Hiába szigorodott jelentősen a rövid távú lakáskiadás szabályozása Budapesten, több ezer olyan szálláshely lehet továbbra is a piacon, amely nem működik szabályosan. A GuestGuru és a BPDB elemzése szerint közel 16 ezer rövid távú szálláshelyet hirdetnek a fővárosban, ezek közül pedig több mint 5300 esetében merülhet fel, hogy illegálisan működnek. A jelenség az állam és az önkormányzatok számára is komoly bevételkiesést okozhat: a becslések szerint évente mintegy 3,1 milliárd forintnyi adóbevétel maradhat el. Közben a VI. kerületi teljes tiltás sem hozta meg egyértelműen azt az eredményt, amire számítottak – derül ki a Portfolio cikkéből.
Több ezer szálláshely működhet feketén
A rövid távú lakáskiadás korlátozása egy olyan problémát is felszínre hozhatott, amely kevésbé látványos, mégis jelentős következményekkel járhat: miközben a legálisan működő szálláshelyek száma visszaesik, az illegális kínálat egyre nagyobb teret nyerhet Budapesten.
A GuestGuru és a BPDB adatainak vizsgálata alapján a fővárosban csaknem 16 ezer rövid távú szálláshely jelenik meg a különböző felületeken. Ezek közül több mint 5300 lehet szabálytalanul működő szálláshely. Az elemzés szerint egyes hirdetésekből hiányzik a kötelező regisztrációs szám, más esetekben pedig érvénytelen, hamis vagy akár másolt azonosító szerepel.
Az illegális szálláshelyek elterjedése kettős problémát jelenthet. Egyrészt hátrányos helyzetbe kerülnek azok a szolgáltatók, akik minden előírást betartanak és megfizetik a kapcsolódó terheket. Másrészt az állam és a helyi önkormányzatok is jelentős bevételektől eshetnek el.
A becslés szerint a szabálytalan működés miatt évente mintegy 3,1 milliárd forintnyi adóbevétel maradhat el. A veszteségben az idegenforgalmi adó mellett a turisztikai fejlesztési hozzájárulás és a tételes átalányadó elmaradása is szerepet játszhat.
Nem a nagybefektetők uralják a piacot
A rövid távú lakáskiadás szabályozásáról szóló vitákban gyakran kerülnek elő a nagyobb befektetők, illetve azok a szereplők, akik egyszerre sok lakást üzemeltetnek. A piac szerkezete azonban ennél jóval összetettebb.
Az adatok szerint a rövid távú szálláshelyek körülbelül felét olyan magánszemélyek működtetik, akik egyetlen lakást adnak ki, miközben a piac több mint 70 százalékát a legfeljebb három ingatlannal rendelkező tulajdonosok teszik ki.
Ez azért lényeges, mert a szabályozás további szigorítása nem kizárólag a nagyobb piaci szereplőket érintheti. A kisebb szolgáltatók között is sok olyan lehet, amely jogszerűen működik, számukra azonban a folyamatosan változó és szigorodó feltételek egyre nagyobb terhet jelenthetnek.
A GuestGuru szerint így akár az a furcsa helyzet is kialakulhat, hogy a szabályokat betartó szolgáltatók hagyják el a piacot, miközben az illegális szereplők továbbra is kínálják lakásaikat. Utóbbiak ráadásul az adók és egyes működési költségek megfizetésének elmaradása miatt akár kedvezőbb árakat is kínálhatnak.
Terézvárosban betiltották, mégsem tűntek el a szállások
A probléma különösen jól látható lehet Terézvárosban, ahol 2026. január 1-jétől teljesen megszűnt a rövid távú lakáskiadás lehetősége. A tiltás ellenére azonban több mint fél év elteltével is jelentős számú korábbi szálláshely található a kínálatban.
A GuestGuru és a BPDB vizsgálata szerint az egykori terézvárosi rövid távú szálláshelyek mintegy háromnegyede továbbra is megtalálható a hirdetési felületeken. Sok esetben ugyanakkor érvénytelen azonosítót tüntetnek fel, vagy a lakást a tiltás ellenére is szálláshelyként kínálják.
A teljes tiltás egyik fontos célja az volt, hogy a korábban rövid távú szállást választó turisták egy része a fővárosi hotelekbe kerüljön át. Az eddigi adatok alapján azonban ez csak korlátozottan történt meg.
A megszűnt magánszállásokhoz kapcsolódó közel 95 ezer vendégéjszakának mindössze nagyjából a negyedét vették át a szállodák. A turisták mintegy 76 százaléka nem választott helyette drágább szállást, hanem inkább más úti célt keresett.
Ennek a hatása pedig a helyi gazdaságban is megjelenhetett. A becslések szerint egyetlen negyedév alatt több mint 2 milliárd forintos bevételkiesés érhette a környék kisvállalkozásait, amelyek jelentős részben a turisták költéseiből is profitálnak.
A tiltás helyett a feketepiacot kellene felszámolni?
A nemzetközi tapasztalatok alapján a GuestGuru szerint önmagában a rövid távú lakáskiadás visszaszorítása nem feltétlenül eredményezi azt, hogy a turisták automatikusan szállodai szobát foglalnak. Ha egy városból eltűnik a korábban elérhető szálláskínálat egy része, a vendégek egy része inkább másik várost vagy országot választhat.
A vállalat ezért azt az álláspontot képviseli, hogy a további korlátozások helyett nagyobb hangsúlyt kellene helyezni a szabályok betartatására és az illegális szálláshelyek kiszűrésére.
A GuestGuru három konkrét intézkedést javasol a helyzet kezelésére.
1. Először a feketepiacot kellene felszámolni
A vállalat szerint a szabályozás hatékonyságát nem feltétlenül újabb tiltásokkal lehetne javítani. Sokkal fontosabb lenne, hogy a már meglévő előírásokat következetesen ellenőrizzék és betartassák.
Az illegálisan működő szálláshelyek azonosításához ráadásul már most is jelentős mennyiségű adat áll rendelkezésre. Ezek hatékonyabb felhasználásával a szabálytalanul működő lakások felderítése gyorsabbá válhatna. Ez egyúttal a jogkövető szolgáltatók számára is tisztább versenyhelyzetet teremthetne.
2. Egyetlen budapesti ellenőrző szervezet jöhetne
A GuestGuru szerint a jelenlegi, kerületenként elkülönülő ellenőrzési rendszer helyett egy egységes fővárosi ellenőrző szervezet jelenthetne hatékonyabb megoldást.
Egy ilyen szervezet a platformoktól származó korábbi foglalási adatok alapján könnyebben azonosíthatná azokat a szálláshelyeket, amelyek a szükséges engedélyek vagy regisztráció nélkül működnek. A vállalat elképzelése szerint az ellenőrzésekből származó bírságok és egyéb szankciók akár magának az ellenőrzési rendszernek a fenntartásához is hozzájárulhatnának.
A GuestGuru közlése szerint az EU 2024/1028-as rendelete már megfelelő jogi alapot biztosíthat egy ilyen rendszer kialakításához.
3. Egységes budapesti idegenforgalmiadó-rendszer kellene
A harmadik javaslat egy egységes budapesti idegenforgalmiadó-rendszer kialakítását célozza. A GuestGuru szerint a jelenlegi, több szereplőre és kerületre tagolt rendszer helyett hatékonyabb lehetne egy olyan megoldás, amelyben a platformok automatikusan beszedik és továbbítják az idegenforgalmi adót.
A vállalat Pozsonyt, valamint több francia várost is példaként említ, ahol az egységesebb adóbeszedési megoldások hozzájárulhatnak ahhoz, hogy kevesebb bevétel vesszen el az ellenőrizetlen szálláskiadás miatt.
Egy ilyen rendszer nemcsak az adóbeszedést tehetné átláthatóbbá, hanem az önkormányzatok bevételeit is kiszámíthatóbbá tehetné.
A tiltás önmagában nem oldja meg a problémát
A budapesti Airbnb-szabályozás körüli vita így egyre inkább arról szólhat, hogy milyen eszközzel lehet valóban visszaszorítani a nem kívánt jelenségeket anélkül, hogy közben a szabályosan működő szolgáltatók és a turizmus is komoly károkat szenvedjenek.
Az eddigi adatok arra utalhatnak, hogy a kínálat egyszerű korlátozása önmagában nem tünteti el a turisták szállásigényét. Ha a legális szereplők kiszorulnak, miközben az illegálisan működő szálláshelyek továbbra is elérhetők maradnak, annak az adóbevételek mellett a helyi vállalkozások és a turizmus is kárát láthatja.
A kérdés ezért az lehet, hogy újabb tiltásokkal próbálják-e tovább szűkíteni a rövid távú lakáskiadást, vagy a következő időszakban inkább az ellenőrzések hatékonyságának növelése és a feketepiac felszámolása kerül előtérbe.
