Miközben a budapesti téglalakások négyzetméterára júliusban új idei csúcsra emelkedett, a panelek ára hónapok óta lefelé tart. A két ingatlantípus közötti különbség tavasszal még látványosan szűkült, nyárra azonban ismét 20 százalék fölé nőtt. A Duna House friss adatai alapján úgy tűnik, a fővárosi lakáspiac felszíne továbbra is stabil, a részletekben azonban már komolyabb változás zajlik.
Fordult a panelpiac: február óta több mint 8 százalékkal estek az árak
Úgy tűnik, komolyabb fordulat következett be a budapesti panellakások piacán. A panelek átlagos négyzetméterára februárban érte el idei csúcspontját, ezt követően azonban hónapról hónapra alacsonyabb szintekre került. A visszaesés tehát nem egyszeri korrekciónak tűnik, hanem egy több hónapja tartó folyamatnak.
Júliusra a panellakások átlagos négyzetméterára már több mint 8 százalékkal maradt el a februári rekordtól. Ezzel a szegmens az év eleje óta nem látott alacsonyabb árszintre került. Különösen figyelemre méltó a változás annak fényében, hogy a budapesti téglalakásoknál közben éppen ellenkező irányú folyamat rajzolódik ki.
Miközben a panelek olcsóbbak lettek, a téglalakások tovább drágultak
A téglaépítésű lakások esetében nem tapasztalható a panelekhez hasonló visszaesés. Sőt, a négyzetméterárak a tavaszi szintekhez képest tovább emelkedtek, júliusban pedig elérték az idei legmagasabb átlagot.
Ez jelentősen megváltoztatta a két szegmens egymáshoz viszonyított helyzetét. Tavasszal még úgy tűnt, hogy a panelek és a téglalakások ára közeledik egymáshoz: a panelek átlagos négyzetméterára mindössze mintegy 11 százalékkal volt alacsonyabb a téglalakásokénál.
Júliusra azonban ismét jóval nagyobb lett a különbség. Az árolló közel 21 százalékra nyílt, vagyis lényegében visszatért az év elején jellemző jelentős árkülönbség.
A budapesti lakáspiac átlagán még alig látszik a változás
A helyzet azért is érdekes, mert ha csak a budapesti használt lakások átlagos négyzetméterárát nézzük, szinte észre sem lehet venni a panelpiacon végbement fordulatot. Tavasz és nyár között a fővárosi használt lakások átlagos négyzetméterára még nagyjából 1 százalékkal emelkedett is. Vagyis a teljes piacot tekintve egyelőre nem beszélhetünk általános budapesti árcsökkenésről.
Az összkép mögött azonban jelentős különbségek húzódnak meg. A fővárosi használtlakás-piac mintegy 80 százalékát a téglaépítésű ingatlanok adják. Mivel ezek ára tovább nőtt, a nagyobb súlyú szegmens emelkedése képes ellensúlyozni a panelek visszaesését.
A budapesti lakáspiac átlagára így jelenleg inkább elfedi, mintsem megmutatja, hogy az egyes ingatlantípusok között jelentős átrendeződés zajlik.
Mi állhat a panelek árának esése mögött?
A Duna House szerint a panelpiac érzékenyebben reagálhat a kereslet változásaira. Ennek egyik oka, hogy a panellakások vásárlói között nagyobb arányban vannak jelen az első lakásukat megvásárló vevők és a befektetési céllal ingatlant keresők.
Ez a vásárlói kör az elmúlt időszakban óvatosabbá vált, ami gyorsabban megjelenhetett a panelárakban. A téglalakások ezzel szemben szélesebb vevői réteget szólítanak meg, ezért keresletük stabilabbnak bizonyult.
A különbség így nem feltétlenül azt jelenti, hogy a teljes budapesti lakáspiac fordult lefelé, inkább azt, hogy egyes szegmensek már érzékenyebben reagálnak a megváltozott keresletre.
A panelt keresők most kedvezőbb helyzetbe kerülhetnek
A panelek árának hónapok óta tartó csökkenése a vásárlók számára kedvezőbb piaci környezetet teremthet. Az alacsonyabb átlagárak mellett az alku lehetősége is nagyobb lehet, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek az aktuális piaci szinthez képest túl magas áron kerültek meghirdetésre.
Az eladóknak ugyanakkor egyre fontosabb lehet az árazás felülvizsgálata. A korábbi árszintekhez ragaszkodó, túlárazott panellakások hosszabb ideig maradhatnak a piacon, miközben a reális áron meghirdetett ingatlanok könnyebben felkelthetik a vevők figyelmét.
A téglalakások tulajdonosai ezzel szemben egyelőre kedvezőbb helyzetben vannak: ebben a szegmensben júliusig tovább folytatódott az áremelkedés.
Tovább esnek a panelek, vagy megáll a lejtmenet?
A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lehet, hogy a februári csúcs után látott panelpiaci korrekció hamarosan véget ér-e, vagy tovább folytatódik az árcsökkenés. Ha a panelek ára stabilizálódik, az a piac alkalmazkodásának és egy új egyensúly kialakulásának jele lehet. Ha viszont a lefelé tartó trend továbbra is fennmarad, az már a budapesti lakáspiac általános lassulására is utalhat.
Egyelőre tehát nem az látszik, hogy egész Budapest ingatlanpiaca lefelé indult volna, hanem inkább az, hogy a különböző lakástípusok között egyre nagyobb különbségek alakulnak ki. A panelek és a téglalakások eltérő ármozgása ezért fontos jelzés lehet a következő hónapok piaci trendjeinek megértéséhez.
Forrás: Duna House, 2026. augusztus 10.
