Évek óta kevés új lakás épül Magyarországon, most mégis felmerült a kérdés: képes lesz-e a piac felszívni a következő években tervezett több tízezer új otthont? Az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt beruházások közül 28 projekt, összesen mintegy 17 ezer lakással kerülhet felülvizsgálat alá. A Duna House szerint nem az a kérdés, hogy szükség van-e új lakásokra, hanem az, hogy pontosan hol, milyen méretű fejlesztésekre és milyen ütemezésben van szükség. Egy 1200 lakásos beruházás ugyanis egészen más helyzetet teremthet Budapesten, mint egy vidéki nagyvárosban.
A magyar lakáspiac egyik legnagyobb problémája hosszú ideje az új lakások alacsony száma. Az elmúlt években folyamatosan csökkent a lakásátadások száma, miközben az árak jelentősen emelkedtek. Elsőre ezért logikusnak tűnhet, hogy minden új fejlesztés csak enyhítheti a kínálati hiányt.
A helyzet azonban ennél jóval összetettebb. Az új lakások iránti kereslet ugyanis nem egyformán erős az ország minden pontján, ráadásul egy-egy óriásberuházás rövid idő alatt jelentős mennyiségű kínálatot zúdíthat egy adott helyi piacra. Most éppen ez lehet az egyik legfontosabb kérdés az Otthon Start Programhoz kapcsolódó lakásfejlesztések esetében.
Több mint 17 ezer lakás sorsa válhat kérdésessé
Az Otthon Start Programhoz kapcsolódóan eredetileg 33 lakásprojekt kapott kiemelt státuszt. Ezek együttesen mintegy 20 ezer új lakás megépítését irányozták elő. Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont adatai alapján öt beruházás már olyan előrehaladott állapotban van, hogy várhatóan nem érinti a mostani felülvizsgálat. Ezekben összesen mintegy 2600 lakás szerepel.
A fennmaradó fejlesztések közül 17 esetében még folyamatban van az engedélyezés, 11 projekt pedig még az engedélyezési szakaszig sem jutott el. Így összesen 28 projekt, mintegy 17 ezer tervezett lakással kerülhet újra napirendre.
A nagyságrendet jól érzékelteti, hogy 2025-ben országosan mindössze 12 062 új lakást adtak át. A két szám természetesen nem jelent közvetlen összehasonlítást, hiszen a tervezett lakások több év alatt épülhetnének meg, mégis világosan mutatja, mekkora volumenről van szó.
Évek óta zuhan az új lakások száma
Miközben most arról folyik a vita, hogy egyes tervezett beruházások túl nagyok lehetnek-e, a magyar lakásépítési piac hosszabb távú adatai egyértelműen kínálati hiányt mutatnak. 2020-ban még 28 208 új lakás készült el Magyarországon. Ez a szám 2023-ra 18 647-re, 2024-re 13 295-re, 2025-re pedig mindössze 12 062-re csökkent. A tavaly átadott lakások a több mint 4,6 milliós hazai lakásállománynak mindössze körülbelül 0,26 százalékát jelentették.
Összehasonlításként: ha évente a teljes lakásállomány 1 százaléka megújulna, ahhoz nagyságrendileg 46 ezer új lakás átadására lenne szükség. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy minden évben pontosan ennyi új otthonra lenne szükség, de jól mutatja, milyen alacsony szintre esett vissza az elmúlt években a lakásépítési aktivitás.
Mégis lehet olyan város, ahol túl sok egyszerre az új lakás
A Duna House elemzése szerint tehát országos szinten továbbra is szükség van az új lakások számának növelésére. A probléma inkább az, hogy a lakáspiac nem egyetlen egységes piac, hanem egymástól jelentősen eltérő helyi piacokból áll.
Más a fizetőképes kereslet Budapesten, más egy kiemelkedő gazdasági teljesítményű vidéki nagyvárosban, és megint más egy kisebb településen. Emiatt egy nagy fejlesztés piaci hatását sem lehet kizárólag az országos lakáshiány alapján megítélni.
A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint az új lakáskínálat bővítése indokolt, ugyanakkor minden projekt esetében figyelembe kell venni az adott térség fizetőképes keresletét, a már piacon lévő új lakások számát és azt is, hogy várhatóan milyen gyorsan értékesíthető a fejlesztés.
Ez különösen akkor válik fontossá, ha egyetlen beruházás több mint ezer lakással jelenik meg egy olyan városban, ahol jelenleg is csak hasonló nagyságrendű újépítésű kínálat érhető el.
Debrecenben és Szegeden is óriási fejlesztések jöhetnek
A helyzetet jól szemléltetik a vidéki nagyvárosokban tervezett nagyszabású beruházások. Debrecenben és Szegeden egyaránt 1200–1300 lakásos fejlesztési tervek jelentek meg. Önmagában ez nem feltétlenül probléma. A kérdés az, hogy mekkora a helyi kereslet, milyen ütemben kerülnek piacra az új otthonok, és mennyire tudja felszívni őket a helyi vásárlóerő.
Jelenleg Debrecenben nagyjából 1500, Szegeden pedig mintegy 1200 új lakás áll fejlesztés vagy értékesítés alatt. Egyetlen 1200–1300 lakásos új projekt tehát akár a jelenlegi teljes újépítésű kínálattal összemérhető volumenű lehet. Ez már jelentős hatást gyakorolhat az értékesítési időkre, a fejlesztők közötti versenyre és természetesen az árakra is.
Nem mindegy, hogy egy új lakás mennyibe kerül és hol épül
Az új lakások piacán egyébként sem egyformák az értékesítési esélyek. A jó lokációban, megfelelő infrastruktúrával, korszerű műszaki tartalommal és a helyi kereslethez igazított áron kínált lakások továbbra is gyorsabban találhatnak vevőre. Egy kevésbé jó helyen fekvő vagy a helyi vásárlóerőhöz képest túlárazott projekt esetében azonban az értékesítési idő jelentősen hosszabb lehet.
Éppen ezért egy 1200–1300 lakásos beruházás súlya sem ugyanaz Budapesten, mint egy vidéki nagyvárosban. Ha egyetlen fejlesztés megközelíti az adott város teljes jelenlegi újépítésű kínálatát, már az is komoly kérdés, hogy milyen idő alatt tudja felszívni a piac ezt a mennyiséget.
A szakértői álláspont szerint emiatt indokolt lehet a kiemelt projektek egyenkénti vizsgálata. Ugyanakkor fontos az is, hogy a megfelelő helyen, megfelelő méretben és megfelelő infrastruktúrával megvalósuló, piacképes fejlesztések továbbra is kiszámítható környezetben épülhessenek meg.
Fordulat jöhet az építési aktivitásban
A mostani vita azért is érdekes, mert miközben a lakásátadások száma 2025-ben újabb mélypontra került, az építési kedv már egyértelműen élénkülést mutatott. Tavaly 28 081 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékkal haladta meg a 2024-es értéket.
Ez arra utal, hogy a következő években ismét növekedhet az új lakások kínálata. A mostani döntések ezért hosszú távon meghatározhatják, hogy hol és milyen ütemben jelenik meg az új lakásállomány. Nemcsak az számít ugyanis, hogy hány lakás kap zöld utat, hanem az is, hogy azok milyen helyi piacokra érkeznek.
Infrastrukturális kérdés is lehet a több ezer új lakás
Egy több ezer lakásos fejlesztés hatása ráadásul messze túlmutat az ingatlanpiacon. Ha egy városban rövid idő alatt több ezer új otthon épül, az új lakókat, autókat, gyermekeket és szolgáltatási igényeket is jelent. Ezért az utak, a tömegközlekedés, az iskolák, az óvodák, az egészségügyi ellátás és egyéb infrastruktúrák kapacitása legalább olyan fontos lehet, mint maga a lakásszám.
Egy jól megtervezett beruházás ugyanakkor éppen ezeknek a fejlesztéseknek is lendületet adhat, ezért a projektek megítélésénél az összképet érdemes vizsgálni.
Most dőlhet el, hol épülhetnek meg a következő évek új lakásai
A következő időszak egyik legfontosabb lakáspiaci kérdése ezért nem egyszerűen az lesz, hogy megépül-e a tervezett több ezer új lakás. Sokkal inkább az, hogy mely projektek, milyen méretben, milyen ütemezéssel és pontosan hol valósulhatnak meg.
A magyar lakáspiacnak kétségtelenül szüksége van új otthonokra. Az elmúlt évek alacsony építési számai, az elöregedő lakásállomány és a nagyvárosi kínálati hiány egyaránt ezt támasztják alá. A következő években azonban már nem feltétlenül az lesz a legfontosabb kérdés, hogy kell-e több új lakás, hanem az, hogy hol van valódi, fizetőképes kereslet az új kínálatra. A 17 ezer lakást érintő felülvizsgálat így akár a magyar újépítésű lakáspiac következő éveinek térképét is átírhatja.
