Komoly változások előtt állhat a magyar lakáspiac: a kormány egyszerre készül átalakítani a bérlakásrendszert és felülvizsgálni az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt lakóingatlan-fejlesztéseket. Mintegy 17 ezer tervezett lakás kerülhet vizsgálat alá, miközben egy új bérlakásprogram akár több tízezer otthon megépítését is ösztönözheti. A piaci szereplők üdvözlik a lakáskínálat bővítésének szándékát, ugyanakkor arra figyelmeztetnek: a fejlesztéseknek kiszámítható szabályozási környezetre van szükségük, mert a menet közben változó feltételek végül éppen az új lakások építését fékezhetik – derül ki a Portfolio cikkéből.
A múlt héten több olyan bejelentés is érkezett, amely hosszabb távon jelentősen átalakíthatja a magyar lakáspiac működését. Vitézy Dávid, a Tisza-kormány közlekedési és beruházási minisztere egy új, Wekerle Sándor nevét viselő bérlakásfejlesztési program előkészítéséről beszélt, miközben az Otthon Start Program keretében kiemelt státuszt kapott, de még építési engedéllyel nem rendelkező beruházások felülvizsgálata is napirendre került.
A két folyamat együtt mintegy 17 ezer tervezett lakás sorsát érintheti, ráadásul több, korábban kiemelt státuszt élvező projekt esetében ezt a különleges besorolást már vissza is vonták.
A kormány kommunikációja szerint ugyanakkor nem feltétlenül a beruházások leállítása a cél. Sokkal inkább azt vizsgálnák, hogy a nagyszabású lakóingatlan-fejlesztések valóban megfelelnek-e a közlekedési, városépítészeti, fenntarthatósági és megfizethetőségi szempontoknak. A piaci szereplők azonban arra figyelmeztetnek, hogy nemcsak az számít, milyen új feltételeket vezetnek be, hanem az is, hogy mikor és milyen módon teszik ezt.
Mindenki több lakást szeretne, de a szabályok sem mindegyek
Abban a legtöbb szakértő egyetért, hogy Magyarországon szükség van az új lakások számának növelésére, és a bérlakáskínálat bővítése is régóta megoldásra váró kérdés. A vita inkább arról szól, milyen konstrukcióban lehet úgy ösztönözni az építkezéseket, hogy közben a fejlesztők számára is kiszámítható maradjon a befektetési környezet.
Jacoby Márta, a FlatCo ügyvezetője szerint az új programhoz kapcsolódó 550 millió eurós uniós forrás megfelelő rendszerben akár 10–15 ezer új lakás megépítését is lehetővé teheti.
A valódi áttörést azonban szerinte nem egyszerűen az jelentené, ha néhány év alatt nagyszámú lakás épülne fel. Ennél is fontosabb lehet egy olyan, hosszú távon működő intézményi bérlakáspiac kialakítása, amely később is képes folyamatosan új lakáskínálatot teremteni. Ehhez azonban a támogatás önmagában kevés lehet.
Jacoby Márta szerint hosszabb futamidejű és kedvezőbb finanszírozásra, kiszámítható adózási környezetre, az áfaszabályok felülvizsgálatára, valamint a bérbeadók és a bérlők közötti jogviszony egyértelműbb szabályozására is szükség lenne.
A jelenlegi kamatkörnyezet, az építési költségek és a hozamelvárások mellett ugyanis a 20 százalékos támogatási arány önmagában nem feltétlenül tesz életképessé egy nagyobb bérlakásfejlesztést.
A bérlakások hiánya már a gazdaságot is érintheti
Botos Bálint, a Forestay ingatlanfejlesztő ügyvezetője szintén szükségesnek tart egy átfogó bérlakásépítési programot. Szerinte a megfizethető lakhatás nem kizárólag szociális kérdés. Szorosan összefügg a munkaerő mobilitásával, a fiatalok lehetőségeivel, sőt hosszabb távon az ország versenyképességével is.
Egy olyan munkavállaló számára, aki nem tud megfizethető lakást bérelni egy másik városban, sokkal nehezebb munkahelyet váltani vagy új lehetőséget megragadni. Ez különösen a nagyobb gazdasági központokban és egyetemi városokban jelenthet problémát.
Botos Bálint szerint ezért két, egymást kiegészítő rendszerre lenne szükség. Az egyik egy piaci alapon működő intézményi bérlakásszektor, amely hosszú távon és folyamatosan képes új lakásokat létrehozni. A másik pedig egy állami vagy önkormányzati tulajdonban működő bérlakásállomány lehetne, amely célzottan segíthetné például a pályakezdőket, a hiányszakmákban dolgozókat vagy a rászoruló családokat.
A szakember ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a támogatások kialakítása kulcskérdés lehet. Ha egy rendszer túlzottan egyedi döntésekre épül, könnyen torzíthatja a versenyt, és indokolatlan előnyhöz juttathat bizonyos fejlesztőket. Emiatt a támogatási feltételeknek is átláthatóknak és minden szereplő számára egyértelműnek kellene lenniük.
A legnagyobb kérdés: mi lesz a 17 ezer tervezett lakással?
Az Otthon Start Program kiemelt beruházásainak felülvizsgálata már közvetlenebbül érintheti azokat a fejlesztőket, amelyek jelentős lakásszámú projekteket készítettek elő. Sápi Zoltán, az Eltinga szakértője szerint önmagában indokolható lehet, hogy a nagyobb beruházásokat közlekedési, városépítészeti, megfizethetőségi és fenntarthatósági szempontból is megvizsgálják.
Különösen ott lehet szükség erre, ahol egy fejlesztés túlzott beépítési sűrűséget eredményezne, vagy a környék közlekedési és közszolgáltatási infrastruktúrája nem tudná megfelelően kiszolgálni az új lakókat.
A legnagyobb veszélyt azonban nem maga az ellenőrzés jelentheti. Hanem az, ha a feltételek nem egyértelműek vagy a beruházási folyamat közben változnak meg. Ha egy fejlesztő már a projekt elején pontosan tudja, milyen elvárásoknak kell megfelelnie, akkor ezeket a szempontokat be tudja építeni a tervezésbe, a költségvetésbe és a finanszírozási modellbe.
Egészen más helyzet áll elő azonban akkor, ha egy már előkészített projekt esetében utólag jelennek meg olyan új feltételek, amelyek miatt át kell alakítani az egész beruházást.
Egy lakóparkra már az engedély előtt is százmilliókat költhetnek
A fejlesztők számára különösen érzékeny lehet a felülvizsgálat, hiszen egy nagyobb lakóingatlan-projekt előkészítése már jóval az építési engedély megszerzése előtt komoly költségekkel jár. Telekvásárlás, tervezés, közművizsgálatok, hatósági egyeztetések, szakértői munkák és a finanszírozás előkészítése is jelentős összegeket emészthet fel.
Gulyás Dóra, a GSV Kereskedelmi Kft. cégvezetője – amelynek egy debreceni fejlesztése is Otthon Start-os kiemelést kapott – úgy véli, hogy a minőségi kontroll önmagában indokolt lehet. Ennek azonban objektív, előre ismert és minden piaci szereplő számára átlátható feltételek alapján kellene történnie.
Ha a szabályozási környezet egy már előkészített projekt esetében alapvetően megváltozik, annak nemcsak a fejlesztő, hanem végső soron a lakáspiac is megérezheti a hatását. Gulyás szerint ezért az államnak, az önkormányzatoknak és a fejlesztőknek sokkal szorosabb együttműködésre lenne szükségük.
Az állam feladata lehet a közérdekű célok és az általános keretek meghatározása, az önkormányzatok képviselhetik a helyi közösségek és települések szempontjait, míg a fejlesztők a megvalósításhoz szükséges tőkét, szakmai tapasztalatot és piaci tudást biztosíthatják.
A változás lehet pozitív is – de rövid távon bizonytalanságot okoz
Uzsoki Máté, a SunDell Estate résztulajdonosa szerint az új minőségi szempontok megjelenése önmagában még nem jelent feltétlenül problémát. Megfelelő szakmai egyeztetéssel olyan követelményrendszer is kialakítható, amely egyszerre szolgálja a városfejlesztési célokat és a lakáskínálat bővülését.
A bizonytalanság azonban rövid távon szinte elkerülhetetlen. Ez még akkor is igaz lehet, ha az új rendszer hosszabb távon kedvezőbb és kiszámíthatóbb környezetet teremt.
A SunDell Estate szintén rendelkezik olyan Otthon Start-os lakóingatlan-fejlesztéssel, amely még nem kapott építési engedélyt, így a tervezett változások közvetlenül is érinthetik a vállalatot. Uzsoki szerint ugyanakkor a megfelelő lokációban, kellően előkészített projekteknél összehangolható lehet a lakásépítés, a helyi érdekek és a megfizethetőség.
Egyetlen módosítás is felboríthatja egy projekt teljes matekját
A fejlesztések átalakítása nemcsak műszaki szempontból jelenthet problémát. Sápi Zoltán szerint egy projekt módosítása jelentős időveszteséget és bevételkiesést is okozhat.
Ha egy beruházást újra kell tervezni, majd ismét végig kell vinni az engedélyezési folyamaton, az akár hónapokkal vagy évekkel is kitolhatja a kivitelezés kezdetét. Ez idő alatt tovább nőhetnek a finanszírozási költségek, változhat a kereslet, és romolhat a projekt eredeti megtérülése.
Különösen nagy hatása lehet annak, ha egy fejlesztésben csökkenteni kell a megépíthető lakások számát. Egy telek ára, a tervezés költsége vagy az infrastruktúra kiépítésére fordított összeg ugyanis nem feltétlenül csökken ugyanilyen arányban.
Ha például ugyanazokat az alapvető költségeket kevesebb lakás között kell elosztani, az könnyen megemelheti az egyes lakásokra jutó költséget is. Ez pedig végső soron éppen a megfizethetőséget ronthatja.
Egy kérdésben szinte teljes az egyetértés: több lakásra van szükség
Bár a szakértők eltérően látják az állami támogatások és a szabályozás optimális formáját, egy fontos kérdésben gyakorlatilag nincs vita: Magyarországon növelni kell a lakáskínálatot.
A valódi kérdés az, hogy hol épüljenek ezek a lakások, milyen ütemben valósuljanak meg, milyen finanszírozási konstrukcióval készüljenek, és mennyire legyen kiszámítható a szabályozási környezet.
Sápi Zoltán szerint a megfizethetőség problémáját hosszú távon elsősorban a kínálat bővítésével lehet kezelni. Ha ugyanis a lakásvásárlási támogatások elsősorban a keresletet növelik, miközben az új lakások száma nem emelkedik megfelelő ütemben, akkor a megnövekedett kereslet könnyen ismét az árak emelkedéséhez vezethet. Ezért a kereslet ösztönzése mellett legalább ugyanilyen fontos lehet, hogy elegendő új lakás jelenjen meg a piacon.
Most dőlhet el, milyen irányba indul a magyar lakáspiac
A következő hónapokban egyszerre több olyan folyamat is elindulhat, amely hosszabb távon jelentősen átalakíthatja a hazai lakáspiacot. Az új bérlakásprogram több tízezer lakás megépítését ösztönözheti, miközben az Otthon Start Program kiemelt fejlesztéseinek felülvizsgálata meghatározhatja, hogy a jelenleg tervezett beruházások közül melyek valósulhatnak meg, és milyen feltételekkel.
A piaci szereplők reakcióiból ugyanakkor egyértelműen kirajzolódik egy közös üzenet: az állami szerepvállalás önmagában nem probléma. A döntő kérdés az, hogy milyen szabályok mentén és mennyire kiszámítható módon történik.
Ha a támogatási rendszer, a finanszírozási háttér és a szabályozási környezet hosszú távon is átlátható marad, akkor az új programok valóban hozzájárulhatnak ahhoz, hogy több lakás épüljön Magyarországon. Ha azonban a fejlesztők számára túl nagy lesz a bizonytalanság, az éppen azokat a beruházásokat lassíthatja vagy állíthatja le, amelyekre a lakáspiacnak jelenleg a legnagyobb szüksége lenne.
A következő időszak tehát valódi fordulópont lehet: nemcsak az a kérdés, hogy épül-e több lakás, hanem az is, hogy sikerül-e olyan rendszer kialakítása, amely egyszerre ösztönzi a beruházásokat, védi a városi és helyi érdekeket, és végső soron valóban megfizethetőbbé teszi a lakhatást.
