Miközben több vidéki nagyváros ingatlanpiaca már lassulni kezdett, Miskolcon szinte rákapcsolt a lakásár-emelkedés. A használt lakások átlagos négyzetméterára egy év alatt közel 30 százalékkal nőtt, mégis továbbra is a város az egyik legolcsóbb megyeszékhely az országban. A kereslet erős, a vevők gyorsan lecsapnak a jó ingatlanokra, a panelek pedig akár három hét alatt gazdára találhatnak. Vajon meddig tarthat még ez a lendület?
Miskolc még mindig olcsónak számít – és éppen ez hajtja az árakat?
A Duna House friss elemzése szerint 2026 januárja és júliusa között 596 ezer forintot kellett átlagosan fizetni egy használt lakás négyzetméteréért Miskolcon, ami csaknem 30 százalékos drágulást jelent az előző év azonos időszakához képest.
Ez első látásra kiugró áremelkedésnek tűnik, a miskolci lakásárak azonban még így is jóval a legtöbb nagy vidéki város szintje alatt maradnak.
Debrecenben és Győrben már 870–940 ezer forint között alakul az átlagos négyzetméterár, Pécsen meghaladja a 820 ezret, Kecskeméten nagyjából 750 ezer, Szombathelyen pedig körülbelül 720 ezer forintnál jár.
Miskolc tehát látványosan drágul, de az árelőnye még mindig jelentős.
Ez pedig könnyen magyarázhatja, miért nem fogyott el a vevőkedv: a város lakásai még a jelentős drágulás után is sok vásárló számára elérhetőbbek, mint a nyugati vagy keleti nagyvárosokban.
Miért pont Miskolcon gyorsult fel ennyire a lakáspiac?
A miskolci árrobbanás egyik kulcsa éppen az lehet, hogy honnan indult a piac. Az alacsonyabb árszint nagyobb mozgásteret hagyott az emelkedésnek, miközben a drágább vidéki nagyvárosokban a vevők fizetőképessége már hamarabb elérhette a határait.
A megyeszékhelyek közül 2026-ban csak Nyíregyházán volt ennél is gyorsabb az áremelkedés.
Debrecenben és Győrben körülbelül 11 százalékos, Pécsen 15 százalékos, Tatabányán 16 százalékos drágulást mértek. Kecskeméten 24 százalék, Szombathelyen 21 százalék, Zalaegerszegen pedig 27 százalék körüli volt a növekedés.
A Duna House szerint a különbség elsősorban a keresletben és az eltérő árszintekben keresendő.
„A Miskolchoz hasonlóan olcsóbb városokban eddig kitartott a vásárlási kedv, a drágább megyékben viszont már tavaly év végén tetőztek az árak, így idén visszaesett a kereslet, és ezzel együtt az áremelkedés üteme is lassú maradt. Miskolcon még volt tere az áraknak felfelé mozdulni anélkül, hogy a kereslet megtorpant volna” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Három hét alatt elkelhet egy miskolci panellakás
A drágulás mellett az értékesítési idők is azt mutatják, hogy Miskolcon továbbra is komoly vevői érdeklődés tapasztalható.
Egy átlagos miskolci lakás az elmúlt hónapokban alig több mint 50 nap alatt talált gazdára, miközben az eladóknak mindössze 2–3 százalékos engedményt kellett tenniük a meghirdetett irányárhoz képest.
A panellakások esetében azonban még ennél is gyorsabb a piac: átlagosan mindössze 20 nap alatt sikerült értékesíteni őket.
Ez különösen figyelemre méltó annak fényében, hogy több más vidéki piacon már lassulás látható a panelek korábban rendkívül erős keresletében. Miskolcon viszont a kedvezőbb árszint továbbra is elegendő lehet ahhoz, hogy gyorsan vevőt találjanak a megfelelő lakásokra.
Miskolc és a környéke között is egyre nagyobb a különbség
A miskolci ingatlanpiac lendülete azonban nem jellemző egész Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyére.
A kisebb településeken egy ingatlan akár hat hónapnál is tovább a piacon maradhat, és az eladóknak átlagosan körülbelül 8 százalékot kell engedniük az eredeti irányárból.
A vármegye egészében ráadásul jóval visszafogottabb volt a drágulás: az áremelkedés 12–14 százalék körül alakult, miközben Miskolcon ennek több mint kétszeresét mérték.
A térség ingatlanpiaca így egyre inkább kettéválik.
Miskolcon erős a kereslet, gyorsan kelnek el a lakások, és meredeken emelkednek az árak. A kisebb településeken viszont jóval több időre lehet szükség egy ingatlan értékesítéséhez, és az alku is sokkal nagyobb szerepet kap.
Meddig tarthat még a miskolci lakásár-robbanás?
A közel 30 százalékos éves drágulás ellenére az 596 ezer forintos átlagos négyzetméterár még mindig jelentős árelőnyt jelent a legtöbb nagy vidéki városhoz képest.
Éppen ez lehet a miskolci piac egyik legnagyobb erőssége: miközben más megyeszékhelyeken a magas árak már egyre több vásárlót késztetnek kivárásra, Miskolcon még mindig van olyan vevői kör, amely számára a helyi ingatlanok ár-érték aránya vonzó lehet.
A kérdés inkább az, hogy meddig maradhat fenn ez az előny.
Ha a kereslet továbbra is erős marad, és az árak hasonló ütemben folytatják a felzárkózást, Miskolc fokozatosan elveszítheti azt a pozícióját, amely most még az egyik legolcsóbb nagyvárossá teszi.
„A lakásárakat tekintve Miskolc még mindig az egyik legolcsóbb nagyváros az országban, de ha a fokozott kereslet fennmarad, ez az árelőny fokozatosan csökkenhet a többi megyeszékhelyhez képest” – tette hozzá Szegő Péter.
Miskolc így most különleges helyzetben van: miközben az ország több részén már a magas ingatlanárak fékezik a vásárlókat, a borsodi megyeszékhelyen éppen az eddig megmaradt árelőny tarthatja mozgásban a piacot. A kérdés már csak az, hogy meddig.
