Biatorbágy egyik legnagyobb problémájává vált, hogy egyre többen költöznek ki a város szőlőhegyeire és külterületeire. Az önkormányzat szerint a folyamatot valamilyen módon szabályozni kell, mert a jelenlegi trend akár tízezer új lakost is jelenthetne. A helyiek egy része viszont attól tart, hogy a tervezett telekösszevonásokkal és szigorításokkal éppen azokat hoznák nehéz helyzetbe, akik már évek óta ott élnek - derül ki a Telex cikkéből.
A Budapest környéki településeken egyre nagyobb kihívást jelent a külterületek benépesülése. Ahogy a belső városrészekben egyre drágábbá és nehezebbé válik a lakhatás, sokan olyan ingatlanokat keresnek, amelyek korábban elsősorban hétvégi házként, üdülőként vagy mezőgazdasági célra szolgáltak.
Biatorbágyon különösen látványos ez a folyamat. A település Budapest környékén is jelentős külterülettel rendelkezik: mintegy 1800 üdülő és 2000 zártkerti ingatlan található a város közigazgatási területén. Az elmúlt években ezek közül egyre többet kezdtek állandó lakhatásra használni, miközben az érintett területek alapvetően nem beépítésre szánt lakóövezetek.
A városvezetés most olyan koncepción dolgozik, amely hosszabb távon rendezné a helyzetet. A tervek azonban már most komoly vitát váltottak ki.
Több ezer kisebb telekből néhány száz nagyobb birtok lehetne
A 2022-ben elkészült, majd 2025-ben frissített tanulmány abból indul ki, hogy a jelenlegi folyamatokat nem lehet változatlan formában továbbengedni. A külterületek fokozatos benépesülése ugyanis nemcsak építészeti és tájképi szempontból alakíthatja át Biatorbágyot, hanem az infrastruktúrát is egyre nagyobb terhelésnek teheti ki.
A koncepció egyik legfontosabb eleme ezért a telekszerkezet átalakítása. A jelenlegi, körülbelül 2000 kisebb telekből 400–500 nagyobb ingatlant alakítanának ki. Ezek bizonyos feltételek teljesülése mellett akár lakóház elhelyezésére is alkalmasak lehetnének, amennyiben a tulajdonosok megfelelően használják és gondozzák a területet, illetve gazdálkodási tevékenységet is végeznek.
A cél elsősorban az, hogy az Ürgehegy, az Öreghegy és a Szarvashegy ne alakuljon fokozatosan egy újabb, rendezetlen lakóterületté. Az önkormányzat egyszerre szeretné megőrizni a szőlőhegyek sajátos karakterét és megakadályozni, hogy a jelenlegi folyamatok idővel kezelhetetlen helyzetet teremtsenek.
A helyiek egy része azonban úgy látja, hogy a tervezett változások nem feltétlenül őket védik. Attól tartanak, hogy a telekösszevonások, az új korlátozások és az ellenőrzések miatt azok kerülhetnek bizonytalan helyzetbe, akik már most is életvitelszerűen használják ingatlanukat.
Nem elüldöznék az ott élőket, hanem szabályoznák a folyamatot
Az önkormányzat álláspontja szerint félreértés lenne úgy értelmezni a terveket, hogy a városvezetés ki akarja költöztetni a külterületeken élőket. A probléma inkább az, hogy a jelenlegi tendencia hosszú távon nem fenntartható.
Kocsis József polgármester szerint a külterületi ingatlanok benépesülését nem lehet egyszerűen megtiltani, csak szabályozni lehet.
A tét pedig nem kicsi. A jelenleg nagyjából 16 ezer lakosú Biatorbágy népessége akár 10 ezer fővel is növekedhetne egy-két évtized alatt, ha a külterületi ingatlanok mindegyike állandó lakóhelyként kezdene működni.
Ez a város szerint olyan terhet jelentene, amelyet a jelenlegi infrastruktúra nem tudna megfelelően kiszolgálni. Több lakó több óvodát, iskolát, közlekedési kapacitást, egészségügyi és szociális szolgáltatást, valamint közművet igényelne.
A problémát tovább súlyosbítja, hogy a külterületek jelentős része ma sem rendelkezik a belterületekhez hasonló infrastruktúrával. A kontroll nélküli építkezés és ingatlanhasználat pedig környezetvédelmi szempontból is újabb kérdéseket vet fel.
Nagyobb telkekkel mentenék meg a szőlőhegyek jellegét
A tervezett rendszer háromféle területhasználattal számolna. A tájgazdálkodási birtokok legalább 3000 négyzetméteresek, a hegyközségi birtokok pedig legalább 6000 négyzetméteresek lennének. Emellett létrejönne egy úgynevezett „tájbank” is. Ide kerülhetnének azok a területek, amelyeket elsősorban természetes állapotukban szeretnének megőrizni, például az erdős részek.
A koncepció alapgondolata tehát az, hogy a mai, sokszor apró parcellák helyett nagyobb és rendezettebb területek jöjjenek létre. Ezeken a lakhatás bizonyos feltételek mellett megengedhető lenne, de a tulajdonosoknak a terület gondozását és megfelelő használatát is vállalniuk kellene.
Éppen ez az a pont, amely miatt a helyiek közül többen aggódnak. A tájbankba kerülő ingatlanok esetében ugyanis a koncepció bizonyos körülmények között az önkormányzat számára is kezdeményezési lehetőséget adna, miközben az értéknövelő beruházásokra is korlátozások vonatkozhatnának.
A városvezetés szerint ugyanakkor alapvető szempont, hogy a jelenlegi tulajdonosok már megszerzett jogai ne sérüljenek. A mostani elképzelés pedig még nem végleges: a lakossági észrevételek alapján több pontja is változhat.
Az országos építési szabályok is akadályt jelenthetnek
Nem egyszerűsíti a helyzetet az sem, hogy Biatorbágy helyi szabályozását hozzá kell igazítani az új országos előírásokhoz, köztük a TÉK-hoz.
Az országos szabályozás szerint a zártkerti és mezőgazdasági területeken 10 ezer négyzetméter alatt főszabály szerint nem építhető lakóház, bár a szabályozás bizonyos kivételeket is tartalmaz. Ez azért okoz különösen érdekes helyzetet Biatorbágyon, mert az önkormányzati koncepció éppen 3000–6000 négyzetméteres birtokméretekkel számol.
Vagyis a helyi elképzelések és az országos építési szabályok között jelenleg nincs teljes összhang. A városvezetésnek ezért azt is mérlegelnie kell, hogy kezdeményezzen-e valamilyen speciális szabályozási lehetőséget a biatorbágyi szőlőhegyekre.
Akik ott élnek, nem akarnak új otthont keresni
A helyiek szemszögéből egészen másképp néz ki a történet. Az Ürgehegyen ma egymás mellett állnak régi présházak, egykori hétvégi házak, újabb családi otthonok és különböző könnyűszerkezetes építmények.
Ovcsár Péter, az Ürgehegyért Egyesület elnöke szerint a terület telkeinek hozzávetőleg a fele már lakott. Szerinte az ott élők jelentős része nem tudatosan akarja megkerülni az előírásokat, hanem egyszerűen olyan lakóhelyet keresett, amelyet meg tudott fizetni, vagy éppen a természetközeli környezet miatt választotta a szőlőhegyet.
A helyiek egy része azt is hangsúlyozza, hogy a mezőgazdasági célú használat és a mai életforma között egyre nehezebb megtalálni az összhangot. Az infrastruktúra hiányos, miközben sokan már hosszabb ideje ténylegesen ott élnek.
Éppen ezért többen inkább azt szeretnék, ha az önkormányzat a további telekaprózódást akadályozná meg, és nem a már kialakult ingatlanok összevonását helyezné a középpontba.
A végleges szabályokra még várni kell
A biatorbágyi koncepció egyelőre nem végleges szabályozás, hanem egy olyan vitaanyag, amelynek több elemét is átdolgozhatják a lakossági visszajelzések alapján.
A városvezetésnek egyszerre kellene választ találnia két, egymással nehezen összeegyeztethető problémára. Egyfelől meg kellene akadályozni, hogy a külterületek kontroll nélkül új lakóövezetekké váljanak, és ezzel olyan infrastrukturális terhek keletkezzenek, amelyeket a város később már nem tud kezelni. Másfelől azt is garantálni kellene, hogy az ott élő és ingatlannal rendelkező emberek ne kerüljenek bizonytalan helyzetbe. A végső megoldást ráadásul az országos építési szabályok is befolyásolják majd.
Biatorbágy szőlőhegyeinek jövője tehát komoly döntési ponthoz érkezett. Az önkormányzat attól tart, hogy beavatkozás nélkül egy újabb, akár tízezer embernek otthont adó, nehezen kiszolgálható településrész alakulhat ki a város mellett. A helyiek egy része viszont éppen attól fél, hogy a probléma megoldására kidolgozott új rendszer végül az ő otthonaikat és ingatlanjaikat hozza nehéz helyzetbe. Hogy a két szempont között sikerül-e megtalálni az egyensúlyt, az a következő időszak egyik legfontosabb kérdése lesz Biatorbágyon.
