Első látásra ellentmondásos kép rajzolódik ki a magyar lakáspiacon: miközben a tavalyi rekordév után visszaesett az adásvételek száma és az áremelkedés üteme is jelentősen lassult, a lakáshitelezés szinte berobbant, az új lakások építése pedig látványosan felgyorsult. Az MBH Elemzési Centrum friss előrejelzése szerint 2026 a korábbi kiugró növekedés után már inkább a normalizálódásról szólhat, miközben a piac több szegmensében továbbra is komoly aktivitás tapasztalható.
A 2025-ös év rendkívüli lendületet hozott a magyar lakáspiacon, ám ez a tempó idén már nem ismétlődött meg. A változás azonban korántsem jelent általános visszaesést: a kereslet, a kínálat, az árak és a finanszírozás ugyanis eltérő irányba mozdultak el.
Az MBH Elemzési Centrum második negyedéves Lakáspiaci Kitekintője alapján 2026-ban országosan 8–13 százalékos lakásár-emelkedés, 118–125 ezer adásvétel és 2700 milliárd forintot meghaladó új lakáscélú hitelkihelyezés várható. Eközben az új lakások kínálata is egyre nagyobb lehet.
Látványosan lefékeződött a lakásárak száguldása
A lakásárak továbbra is emelkednek, de a tavalyi tempótól már messze vagyunk. Az MNB lakásárindexe alapján az éves nominális lakásár-növekedés 2026 második negyedévére 17,8 százalékról 12,3 százalékra mérséklődött.
Még beszédesebb, hogy negyedéves összevetésben már 1,1 százalékos árcsökkenést regisztráltak. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy országos szinten tartósan esni kezdtek volna az ingatlanárak, inkább azt mutatja, hogy a 2025-ben látott kiugró drágulás üteme megtört.
Az MBH Elemzési Centrum idén 8–13 százalék közötti országos áremelkedéssel számol. Ez még mindig jelentős drágulás lenne, ugyanakkor jóval elmaradna a tavalyi, 23,5 százalékos növekedéstől. A lassulás ráadásul nem mindenhol azonos mértékű.
„Országosan 8-13 százalékos drágulást várunk, miközben jelentős területi különbségek maradhatnak fenn: Budapesten és az agglomerációban mérsékeltebb, több vidéki térségben ennél erőteljesebb áremelkedésre számítunk” – mondta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.
A vevők visszavettek a tempóból
A piac lassulása az adásvételek számában még egyértelműbben megmutatkozik. Míg 2025-ben mintegy 147 ezer lakáspiaci tranzakció valósult meg, az idei év első hat hónapjában 32 456 adásvételt regisztráltak, ami 10 százalékos visszaesés az előző év azonos időszakához képest.
Az MBH előrejelzése alapján egész évben 118–125 ezer tranzakció jöhet össze. Ez azt jelenti, hogy hiába maradhat továbbra is magas az ingatlanok éves áremelkedése, a piac forgalma várhatóan elmarad a tavalyi szinttől.
A háttérben minden bizonnyal az is szerepet játszik, hogy a magas lakásárak egyre több vásárló számára jelentenek korlátot. A kereslet tehát nem tűnt el, de a vevők egyre tudatosabban mérlegelhetik, hogy mikor, milyen áron és milyen finanszírozással érdemes ingatlant vásárolniuk.
Közben soha nem látott tempóban épülhetnek az új lakások
Miközben a vásárlók óvatosabbá váltak, a kínálati oldalon kifejezetten erősödő folyamatok indultak el. 2026 első hat hónapjában 6278 új lakás épült Magyarországon, ami 22 százalékos növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Még látványosabb az építési engedélyek számának emelkedése: 16 588 lakás kapott engedélyt, ami éves összevetésben 30 százalékos növekedés.
Az MBH Elemzési Centrum szerint idén körülbelül 15 ezer új lakás készülhet el, 2027-ben pedig akár 20 ezer új otthon átadására is sor kerülhet.
Különösen erős a kínálatbővülés Budapesten, ahol az első negyedév végén hozzávetőleg 22 ezer lakást tartalmazó projekt állt értékesítés vagy kivitelezés alatt. Ez egy év alatt 46 százalékos növekedést jelent, az új lakások kínálata pedig ezzel az elmúlt évtized legmagasabb szintjére emelkedett.
Ez a következő időszakban új helyzetet teremthet a fejlesztők számára is. Ha a kínálat gyorsabban bővül, mint a kereslet, egyre élesebb verseny alakulhat ki az új lakások vevőiért.
Miközben kevesebben vásárolnak, a hitelpiac szárnyal
A lakáspiac egyik legmeglepőbb fejleménye egyértelműen a finanszírozásban látható. Az év első hat hónapjában 1578 milliárd forint értékben kötöttek új lakáscélú hitelszerződéseket, ami elképesztő, 94,8 százalékos növekedést jelent éves összevetésben.
Az MBH várakozásai szerint 2026 egészében az új lakáscélú hitelek összege meghaladhatja a 2700 milliárd forintot, miközben a teljes lakáscélú hitelállomány 25–28 százalékkal bővülhet. Vagyis miközben kevesebb lakás cserél gazdát, a vásárlások mögött egyre jelentősebb hitelfinanszírozás jelenhet meg.
A gazdasági környezet is kedvezőbb lett
A hitelezés élénkülését több kedvező gazdasági folyamat is támogathatja. Júliusban 1,2 százalékos inflációt mértek, miközben a bruttó bérek éves növekedése idén megközelítheti a 9 százalékot.
A jegybank júliusi kamatcsökkentését követően az alapkamat 5,75 százalékra mérséklődött. A növekvő reálbérek és az alacsonyabb kamatkörnyezet együtt javíthatják a háztartások pénzügyi mozgásterét, és ezen keresztül a lakásvásárlási hajlandóságot is.
A kérdés inkább az, hogy ez a kedvezőbb finanszírozási környezet mennyire tudja ellensúlyozni a továbbra is magas ingatlanárakat.
Az albérletpiac sem száguld már úgy, mint korábban
A bérleti piacon szintén lassuló dinamika figyelhető meg. A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint júliusban országosan 5 százalékkal, Budapesten pedig 5,5 százalékkal emelkedtek a lakbérek egy év alatt.
A fővárosi medián lakbér már 260 ezer forint havonta, a vidéki nagyvárosok közül pedig továbbra is Debrecen számít a legdrágább bérleti piacnak.
Itt tehát szintén nem az árak csökkenéséről van szó, hanem arról, hogy a korábbi gyors drágulás fokozatosan mérséklődik.
Egyensúlyba kerülhet a lakáspiac?
A 2026-os adatok alapján egyre inkább úgy tűnik, hogy a magyar lakáspiac egy különös átmeneti időszakba lépett. A tranzakciószám csökken, az árak lassabban nőnek, az újlakás-kínálat látványosan bővül, a lakáshitelezés viszont közel megduplázódott.
Ez alapján 2026 inkább a korrekció és a stabilizálódás éve lehet, semmint egy újabb kiugró növekedési időszaké. A piac egyre inkább olyan irányba mozdulhat, ahol a vásárlók számára nagyobb választék áll rendelkezésre, miközben a fejlesztőknek és az eladóknak is jobban meg kell küzdeniük a vevőkért.
A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése ezért az lesz, hogy az erősödő kínálat és a rekordközeli hitelpiac képes lesz-e újra növelni a lakáspiaci forgalmat, vagy a magas árak továbbra is visszafogják a vásárlásokat.
Forrás: MBH Elemzési Centrum, Lakáspiaci Kitekintő, 2026. II. negyedév; MNB; KSH–ingatlan.com lakbérindex.
