A budapesti újépítésű lakások piacán továbbra sem beszélhetünk általános árcsökkenésről, a korábbi látványos drágulás üteme azonban egyértelműen kifulladni látszik. Augusztusban az átlagos négyzetméterár éves szinten 5,4 százalékkal emelkedett, miközben a tavalyi évben még 15–20 százalék feletti éves áremelkedés sem volt ritka. A fővároson belül ráadásul egyre nagyobb különbségek rajzolódnak ki: miközben a legdrágább kerületekben alig mozdultak az árak, több középkategóriás városrészben látványosabb drágulás ment végbe.
Az ingatlanpiac és az építőipar számos területén továbbra is érzékelhető a bizonytalanság: a vevők óvatosabbak, az értékesítési idő hosszabbodhat, sokan pedig kivárnak. A budapesti újépítésű lakások meghirdetett árai azonban egyelőre nem tükröznek komolyabb visszaesést.
Fontos ugyanakkor különbséget tenni a hirdetési és a tényleges eladási árak között. Az elérhető kínálati adatok azt mutatják meg, hogy a fejlesztők milyen összegért kínálják lakásaikat, nem pedig azt, hogy végül milyen áron sikerül értékesíteniük azokat. A listaárak alapján egyelőre kevés jele van annak, hogy a fejlesztők tömegesen engednének az árakból – még annak ellenére is, hogy a forint az elmúlt időszakban jelentősen erősödött.
Már nem száguld a piac, de továbbra is drágulnak az új lakások
Az augusztusi adatok alapján a budapesti újépítésű lakások piacát leginkább a „nem jó, de nem is tragikus” jelző írja le. Az átlagos négyzetméterár egy év alatt 5,4 százalékkal emelkedett, vagyis a drágulás továbbra is jóval meghaladta az 1,8 százalékos éves inflációt.
A számok történelmi összevetésben azonban már sokkal árnyaltabb képet mutatnak. 2024 első felében még reálárcsökkenést lehetett tapasztalni, vagyis a jelenlegi 5,4 százalékos nominális növekedés ebből a szempontból egyértelmű javulást jelent.
A tavalyi évhez képest ugyanakkor már egészen más a helyzet. 2025 első felében hónapokon keresztül 15–20 százalékot meghaladó éves drágulás volt megfigyelhető, miközben az infláció nagyjából 5 százalék körül alakult. Ehhez képest az idei 5,4 százalékos áremelkedés már határozott lassulást jelent.
Ráadásul a KSH legfrissebb adatai szerint a nettó mediánkereset egy év alatt 11,5 százalékkal nőtt. Ez arra utal, hogy az új lakások drágulásának mérséklődését nem önmagában a háztartások fizetőképességének gyengébb növekedése magyarázza. Inkább arról lehet szó, hogy a tavalyi kiugró áremelkedés után a piac fokozatosan egy kiegyensúlyozottabb ütemre áll át.
Emelkedik az átlagár, de Budapest egyre inkább kettészakad
A budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára augusztusban már elérte az 1,93 millió forintot, szemben az egy évvel korábbi 1,83 millió forinttal. A fővárosi átlag mögött azonban korántsem egységes folyamatok húzódnak meg.
A kerületi adatokból jól látható, hogy a legdrágább városrészekben már kevésbé látványos az áremelkedés. Az I. és a II. kerületben még csökkent is az átlagos négyzetméterár, míg a XII. kerületben – igaz, rendkívül magas árszinten – lényegében stagnálás következett be.
Eközben több, korábban valamivel kedvezőbb árú kerületben jóval erőteljesebb drágulás ment végbe. A III. kerületben például 1,7 millióról 2,1 millió forintra, a IX. kerületben 1,8 millióról 2,3 millióra, a X. kerületben pedig 1,2 millióról 1,5 millió forintra nőtt az átlagos négyzetméterár. A VII., VIII. és XXIII. kerületben szintén határozott emelkedés figyelhető meg.
Mindez azt jelzi, hogy a budapesti átlagár növekedését most már kevésbé a tradicionálisan legdrágább budai kerületek további áremelkedése hajtja. Sokkal inkább az látszik, hogy a fővárosi középmezőny egy része zárkózik fel.
Az egyes kerületek adatait ugyanakkor érdemes némi óvatossággal kezelni. A csillaggal jelölt, kisebb kínálattal rendelkező városrészekben ugyanis akár egyetlen nagyobb projekt megjelenése vagy kikerülése is jelentősen megváltoztathatja az átlagos négyzetméterárat.
Továbbra is a közepes méretű lakásokból van a legtöbb
A budapesti újépítésű kínálat legnagyobb részét továbbra is az egy- és két hálószobás lakások adják. Ez a két kategória együttesen a teljes kínálat több mint kétharmadát teszi ki.
A garzonok részesedése 12 százalék, a 3,5–4 szobás lakásoké 17 százalék, míg a 4,5 szobánál nagyobb otthonok mindössze a kínálat 3 százalékát adják. A fejlesztők tehát továbbra is elsősorban azokra a lakásméretekre koncentrálnak, amelyek a potenciális vásárlók szélesebb köre számára jelenthetnek reális alternatívát.
Az árszinteknél ugyanakkor érdekes összefüggés rajzolódik ki. A legkisebb lakások fajlagosan ismét a legdrágábbak: az egyszobás újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 2,09 millió forint.
A lakásméret növekedésével az átlagos négyzetméterár először csökken. Az 1,5–2 szobás lakásoknál 1,92 millió, a 2,5–3 szobás kategóriában pedig 1,88 millió forint az átlagos négyzetméterár. Ez azt jelenti, hogy az egyszobás lakások fajlagosan mintegy 11,2 százalékkal kerülnek többe, mint a közepes méretű, nappali plusz két hálószobás otthonok.
A méret növekedésével azonban a görbe ismét felfelé indul: a 4,5 szobánál nagyobb lakások fajlagos ára már csaknem 7 százalékkal magasabb, mint a közepes méretű lakásoké.
Ennek hátterében több tényező is állhat. A nagyobb lakások között ugyanis nagyobb arányban lehetnek prémium elhelyezkedésű vagy magasabb műszaki tartalmú ingatlanok, például zöldövezeti otthonok és penthouse lakások. Ezek pedig önmagukban is felfelé húzhatják az átlagos négyzetméterárat.
Átlag Jánosnak egy kicsit könnyebb lett, de még mindig nagyon drága az új lakás
Bár a budapesti újépítésű lakások ára tovább emelkedett, Átlag János helyzete valamelyest javult az elmúlt egy évben.
Ha esetleg valaki még nem ismeri: Átlag János az a képzeletbeli magyar vásárló, aki pontosan a KSH által mért nettó mediánkeresetet viszi haza. Tegyük fel róla azt is, hogy teljes fizetését félre tudja tenni lakásvásárlásra – így jól megmutatható vele, hogy egy átlagos új lakás megvásárlása hány évnyi nettó keresetbe kerülne.
A számok alapján tavaly egy átlagos budapesti új lakás megvásárlásához 28,3 évnyi teljes nettó mediánkeresetet kellett volna félretenni. Idén ugyanez a mutató már 25,5 évre csökkent.
A változás hátterében az áll, hogy miközben az új lakások átlagos négyzetméterára 5,4 százalékkal nőtt, a nettó mediánkereset egy év alatt 11,5 százalékkal emelkedett. A bérek tehát jóval gyorsabban nőttek az új lakások áránál, ami valamelyest javította a megfizethetőséget.
Kerületenként azonban egészen eltérő kép rajzolódik ki. A II. kerületben például 70,3 évről 51 évre, a XII. kerületben pedig 67,2-ről 58,8 évre csökkent az egy átlagos új lakás megvásárlásához szükséges elméleti megtakarítási idő.
A X. kerületben még látványosabb a változás: tavaly 22,3 évnyi teljes nettó mediánkeresetre lett volna szükség, idén viszont már „csak” 14,6 évre.
Nem mindenhol alakult azonban kedvezően a helyzet. Az I. kerületben 45,6 évről 57,8 évre nőtt a szükséges idő, a VII. kerületben 14,1-ről 18,2 évre, a XVII. kerületben pedig 20,6-ról 25,5 évre emelkedett a mutató.
Összességében tehát meglehetősen ellentmondásos képet mutat a budapesti újépítésű piac. Az új lakások listaárai továbbra sem utalnak összeomlásra, a korábbi brutális drágulás azonban egyértelműen lefékeződött. Ráadásul a bérek emelkedése most gyorsabb az új lakások árának növekedésénél, így a vásárlók megfizethetőségi helyzete valamelyest javult.
Átlag Jánosnak tehát idén egy hajszállal könnyebb dolga van, mint tavaly – de az újépítésű lakások továbbra is elképesztően drágák. A fizetésekhez viszonyítva ugyan valamivel kevésbé elérhetetlenek, mint egy évvel korábban, a budapesti új otthon megszerzése azonban még mindig hosszú évtizedekre szóló pénzügyi vállalás.
