Legyen jó áron, jó állapotban, lehetőleg azonnal költözhető, és ne legyen túl nagy – röviden így lehetne összefoglalni, milyen ingatlanokra vadásznak most a vásárlók. A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint az elmúlt hónapokban tovább erősödött az árérzékenység, miközben a vevők egyre kevésbé hajlandók kompromisszumot kötni a műszaki állapot terén. Csakhogy éppen azokból az ingatlanokból van sok helyen kevés, amelyekre a legnagyobb kereslet mutatkozik.
Olcsó ingatlan kell, de a felújítás már nem fér bele
A budapesti ingatlanpiacon egyre nagyobb kihívást jelent összehangolni a vásárlók elvárásait a tényleges kínálattal. A vevők elsősorban a kedvezőbb árú ingatlanokat keresik, ugyanakkor egyre kevesebben vállalják be azt a plusz költséget, időt és bizonytalanságot, amely egy komolyabb felújítással jár.
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint továbbra is az alsóbb árkategóriába tartozó lakások iránt a legélénkebb a kereslet. Az erős árérzékenység ugyanakkor a teljes piac aktivitására is hatással lehet, hiszen a vevők sok esetben hosszabb ideig keresnek, mire megtalálják az elképzeléseiknek és pénztárcájuknak egyaránt megfelelő ingatlant.
A nagy alapterületű családi házak iránt ezzel szemben kifejezetten gyenge az érdeklődés. A 150 négyzetméternél nagyobb ingatlanok értékesítése sokszor nehézkes, ráadásul egy nagyobb házért ma nem feltétlenül fizetnek lényegesen többet a vevők, mint egy jóval kisebb, praktikusabb ingatlanért.
A felújítás árától egyre több vevő hátrál meg
A felújítandó ingatlanokkal szembeni óvatosság nemcsak egy-egy budapesti kerületben, hanem az agglomerációban is egyre erősebben érzékelhető. Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint a megemelkedett építőanyag- és munkadíjak miatt sok vásárló már a keresés elején kiszűri azokat a lakásokat és házakat, amelyek komolyabb korszerűsítést igényelnek.
A családi házak piacán emiatt elsősorban a felújított vagy újszerű ingatlanok kerülnek a vevők fókuszába. Az ár azonban itt is meghatározó: 100 millió forint alatt még érzékelhető kereslet mutatkozik, ebben a kategóriában viszont a vásárlók már nem szeretnének további jelentős összegeket költeni az ingatlanra. Ha ennyit fizetnek, cserébe jó vagy akár újszerű állapotot várnak.
Hasonló tendencia figyelhető meg Dél-Budán is. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint a családi házak ára az elmúlt években olyan magasra került, hogy ez már önmagában is visszafogja a keresletet. Leginkább azok a három-négy hálószobás házak lehetnek versenyképesek, amelyek megvásárlása után nem kell még további 50–100 millió forintot a korszerűsítésre fordítani.
A kisebb és közepes lakások kerültek a vevők célkeresztjébe
Budapest több részén is jól kirajzolódik, hogy a vásárlók egyre inkább a kisebb és közepes méretű, könnyebben megfizethető lakások felé fordulnak. A XVIII. kerületben például elsősorban az 50–65 négyzetméteres, befektetésre is alkalmas lakások, illetve a kétszobás vagy 1+2 félszobás ingatlanok számítanak keresettnek. A 25–40 négyzetméteres kislakások iránt szintén erős lenne a kereslet, ezekből azonban a kínálat már jóval szűkösebb.
Az V. és XIII. kerületben Tóth Viktória, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője szerint főként a másfél-három szobás, jó állapotú és azonnal költözhető lakásokra koncentrálódik a kereslet.
Az újépítésű lakások iránt sem tűnt el az érdeklődés, a vásárlók azonban itt is jóval tudatosabban mérlegelnek. Egyre fontosabb számukra, hogy az adott vételárért pontosan milyen műszaki tartalmat, elhelyezkedést és szolgáltatásokat kapnak. A XIII. kerületben elsősorban a jó közlekedésű, korszerűbb lakások kelendők, míg az V. kerületben továbbra is számottevő a befektetési célú vásárlás.
Van egy ár, amely fölött már elfordulnak a vevők
A X. és XVII. kerületben szintén a jó állapotú és újépítésű lakások iránt mutatkozik a legerősebb kereslet. Kovácsné Zsichla Katalin tapasztalatai szerint a panellakások továbbra is viszonylag gyorsabban értékesíthetők, különösen azokban a városrészekben, ahol az árak még elérhetőbbek.
A használt lakások között főként a 40–60 négyzetméteres ingatlanokat keresik, míg az újépítésű lakások közül az 50–80 négyzetméteres otthonok számítanak a legnépszerűbbnek.
A IV. és XV. kerületben pedig már egy konkrétabb lélektani határ is kirajzolódik. Balla Frigyes szerint nagyjából 1,2 millió forintos négyzetméterárnál már megtorpan a kereslet.
A leginkább keresett ingatlanok továbbra is a másfél-kétszobás, erkélyes lakások. A felújítandó állapot azonban sok esetben már önmagában elegendő ahhoz, hogy a vevő továbblépjen. A bizonytalan végösszeg és a kivitelezés kockázatai legalább akkora visszatartó erőt jelentenek, mint maga a felújítás költsége.
A Velencei-tónál már 20–35 millió forint körül élénkül meg a kereslet
A fővároson kívül talán még látványosabban kirajzolódik a vásárlók árérzékenysége. A Velencei-tó környékén dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint elsősorban a kínálat legolcsóbb ingatlanjai iránt mutatkozik érdemi érdeklődés.
Ebben a térségben a 20–35 millió forintos ársáv számít a leginkább keresettnek. Ezek között jellemzően kisebb alapterületű, illetve jelentősebb korszerűsítést igénylő hétvégi házak találhatók.
Itt azonban érdekes módon a felújítás ténye önmagában nem feltétlenül riasztja el a vevőket. A kisebb alapterület miatt ugyanis egy ilyen ingatlan korszerűsítése akár 8–10 millió forintból is megoldható. A szűk keresztmetszetet inkább az jelenti, hogy a kedvező árú ingatlanokból kevés kerül piacra.
Egyre pontosabban látszik, milyen ingatlanokra mondanak igent a vevők
A különböző budapesti kerületekből és az agglomerációból érkező tapasztalatok egy irányba mutatnak: a vásárlók ma már nem egyszerűen olcsó ingatlant keresnek, hanem a teljes költséget szeretnék kordában tartani.
Ezért kerültek előtérbe a kisebb és közepes alapterületű, jó műszaki állapotú, azonnal használható lakások, miközben a nagy családi házak és a jelentős felújítást igénylő ingatlanok egyre szűkebb vevői kör számára jelentenek valódi alternatívát.
A vevők tehát nem feltétlenül fordítottak hátat az ingatlanpiacnak, csupán sokkal szigorúbban mérlegelik, mire költik a pénzüket. A megfelelő méret, a vállalható teljes vételár és a jó állapot ma már együtt jelenti az igazán piacképes ingatlant – miközben éppen ebből a kombinációból található sok helyen a legkevesebb.
