Hiába közel 90 százalékos Magyarországon a lakástulajdonosok aránya, a megfizethető és megfelelő minőségű lakhatás egyre több ember számára jelent problémát. Az ingatlanárak és a bérleti díjak emelkedése, a szűkös kínálat, valamint az elöregedett lakásállomány egyszerre nehezíti a fiatalok, az alacsonyabb jövedelműek és a munkavállalók helyzetét. Az Egyensúly Intézet friss szakpolitikai javaslata ezért alapjaiban gondolná újra a lakáspolitikát: a kereslet további ösztönzése helyett elsősorban új lakások építését, az üres ingatlanok piacra terelését és a meglévő otthonok tömeges korszerűsítését szorgalmazza – írja a Portfolio.
A javaslatcsomag egyik legnagyobb visszhangot kiváltó eleme az üresen álló lakások megadóztatása lehet. Emellett jelentősen bővítenék a bérlakáskínálatot, több kollégiumi férőhelyet hoznának létre, és egy legalább tízéves program keretében évente 100–150 ezer lakóingatlant korszerűsítenének.
A cél egy olyan lakáspolitika kialakítása lenne, amely nemcsak a lakásvásárlást segíti, hanem azt is biztosítja, hogy több megfizethető otthon legyen elérhető, miközben a meglévő lakásállomány állapota is javul.
Nem mindenkit érint a lakhatási válság, de egyre több helyen komoly a probléma
Az Egyensúly Intézet elemzése szerint Magyarország egészét tekintve nem beszélhetünk egységes, mindenkit egyformán érintő lakhatási válságról. A problémák azonban egyre több társadalmi csoportot érintenek, és területenként is jelentős különbségek alakultak ki.
Az elmúlt években meredeken emelkedtek az ingatlanárak és a bérleti díjak, miközben az új lakások kínálata továbbra sem tudott lépést tartani a kereslettel.
Különösen nehéz helyzetben vannak a pályakezdők, a fiatalok és az alacsonyabb jövedelmű háztartások. A nagyvárosi lakhatás magas költsége ugyanis nemcsak azt határozza meg, hogy ki hol tud élni, hanem azt is, hogy ki hol tud munkát vállalni.
A drága lakhatás így a munkaerő mobilitását is fékezi: hiába lenne valakinek lehetősége egy másik településen jobb állást találni, ha az ottani lakás vagy albérlet megfizethetetlen számára.
Közben sajátos ellentmondás alakult ki Magyarországon: sok háztartás jelentős értékű ingatlanban él, de nincs elegendő megtakarítása annak korszerűsítésére. Az energetikailag elavult lakások pedig magasabb rezsiköltséget és nagyobb energiafogyasztást eredményeznek.
Három fronton kellene egyszerre beavatkozni
Az Egyensúly Intézet szerint három egymással összefüggő problémára kellene egyszerre választ találni:
- a folyamatosan emelkedő lakhatási költségekre és ingatlanárakra,
- a munkaerő mobilitását akadályozó lakáshiányra,
- valamint a rossz állapotú, energiafaló lakásállományra.
Nem mindenhol ugyanaz jelenti azonban a legnagyobb gondot. Budapesten és a nagyvárosokban elsősorban a megfizethető lakások hiánya és a magas ingatlanárak okoznak problémát. A kisebb településeken ezzel szemben az elöregedő, korszerűtlen ingatlanállomány, valamint a korlátozott munkalehetőségek jelentik a fő kihívást.
Ezért az elemzés szerint országos szinten sem lehet egyetlen, mindenhol működő lakáspolitikai receptben gondolkodni.
A saját lakás helyett egyre fontosabb lehet a megfizethető bérlakás
A javaslatcsomag egyik központi eleme a bérleti piac megerősítése. Ehhez kiszámíthatóbb szabályozásra, államilag elismert mintaszerződésekre, kötelező regisztrációra és átláthatóbb lakbéradatokra lenne szükség.A hosszú távú lakáskiadást adókedvezményekkel ösztönöznék, miközben a rövid távú, turisztikai célú lakáskiadást a leginkább érintett nagyvárosokban korlátoznák.
Az állam szerepét a bérlakások építésében is jelentősen növelnék. A javaslat szerint bérlakáspiaci befektetési alapok, nonprofit lakásszervezetek és professzionális ingatlanvagyon-kezelők létrehozásával lehetne nagyobb és kiszámíthatóbb bérlakáskínálatot kialakítani.
Ez nemcsak azoknak jelenthetne segítséget, akiknek nincs lehetőségük saját lakást vásárolni, hanem a munkaerő mobilitását is javíthatná.
Adót vetnének ki az üres lakásokra
A lakáskínálat gyors növelésének egyik legvitatottabb, ugyanakkor legérdekesebb eszköze az üresen álló ingatlanok bevonása lehet.
A javaslat szerint megadóztatnák azokat a spekulációs céllal megvásárolt lakásokat, amelyek legalább egy éve üresen állnak. A fővárosban önmagában több mint 160 ezer lakás lehet ilyen, vagyis jelentős tartalék rejlik a már meglévő lakásállományban.
Az elképzelés szerint az üres lakások után beszedett adóbevételt önkormányzati bérlakások építésére és meglévő ingatlanok felújítására lehetne fordítani.
A szakpolitikai csomag emellett az Európai Unión kívülről érkező befektetők spekulatív lakásvásárlásait is korlátozná. Elsősorban azoknál az ingatlanoknál merülhetne fel beavatkozás, amelyeket nem saját célra, illetve nem hosszú távú bérbeadásra vásárolnak meg.
Budapestnek nem feltétlenül kifelé, hanem felfelé kellene terjeszkednie
A főváros lakhatási problémáira az Egyensúly Intézet szerint nem feltétlenül az újabb külterületi terjeszkedés jelenti a választ.
Budapest nemzetközi összehasonlításban viszonylag alacsony népsűrűségű, ezért a szakpolitikai javaslat inkább a már beépített területek hatékonyabb kihasználására, a rozsdaövezetek fejlesztésére és a városi sűrűség növelésére helyezné a hangsúlyt.
Ennek részeként felülvizsgálnák az épületmagasságokra vonatkozó szabályokat, bizonyos feltételek mellett lehetővé tennék magasabb épületek kialakítását, és bevezetnék az úgynevezett sűrűségbónuszt is. Ennek lényege, hogy a fejlesztők nagyobb beépítési lehetőséget kaphatnának, ha cserébe az újonnan létrejövő lakások egy részét önkormányzati célokra biztosítják.
Több tízezer új kollégiumi férőhely kellene
A fiatalok lakhatási problémáinak enyhítésére a kollégiumi kapacitást is jelentősen növelnék.
A javaslat szerint 2030-ig a jelenlegi mintegy 50 ezerről 75 ezerre kellene emelni a kollégiumi férőhelyek számát, emellett pedig átfogó felújítási programra is szükség lenne.
Ez elsősorban a vidékről a nagyvárosokba költöző fiatalok számára jelenthetne komoly segítséget. A felsőoktatási tanulmányok megkezdése ugyanis sok család számára ma már nemcsak a tandíj vagy a megélhetés miatt jelent nagyobb kiadást, hanem a több százezer forintos albérleti díjak miatt is.
Évente akár 150 ezer lakást újítanának fel
A javaslat másik kulcseleme a meglévő lakásállomány korszerűsítése. Az Egyensúly Intézet szerint egy legalább tízéves, kormányzati ciklusokon átívelő programra lenne szükség, amelynek keretében évente 100–150 ezer lakóingatlan mélyfelújítása valósulna meg.
A cél nem pusztán az lenne, hogy csökkenjenek a háztartások rezsiköltségei. A tömeges korszerűsítés egyszerre élénkíthetné az építőipart, mérsékelhetné az ország energiafüggőségét és javíthatná az épületek alkalmazkodását a szélsőségesebb időjárási körülményekhez.
A támogatási rendszert jövedelem alapján differenciálnák, és elsősorban olyan beruházásokat támogatnának, amelyek igazolhatóan javítják az ingatlan energiahatékonyságát. A javaslat szerint legalább 30 százalékos energiamegtakarítást kellene elérni, a nagyobb hatású korszerűsítésekhez pedig magasabb támogatás kapcsolódhatna.
Nem újabb lakástámogatás, hanem több lakás lehet a megoldás?
Az Egyensúly Intézet javaslatának egyik legfontosabb üzenete, hogy a lakhatási problémákat nem feltétlenül újabb keresletélénkítő támogatásokkal lehet kezelni.
Ha ugyanis több pénz kerül a lakáspiacra, miközben kevés az eladó ingatlan, az tovább növelheti az árakat. A szakpolitikai csomag ezért inkább a kínálati oldal megerősítésére helyezné a hangsúlyt: több új lakásra, több bérlakásra, az üres ingatlanok piacra terelésére és a meglévő lakások korszerűsítésére lenne szükség.
A javaslat szerint ráadásul teljesen más megközelítésre van szükség Budapesten, a vidéki nagyvárosokban és a kisebb településeken. A nagyvárosokban az új, megfizethető lakások számának növelése és a bérlakáskínálat bővítése lehet a kulcs, míg vidéken elsősorban a meglévő ingatlanok felújítása, a települések élhetőségének javítása és a helyi gazdaság megerősítése segíthet.
Ha a javaslatcsomag megvalósulna, az jelentősen átalakíthatná azt is, ahogyan ma a lakhatásra gondolunk: a hangsúly a lakásvásárlás támogatása helyett egyre inkább azon lehetne, hogy valóban több, jobb állapotú és megfizethető otthon legyen elérhető.
