Alig néhány hónap alatt látványosan megváltozott a budapesti belvárosi lakáspiac képe. Tavasszal még kiugró éves drágulást mutattak a számok, nyár végére azonban eltűnt a korábbi árelőny, sőt augusztusban már alacsonyabb átlagos négyzetméteráron cseréltek gazdát a lakások, mint egy évvel korábban. Az V., VI. és VII. kerület használt téglalakásainál 3 százalékos éves visszaesést mértek, miközben az ország több, korábban olcsóbb térségében továbbra is két számjegyű áremelkedés zajlik.
Szokatlan kettősség rajzolódik ki a hazai lakáspiacon. A Duna House adatai szerint augusztusban Pest egészén még 10 százalékkal, míg Budán 4 százalékkal kerültek magasabb átlagos négyzetméterárba a lakások, mint egy évvel korábban. A főváros legdrágább belső kerületeiben azonban már egészen más irányt vett a piac.
Az V., VI. és VII. kerületben augusztusban eladott használt téglalakások átlagosan 1,403 millió forintos négyzetméteráron találtak gazdára. Egy évvel korábban ugyanez az érték 1,447 millió forint volt, vagyis éves összevetésben mintegy 3 százalékkal mérséklődött az átlagár.
Tavaszról nyár végére fordult mínuszba a belvárosi mutató
Nem csupán az augusztusi eredmény figyelemre méltó, hanem az is, milyen gyorsan jutott el idáig a piac. Májusban a belvárosi használt téglalakások átlagos négyzetméterára még 27 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbi szintet. A második negyedév egészében is jelentős, 18 százalékos éves növekedést regisztráltak.
A következő hónapokban azonban fokozatosan eltűnt ez az előny. Júliusban már lényegében nem volt különbség az előző évhez képest, augusztusra pedig negatív tartományba került a mutató. Ez azt jelenti, hogy mindössze néhány hónap alatt 27 százalékos éves drágulásból 3 százalékos éves árcsökkenés lett.
„A belváros sokáig az egyik leggyorsabban dráguló budapesti részpiac volt, ahol most néhány hónap alatt gyakorlatilag elfogyott az áremelkedés. Ez egyelőre nem jelent általános áresést, de az biztos, hogy a legdrágább területeken egyre nehezebb érvényesíteni a korábbi magas árakat” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Ahol eddig olcsóbb volt, ott még mindig lendületben van a drágulás
A belvárosi lassulás különösen érdekes annak fényében, hogy az ország számos más részén továbbra is erőteljes áremelkedés zajlik. A nyugat-magyarországi használt téglalakások átlagos négyzetméterára augusztusban 23 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban. Kelet-Magyarországon ugyanez az éves növekedés 15 százalékot tett ki.
A panelek esetében még nagyobb emelkedést mutatnak a számok: a kelet-magyarországi használt panellakások átlagos négyzetméterára 25 százalékkal nőtt egy év alatt.
Miközben tehát Budapest legdrágább részpiacán már megtorpant a korábbi áremelkedés, több vidéki régióban tovább folytatódik a felzárkózás. Ha a folyamat tartósnak bizonyul, az idővel tovább mérsékelheti a korábban jóval drágább és olcsóbb területek közötti árkülönbséget.
Buda továbbra is más ligában játszik
A belvárosi árfordulatból természetesen nem következik, hogy Budapest belső kerületei hirtelen olcsóvá váltak volna. A fővároson belül továbbra is jelentős különbségek vannak az egyes területek között.
Augusztusban a használt téglalakások között Buda bizonyult a legdrágábbnak: itt 1,598 millió forintos átlagos négyzetméteráron születtek adásvételek. A belvárosi V., VI. és VII. kerületben 1,403 millió forintos, Pest többi részén pedig 1,095 millió forintos átlagot mértek.
Vagyis az árkülönbségek továbbra is számottevőek. A mostani változás inkább azt jelzi, hogy a már eleve magas árszinten egyre nehezebb újabb jelentős drágulást elérni.
A vevők is keményebben alkudoznak
A piac változását nem kizárólag az átlagos négyzetméterárak jelzik. Az alku mértéke is azt mutatja, hogy a vevők valamivel erősebb pozícióba kerülhettek.
Augusztusban Budán, Pesten és a belvárosban egyaránt körülbelül 4 százalékos utolsó árengedményt regisztrált a Duna House. Ez azt jelenti, hogy a hirdetési árhoz képest az eladók jellemzően ekkora engedménnyel zárták le a tranzakciót.
Egy 100 millió forintra meghirdetett ingatlannál a 4 százalékos alku már mintegy 4 millió forintos különbséget jelenthet. A nagyobb mozgástér pedig azt mutatja, hogy a megfelelő vevő megtalálásához az eladóknak egyre inkább alkalmazkodniuk kell a piaci realitásokhoz.
A vevők megtalálása is több időt vesz igénybe
Az értékesítési idők szintén a lassulás irányába mutatnak. A belvárosi használt téglalakások augusztusban átlagosan 88 nap alatt keltek el, miközben egy évvel korábban még 81 napra volt szükség egy tranzakció lezárásához.
Pesten még jelentősebb változás következett be: az átlagos értékesítési idő 79 napról 100 napra nőtt. Budán pedig 85 napról 92 napra emelkedett ugyanez a mutató.
A három fő budapesti részpiacon tehát egyaránt hosszabb időre van szükség az értékesítéshez, mint egy évvel korábban. Az árak mérséklődésével és az alku erősödésével együtt ez egy olyan piac képét rajzolja ki, ahol a vevők már kevésbé érzik úgy, hogy mindenáron és azonnal lépniük kell.
Egy hónap még nem jelenti azt, hogy összeomlottak az árak
Az augusztusi adatokat ugyanakkor nem érdemes önmagukban túlértelmezni. A havi átlagárat jelentősen befolyásolhatja, hogy éppen milyen lakások kerültek adásvételbe: számít az ingatlan mérete, műszaki állapota, elhelyezkedése és számos más jellemzője is.
A 3 százalékos éves visszaesés ezért önmagában még nem bizonyítja, hogy tartós árcsökkenési trend indult volna el Budapest belvárosában.
A változás iránya azonban kétségtelenül figyelemre méltó. Májusban még 27 százalékos éves drágulást mutattak az adatok, júliusra ez az előny lényegében eltűnt, augusztusban pedig már alacsonyabb átlagárat mértek, mint egy évvel korábban.
Most az a legfontosabb kérdés, hogy egy rövid nyári megtorpanásról van-e szó, vagy egy hosszabb folyamat kezdődött el. Ha ugyanis a belvárosi vevők tartósan ellenállnak a korábbi árszinteknek, az eladóknak is egyre nehezebb lehet fenntartaniuk a korábbi áremelési ütemet.
Forrás: Duna House
