még 10 százalékos, Budán pedig 4 százalékos drágulást mért a Duna House, a belvárosban viszont 3 százalékkal alacsonyabb lett az átlagos négyzetméterár, mint egy évvel korábban.
A korábban kiemelkedő áremelkedést mutató prémium belvárosi szegmensben tehát már megjelent a korrekció jele.
Vidéken közben még mindig két számjegyű a drágulás
Egészen más folyamat látható a vidéki lakáspiacon. Nyugat-Magyarországon a használt téglalakások átlagos négyzetméterára 23 százalékkal, Kelet-Magyarországon pedig 15 százalékkal emelkedett egy év alatt.
A panellakásoknál még nagyobb volt a változás: a kelet-magyarországi városokban 25 százalékos éves drágulást mértek. A számok alapján úgy tűnik, hogy a korábban alacsonyabb árszinten lévő térségek továbbra is erőteljesen zárkóznak fel, miközben a magasabb árszintű budapesti piac egyes részein már korlátozottabb a további áremelkedés lehetősége.
Budán már minden negyedik tranzakció 2 millió felett zárt
A budai piac ennek ellenére továbbra is a magasabb árszintű szegmensek közé tartozik. Az augusztusi adásvételek 68 százalékában 1,6 millió forint feletti négyzetméterár alakult ki, és minden negyedik tranzakciónál meghaladta a 2 millió forintot is.
Ezzel párhuzamosan vidéken a nagyobb alapterületű ingatlanok iránti aktivitás is erősödött: a 80–100 négyzetméteres lakások és házak az adásvételek 21 százalékát tették ki. Pest vármegyében a 100–120 négyzetméteres ingatlanok aránya pedig 14 százalékra nőtt.
Az első lakásukat vásárlók továbbra is meghatározóak
Az Otthon Start program hatása a vevői összetételben is érzékelhető. Budapesten augusztusban az első lakásukat megvásárlók és a befektetési céllal vásárlók egyaránt az adásvételek 32 százalékát adták.
Vidéken az első lakásvásárlók aránya még magasabb, 36 százalék volt. A befektetési és a nagyobb ingatlanba költözési céllal vásárlók egyaránt 22 százalékot képviseltek.
Az árszintek közötti különbséget jól érzékelteti, hogy Budapesten átlagosan 92 millió forintért 71 négyzetméteres ingatlan cserélt gazdát, míg vidéken 55 millió forintból átlagosan 88 négyzetméteres otthonra futotta.
Az ősz új helyzet elé állíthatja az eladókat
A nyár végén tehát valamelyest élénkült a kereslet, de az adásvételek száma még nem követte ezt a változást. A hosszabb értékesítési idők és a nagyobb alku azt jelzik, hogy a vevőknek több lehetőségük van mérlegelni, miközben az eladóknak egyre fontosabb lehet a reális árazás.
A lakáspiac közben egyre kevésbé írható le egyetlen országos trenddel. Budapest belvárosában már éves árcsökkenés látható, miközben több vidéki és panellakás-szegmensben továbbra is 20 százalék feletti a drágulás. Az ősz egyik fontos kérdése ezért az lehet, hogy a vidéki piac lendülete meddig tarthat ki, illetve a budapesti lassulás átmeneti megtorpanás vagy tartósabb átrendeződés jele lesz-e.
Forrás: Duna House, 2026. augusztusi ingatlanpiaci elemzés.
