Úgy tűnik, véget érőben van az az időszak, amikor az eladók diktálták a feltételeket a hazai ingatlanpiacon. A mérséklődő forgalommal párhuzamosan bővült a kínálat, így a vásárlók több lakás és ház közül válogathatnak, és egyre bátrabban tesznek alacsonyabb ajánlatokat. A korábban megszokott 3-5 százalékos alku helyett ma már sok helyen 5-10 százalékos engedményre is lehet példa, egyes ingatlanoknál pedig a 10-20 százalékos korrekció sem ritka. A legnagyobb árengedményeket azonban jellemzően azok tudják kiharcolni, akik eleve túlárazott ingatlanra tesznek ajánlatot.
Jelentősen átrendeződhettek az erőviszonyok a hazai ingatlanpiacon. A tranzakciószám visszaesése mellett több eladó ingatlan került a piacra, ami nagyobb választékot biztosít a vásárlóknak. A vevők így már könnyebben össze tudják hasonlítani az egyes ajánlatokat, és kevésbé érzik úgy, hogy azonnal dönteniük kell, nehogy lemaradjanak egy kiszemelt lakásról vagy házról. Ennek természetes következménye, hogy az alku is egyre fontosabb része lett a tárgyalásoknak.
Ma már az első kérdések egyike: mennyit lehet engedni az árból?
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint korábban a 3-5 százalékos árengedmény számított jellemzőnek. Az elmúlt hónapokban azonban már az 5-7 százalékos alku sem okozott különösebb meglepetést.
A megváltozott piaci helyzetet jól mutatja, hogy a potenciális vásárlók sokszor már az első kapcsolatfelvételkor megpróbálják felmérni, mennyire rugalmas az eladó. Ha a tulajdonos kategorikusan ragaszkodik a meghirdetett összeghez, az akár el is riaszthatja az érdeklődőket.
Mindez azonban nem jelenti azt, hogy minden eladó ingatlannál automatikusan tíz- vagy húszszázalékos engedményre lehet számítani. A különbség az ingatlan minőségében, elhelyezkedésében és mindenekelőtt az induló ár realitásában keresendő.
A jó áron meghirdetett lakásokért továbbra is megadják a pénzt
Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodáinak szakmai vezetője szerint a nagyobb engedmények mögött általában két ok áll.
Az egyik, amikor az eladó az ingatlan reális piaci értékénél jóval magasabb árat határoz meg. A másik, amikor valamilyen okból sürgetővé válik számára az értékesítés, ezért hajlandó jelentősebb összeget is engedni.
A keresett, jó állapotú és megfelelően beárazott lakások esetében ezzel szemben továbbra is előfordul, hogy a vevő végül a meghirdetett árhoz közeli összeget, vagy akár a teljes vételárat kifizeti.
A nagy alku tehát nem feltétlenül a teljes ingatlanpiaci árzuhanás jele. Sok esetben egyszerűen arról van szó, hogy a piac korrigálja azokat az árakat, amelyek már a meghirdetés pillanatában túl magasak voltak.
Egy több száz milliós ingatlannál 30 százalékos engedmény is összejött
A drágább ingatlanok piacán még látványosabb lehet a különbség a hirdetési és a tényleges eladási ár között. Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint elsősorban a magasabb árkategóriában fordul elő jelentősebb alku.
A közelmúltban például egy több száz millió forintért meghirdetett ingatlan nagyjából 30 százalékkal az eredeti hirdetési ár alatt kelt el. Egy ilyen értékű ingatlannál a százalékos különbség természetesen már több tízmillió forintos eltérést is jelenthet.
Dél-Budán szintén egyre merészebbek a vevői ajánlatok. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint az aktív vásárlók között már olyanok is vannak, akik 10-15 százalékkal a meghirdetett ár alatt tesznek ajánlatot.
Az eladók azonban ezeket az ajánlatokat nem feltétlenül fogadják el, így a tárgyalások során továbbra is komoly szerepe van annak, hogy mennyire sürgős az értékesítés, illetve mennyire reális az eredeti ár.
Az eladók egy része még mindig inkább kivár
A megváltozott piaci erőviszonyok ellenére sok tulajdonos továbbra sem akar engedni a korábban elképzelt vételárból. Ez pedig könnyen patthelyzethez vezethet.
Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint olyan esetek is előfordulnak, amikor a tulajdonos annak ellenére sem módosít az áron, hogy a meghirdetett összeg mellett hosszabb ideje nem érkezik komoly érdeklődő. Van, aki még néhány százezer forintos engedménytől is elzárkózik.
Így a piac egyik legnagyobb ellentéte most az, hogy a vevők már érzik az alkupozíciójuk erősödését, miközben az eladók egy része még mindig a korábbi piaci viszonyok alapján határozza meg az elvárt árat.
Budapest több részén már 5-10 százalékos alkuval számolnak
A IV. és XV. kerületben Balla Frigyes tapasztalatai szerint az elmúlt hónapokban érezhetően nőtt a mozgástér: már 5-10 százalékos árengedmény is előfordul.
Hasonló tendenciát lát Garaba Gergely is a VI., VII., VIII. és IX. kerületben. Ezekben a kerületekben szintén gyakori az 5-10 százalékos alku, ugyanakkor egyes ingatlanoknál már 10-15 százalékos korrekcióra is szükség lehet ahhoz, hogy létrejöjjön az adásvétel.
Az V. és XIII. kerületben továbbra is élesen elkülönülnek egymástól a jól és a rosszul árazott ingatlanok. Tóth Viktória szerint a reális áron meghirdetett lakásoknál általában 3-5 százalékos alku jellemző, a túlárazott ingatlanoknál viszont már 8-10 százalékos engedmény is szükségessé válhat.
A felújításra váró házaknál még mélyebbre nyúlhatnak a vevők a tárgyaláson
Nem mindegy az sem, hogy milyen típusú ingatlanról van szó. A XVIII. kerületben a panellakások és kisebb téglalakások esetében jellemzően 3-5 százalék körüli alkuval lehet találkozni.
A nagyobb, korszerűsítést igénylő családi házak esetében azonban már jóval nagyobb lehet a vevők mozgástere. Rácz Gyula László szerint itt 7-10 százalékos engedmény sem számít ritkaságnak.
Ennek egyik oka, hogy a vásárlók már nem pusztán az ingatlan vételárát mérlegelik. A döntésnél azt is figyelembe veszik, mennyibe kerül majd a korszerűsítés, a gépészet cseréje, a szigetelés vagy éppen a belső terek felújítása. Ha ezekre jelentős összeget kell félretenni, egy magas induló ár még kevésbé tűnik vonzónak.
A Balatonnál már a 10-20 százalékos alku sem számít szokatlannak
Siófokon ennél is nagyobb különbségek jelenhetnek meg a tárgyalások során. Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a Balaton környékén a vevők egyre határozottabban próbálják kihasználni az alkupozíciójukat.
A 10-20 százalékkal alacsonyabb ajánlat sem számít már kirívónak, különösen akkor, ha az ingatlan ára nincs összhangban a jelenlegi kereslettel.
A szakértő szerint reálisabb eladói árak mellett a piac lassabban ugyan, de működőképesebb lehetne. A megfelelően árazott ingatlanokra ugyanis továbbra is van érdeklődés, a nehézséget sok esetben inkább az okozza, hogy az eladók még nem igazították hozzá elvárásaikat a megváltozott piaci környezethez.
Aki most eladna, annak egyre fontosabb lehet az első ár
A szakértői tapasztalatok alapján egyre határozottabban kirajzolódik, hogy az ingatlanok árazása kulcsszerepet kapott. A jó helyen lévő, keresett és megfelelő állapotú lakásoknál továbbra sem szükségszerű a nagy árengedmény. A túlárazott, felújítandó vagy valamilyen okból sürgősen értékesítendő ingatlanoknál viszont jelentősen megnőhet a vevők alkupozíciója.
A 10-20 százalékos engedmény ezért önmagában még nem jelenti azt, hogy ennyivel zuhant volna az ingatlanok általános piaci értéke. Sok esetben inkább a túl magasra tett hirdetési ár korrigálódik az alku során.
A lényeg azonban megváltozott: a vevők már több lehetőségből válogathatnak, és egyre kevésbé érzik úgy, hogy bármilyen árat el kell fogadniuk. A kérdés most az, hogy az eladók milyen gyorsan alkalmazkodnak ehhez az új helyzethez.
Forrás: Balla Ingatlan
