Hiába lehet a családi házak között még mindig a lakáspiac kedvezőbb árú ajánlataival találkozni, a vevők egyre kevésbé hajlandók kompromisszumot kötni az ingatlan állapotában. A kereslet elsősorban a jó állapotú, azonnal költözhető házak iránt élénk, miközben a komoly felújítást igénylő ingatlanokat csak jelentős árengedménnyel lehet eladni. A szakértői tapasztalatok szerint a túlárazott házak akár fél évnél is tovább maradhatnak a piacon.
A családi házak 2026 első felében meglehetősen sajátos helyzetbe kerültek. A vevők szeretnének kedvező áron házhoz jutni, ugyanakkor egyre kevésbé vállalják be a vásárlással járó újabb tíz- vagy akár több tízmilliós kiadásokat.
Ez alapvetően átformálta a keresletet is: a Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint a jó állapotú, felújított vagy újszerű családi házak iránt továbbra is van érdeklődés. Ezek ára azonban sok esetben már meghaladja azt a szintet, amit a vásárlók többsége ki tud vagy ki akar fizetni.
100 millió alatt keresik a jó állapotú házakat
Csepelen és Szigetszentmiklóson is érzékelhető volt a kereslet a felújított, illetve újszerű családi házak iránt, ám a vásárlók elsősorban 100 millió forintos vételár alatt keresgéltek.
Ebben a kategóriában viszont már nem nagyon akartak kompromisszumot kötni az állapot tekintetében. Az alacsonyabb ár önmagában nem volt elegendő: a vevők olyan ingatlant szerettek volna, amelyre a birtokba vétel után nem kell azonnal jelentős összegeket fordítani.
Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint ráadásul a családi házaknál találkozhattak a leggyakrabban irreális árazással. Egyes tulajdonosok akár 10 százalékkal is a reális piaci érték fölé árazták ingatlanukat.
A túl magas árnak pedig gyorsan megvan a következménye: a főváros külső kerületeiben egy családi ház értékesítése jellemzően 180-200 napot is igénybe vehet, vagyis akár több mint fél évig is eltarthat.
Hiába olcsóbb a négyzetméter, ha utána milliókat kell rákölteni
Fajlagos áron nézve a családi házak továbbra is a lakáspiac kedvezőbb szegmensét jelenthetik. A XVIII. kerületben például 850 ezer forint körüli négyzetméterártól is lehetett családi házat találni, és az árak jellemzően egymillió forint alatt maradtak.
Csakhogy a vevők számára egyre fontosabbá válik a teljes bekerülési költség. Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a felújítandó Kádár-kockák és az elavult fűtésrendszerrel rendelkező házak esetében gyakran előfordult, hogy a tulajdonosok 12-15 százalékkal a reális piaci ár fölé lőtték be a vételárat.
Észak-Pesten, a IV. és XV. kerületben ennél kedvezőbb ajánlatok is megjelentek: egyes házak négyzetméterára 700 ezer forint alatt maradt, miközben a kínálat felső része elérte az 1,5 millió forintos szintet. A vevők azonban nem véletlenül nézik egyre szigorúbban az ingatlan állapotát. Egy olcsóbbnak tűnő ház ugyanis könnyen drágábbá válhat, ha a vásárlást követően tetőszerkezetet, fűtést, nyílászárókat és teljes belső tereket kell korszerűsíteni.
A nagy családi házaknál még nehezebb a helyzet
Zuglóban és a XVI. kerületben már jóval magasabb árszintekkel találkozhattak a vásárlók. A családi házak kínálatának alsó része 100-120 millió forint körül kezdődött, míg a jobb állapotú ingatlanokért jellemzően legalább 140-150 millió forintot kellett fizetni.
Ezen a szinten azonban már jelentősen szűkül a potenciális vásárlók köre. Különösen nehéz értékesíteni a 150 négyzetméternél nagyobb családi házakat. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ezek iránt annyira visszafogott a kereslet, hogy egy nagyobb ház eladásakor sok esetben nem lehet a mérettel arányosan magasabb árat érvényesíteni.
Vagyis a nagyobb alapterület önmagában már nem feltétlenül jelent komolyabb értéket a vevők szemében. Sőt, egy nagy ház magasabb fenntartási és korszerűsítési költségei akár vissza is tarthatják az érdeklődőket.
Érden közel egymillióba kerülhet a felújítandó ház négyzetmétere
Érd különösen jól példázza, mennyire elszakadhat egymástól az ingatlan állapota és a meghirdetett ár. A város központjában például egy 83 négyzetméteres, felújítandó Kádár-kockát 960 ezer forintos négyzetméteráron kínáltak. Ezzel szemben egy 2019-ben épült, gyakorlatilag újszerű, 240 négyzetméteres családi ház négyzetméterára körülbelül 910 ezer forint volt.
A két ingatlan közötti különbség jól mutatja, hogy a vevők számára már nem elég egy vonzó négyzetméterár. Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője szerint egy teljes felújítást igénylő régi háznál az egymillió forinthoz közeli négyzetméterár már nehezen indokolható. A vásárlók ugyanis egyre inkább előre kiszámolják, mennyi lesz a ház valódi ára a felújítás után.
Felújítandó házra is van vevő – de csak megfelelő áron
A rossz állapotú családi házak természetesen nem váltak eladhatatlanná. A kulcs azonban az árazás. Érden például egy 230 négyzetméteres, felújítandó családi ház 80 millió forintért kelt el, ami 350 ezer forint alatti négyzetméterárat jelentett. Egy másik, 210 négyzetméteres, teljes korszerűsítést igénylő ingatlant 78 millió forintért értékesítettek. Ezeknél az ingatlanoknál tehát az alacsony vételár kompenzálta a későbbi felújítási kiadásokat.
Egészen más árszintet képviselnek az új építésű házak. Érden egy nettó 130 négyzetméteres új családi ház például körülbelül 155 millió forintért talált gazdára, alku nélkül.
A vevői döntésnél így egyre fontosabbá válik, hogy valaki egy olcsóbb, de komoly felújítást igénylő házat választ-e, vagy inkább többet fizet egy korszerű, azonnal használható ingatlanért.
60-70 millióból szeretnének házat venni, csak nincs megfelelő kínálat
A piac egyik legnagyobb problémája jelenleg az, hogy a vevők által keresett árkategóriában kevés a megfelelő állapotú ingatlan.
Érden sok érdeklődő 60-70 millió forint körüli családi házat szeretett volna vásárolni. Ebben a sávban azonban gyakorlatilag nem maradt olyan kínálat, amely minden fontos elvárásnak megfelelt volna.
Ha mégis felbukkant egy ilyen árú ingatlan, könnyen kiderült, hogy további 30 millió forint körüli felújításra lenne szükség. Így a 60-70 milliós vételár rövid idő alatt 90-100 milliós teljes beruházássá válhatott.
A vásárlók ezért sok esetben kénytelenek voltak feljebb lépni, és a következő fontos ársáv már 100-110 millió forint körül kezdődött.
A Velencei-tónál még működik az olcsó, felújítandó ingatlan modellje
A Velencei-tó térségében valamivel más kép rajzolódik ki. Itt továbbra is élénkebb érdeklődés mutatkozik a piac alsó részén, elsősorban a 20-35 millió forintos hétvégi házak iránt. Ezek jellemzően kisebb alapterületű, illetve korszerűsítésre szoruló ingatlanok, amelyeknél a felújítás teljes költsége is alacsonyabb lehet.
Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint egy ilyen hétvégi ház esetében akár 8-10 millió forintból is megoldható lehet a szükséges korszerűsítés. Ez a példa azt is megmutatja, hogy a vevők továbbra is hajlandók felújítandó ingatlant választani – ha az alacsony vételár mellett a korszerűsítés költsége is reálisan tervezhető.
Már nem az a legolcsóbb ház, amelyiknek a legalacsonyabb a vételára
A családi házak piacán egyre világosabban látszik egy fontos változás: a vevők már nem egyszerűen olcsó ingatlant keresnek, hanem alacsony teljes költségű otthont. Egy 70 millió forintos ház elsőre jó ajánlatnak tűnhet, ha azonban további 30 milliót kell rákölteni, könnyen kiderülhet, hogy egy drágább, de jó állapotú ingatlan összességében kedvezőbb döntés lett volna.
Ez különösen nehéz helyzetet teremt a régi, korszerűtlen és nagy alapterületű házak tulajdonosainak. Ezekre továbbra is lehet vevőt találni, de az árnak már sokkal pontosabban kell tükröznie az ingatlan műszaki állapotát és a szükséges felújítás költségét.
A családi házak iránt tehát nem tűnt el a kereslet – csak megváltoztak a vevők elvárásai. Olcsó házat szeretnének, de egyre kevesebben akarnak úgy spórolni a vételáron, hogy utána még egyszer – vagy akár kétszer – ugyanennyit kelljen a felújításra költeni.
