Alapjaiban változhat meg a magyar lakáspolitika a következő években. A kormány egy több milliárd eurós lakhatási program előkészítésén dolgozik, amely ezúttal nem kizárólag a saját tulajdon megszerzését támogatná. A tervek szerint megfizethető bérlakások és új kollégiumi férőhelyek épülhetnek, miközben Magyarországon egy valódi intézményi bérlakásszektor kialakítása is megkezdődhet. Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter szerint az első körben rendelkezésre álló 550 millió eurós uniós forrás további piaci és intézményi finanszírozással akár 3 milliárd eurónyi fejlesztést is elindíthat. A tervek között szerepel a csepeli Diákváros régóta húzódó projektjének újraélesztése is – írja a Portfolio.
Lakhatási válságra keres választ a kormány
Új korszak kezdődhet a magyar lakáspolitikában. A kormány által előkészített program egyik legfontosabb változása, hogy a korábbi, elsősorban saját lakáshoz jutást ösztönző megoldások mellett most a megfizethető bérlakások és a kollégiumi férőhelyek számának növelése is hangsúlyos szerepet kaphat.
Vitézy Dávid szerint az elmúlt évtized folyamatai egyértelműen megmutatták, hogy egyre nehezebb megfizethető lakhatást találni Magyarországon. Tíz évvel ezelőtt egy átlagos lakás ára még nagyjából 5,9 évnyi nettó átlagkeresetnek felelt meg, mára azonban ehhez már több mint hét évnyi átlagjövedelemre lenne szükség.
Mindeközben a lakásépítések száma visszaesett, az ingatlanárak gyorsabban emelkedtek a reálbéreknél, a bérleti díjak pedig szintén jelentősen megdrágultak. A probléma nemcsak Budapestet érinti: a nagyobb egyetemi központokban is egyre nehezebb megfelelő és megfizethető lakást vagy kollégiumi férőhelyet találni.
A nagyobb vidéki egyetemi városokban különösen komoly gondot jelenthet a kollégiumi kapacitások hiánya, miközben a növekvő kereslet a helyi albérletpiacra is komoly nyomást gyakorol. A miniszter szerint ezek a folyamatok együtt már egyértelműen lakhatási válságot jeleznek, amelyre az államnak a korábbiaknál aktívabb és összetettebb válaszokat kell adnia.
Nem egyszerű támogatási program készül: a teljes bérlakáspiacot átalakíthatják
A tervek alapján nem egy újabb, önmagában álló lakhatási támogatásról lenne szó. A kormány a lakástörvény, a bérlakáspiac szabályozása, az adórendszer és a pénzügyi ösztönzők átfogó felülvizsgálatát is tervezi. A cél az lehet, hogy a fiatalok, a pályakezdők és a családalapítás előtt állók számára több olyan lakhatási lehetőség jelenjen meg, amely nem feltétlenül igényli azonnal egy saját ingatlan megvásárlását.
Ezzel párhuzamosan egy erősebb, professzionális alapon működő intézményi bérlakásszektor is kialakulhatna Magyarországon. Ez azért lenne jelentős változás, mert a hazai bérlakáspiac jelenleg nagyrészt magántulajdonosokra épül, míg a nagyobb volumenű, hosszú távon működtetett lakásportfóliók szerepe jóval kisebb, mint számos nyugat-európai országban.
A program részletes szabályait a tervek szerint december 31-ig dolgoznák ki. Az előkészítés során önkormányzatok, ingatlanfejlesztők, finanszírozók, építőipari szereplők és a Magyar Nemzeti Bank véleményét is figyelembe vennék.
Itt van az 550 millió euró: ebből akár 3 milliárdos lakhatási program nőhet ki
A program mögött már most jelentős pénzügyi forrás állhat rendelkezésre. 550 millió eurónyi uniós forrást fordíthatnak megfizethető bérlakások és új kollégiumi férőhelyek létrehozására. A konstrukció egyik legfontosabb eleme, hogy a támogatás önmagában nem finanszírozná teljes egészében a beruházásokat.
A tervek szerint egy-egy projekt költségének mintegy 20 százalékát fedezhetné támogatás, míg a fennmaradó 80 százalékhoz piaci vagy egyéb intézményi forrásokat kellene bevonni. Ez azt jelenti, hogy az uniós pénz lényegében további befektetéseket is megmozgathat. Vitézy Dávid számításai szerint az 550 millió eurós keret így több mint 2 milliárd eurónyi lakhatási fejlesztést indíthat el. Ha ehhez az Európai Beruházási Bank finanszírozása is kapcsolódik, a teljes program volumene akár 3 milliárd euróra is emelkedhet.
A fejlesztésekben az állam többféle szerepet vállalhatna. Megjelenhet finanszírozóként, szabályozóként, de akár telektulajdonosként is. A szükséges magántőkét eközben ingatlanfejlesztők, befektetők, ingatlanalapok, projektcégek, nonprofit szervezetek és egyetemek is biztosíthatnák.
Nem csak az számít, hány lakás épül: az is, hogy hol és milyen környezetben
A tervek szerint a program nem kizárólag arról szólna, hogy minél több új lakás épüljön. Budapesten legalább ilyen fontos szempont lehet, hogy az állami szerepvállalással megvalósuló fejlesztések megfelelő városfejlesztési és építészeti minőséget képviseljenek. A lakások mellett szükség van megfelelő közlekedési kapcsolatokra, közszolgáltatásokra és élhető városi környezetre is.
Ebben a koncepcióban olyan nagy fejlesztési területek is fontos szerepet kaphatnak, mint Rákosrendező, ahol korábban is több nagyszabású városfejlesztési elképzelés született. A vidéki nagyvárosokban ugyanakkor más problémával kell szembenézni. Az építési költségek sok esetben megközelítik a budapesti szintet, miközben az elérhető lakásárak és bérleti díjak jóval alacsonyabbak lehetnek.
Ez azt eredményezheti, hogy bizonyos fejlesztések tisztán piaci alapon egyszerűen nem termelnek megfelelő hozamot, ezért nem is indulnak el. Az állami vagy uniós forrás bevonása viszont olyan projekteket is életképessé tehet, amelyek piaci finanszírozásból önmagukban nehezebben valósulnának meg.
Újraindulhat a csepeli Diákváros
A bejelentés egyik legizgalmasabb eleme kétségkívül a Diákváros projektjének esetleges újraindítása. A csepeli fejlesztés eredetileg jelentős számú új kollégiumi férőhelyet hozott volna létre Budapesten, ezzel pedig érdemben enyhíthette volna a fővárosi egyetemisták lakhatási problémáit.
Vitézy Dávid szerint a projekt korábban azért nem tudott megvalósulni, mert az érintett területek közérdekű vagyonkezelő alapítványokhoz kerültek. A mostani elképzelések szerint azonban az alapítványok megszűnését követően az állam ismét rendelkezhetne a területekkel, így a Diákváros terve újra napirendre kerülhet.
Ez különösen fontos lehet egy olyan időszakban, amikor Budapest és a nagyobb egyetemi városok kollégiumi kapacitása messze nem minden esetben képes követni a felsőoktatásban tanulók számát és a lakhatási igényeket. A Diákváros így nem önálló projektként, hanem az új lakhatási stratégia egyik kiemelt elemeként térhetne vissza.
Bécs lehet az egyik minta a magyar bérlakásépítéshez
Vitézy Dávid a program kapcsán Bécs lakáspolitikáját is példaként említette. Az osztrák fővárosban a város és az általa működtetett lakásalapok aktív szereplői a lakáspiacnak, és jelentős számban épülnek olyan lakások, amelyek támogatott vagy megfizethető konstrukcióban érhetők el.
A magyar elképzelések mögött is hasonló szemlélet jelenhet meg: az állam a jövőben nem csupán szabályozóként figyelné a lakáspiacot, hanem aktív finanszírozóként, telektulajdonosként és fejlesztési partnerként is megjelenhetne. Ez komoly változást jelentene ahhoz képest, ahogyan a magyar lakáspolitika az elmúlt évtizedekben működött.
Milliárdos fordulat jöhet a magyar lakáspiacon
Ha a program valóban a jelenleg ismertetett formában valósul meg, akkor a következő években a magyar lakáspiac egyik legnagyobb szerkezeti változása kezdődhet el.
Nemcsak új bérlakások épülhetnének, hanem bővülhetne a kollégiumi férőhelyek száma is, miközben megkezdődhetne egy olyan intézményi bérlakásszektor kialakulása, amely hosszú távon stabilabb és kiszámíthatóbb alternatívát jelenthet a magánbérleti piac mellett.
A legnagyobb kérdés természetesen továbbra is az, hogy a több milliárd eurós programból mennyi valósul meg, milyen feltételekkel vonják be a magántőkét, és mikor jelenhetnek meg az első új lakások és kollégiumi férőhelyek. Egy dolog azonban már most látszik: ha a tervek megvalósulnak, a magyar lakáspolitika a következő években jóval nagyobb hangsúlyt helyezhet a bérlakásokra, mint bármikor az elmúlt évtizedekben.
A Diákváros újraindítása, az akár 3 milliárd eurós fejlesztési volumen és az intézményi befektetők bevonása pedig azt jelezheti, hogy a lakhatási válság kezelésében most már nemcsak támogatásokban, hanem egy teljesen új lakhatási rendszer felépítésében gondolkodnak.
