Az elmúlt hónapokban érezhetően változott a hazai lakáspiac hangulata. A korábbi lendületes drágulás megtorpant, a vevők pedig ma már sokkal tudatosabban döntenek, mint egy évvel ezelőtt. Ennek ellenére számos tulajdonos még mindig a korábbi árrobbanásból indul ki, amikor meghatározza ingatlana vételárát.
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint a kínálati árak sok esetben még mindig 5–10 százalékkal magasabbak a piaci realitásnál, de nem ritkák azok az ingatlanok sem, amelyeknél a túlárazás eléri a 15–20 százalékot. Az eredmény többnyire ugyanaz: kevés érdeklődő, elhúzódó értékesítés, végül pedig fokozatos árcsökkentések.
Már a statisztikák is jelzik a piac lassulását
A fordulat nem csupán a piaci szereplők tapasztalataiban, hanem a hivatalos adatokban is megjelent. A Magyar Nemzeti Bank szerint a tavalyi jelentős áremelkedés után 2026 második negyedévében országos átlagban 1,1 százalékkal csökkentek a lakásárak az előző negyedévhez képest.
Ez ugyan még nem jelent látványos áresést, de egyértelműen arra utal, hogy lezárult a folyamatos drágulás időszaka. A vásárlók ma már alaposabban mérlegelik az ár-érték arányt, összehasonlítják az ingatlanok állapotát, és a felújítás várható költségeit is beépítik döntésükbe. Az eladók alkalmazkodása azonban sok esetben lassabban követi a piaci változásokat.
Még mindig sok az irreálisan árazott ingatlan
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint sok tulajdonos még mindig abból indul ki, hogy az ingatlanok ára automatikusan tovább emelkedik.
Ennek következtében előfordul, hogy egy lakás vagy családi ház akár 20 százalékkal magasabb áron kerül piacra annál, mint amennyit a vevők reálisan hajlandók lennének megfizetni érte. Ugyanakkor pozitív változásként egyre több eladó már a hirdetés feladásakor a tényleges piaci viszonyokhoz igazítja az árat. Ezek az ingatlanok lényegesen gyorsabban találnak gazdára.
Az Otthon Start hatása már kifulladt
A főváros külső kerületeiben is érzékelhető, hogy a piac már nem tartja fenn azokat az árszinteket, amelyek az Otthon Start Program bevezetését követően alakultak ki.
A Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi szakértője, Kovácsné Zsichla Katalin szerint ugyan mérséklődött a túlárazás mértéke, de a hirdetési árak még mindig átlagosan 5–12 százalékkal magasabbak lehetnek a tényleges eladási áraknál. Ez akár többmilliós különbséget is jelenthet egy átlagos budapesti lakás esetében.
Van, ahol csak jelentős árcsökkentéssel lehet vevőt találni
A XIX., XX. és XXIII. kerületben már nemcsak az adásvételek során kialakuló végleges árak, hanem maguk a kínálati árak is lefelé indultak.
Rencsevics Mária tapasztalatai szerint több olyan ingatlan is akadt, amelynek árát az első meghirdetéshez képest 15–18 százalékkal kellett mérsékelni, mire sikerült értékesíteni.
Ugyanakkor a jó állapotú, keresett lakások továbbra is kivételt jelenthetnek: ezek megfelelő árazás mellett ma is viszonylag gyorsan elkelnek.
A felújítandó családi házaknál a legnagyobb a különbség
A XVIII. kerületben különösen a korszerűsítésre szoruló családi házak esetében gyakori a túlzott árazás. Rácz Gyula László szerint a régi, korszerűtlen Kádár-kockák és más felújítandó ingatlanok ára gyakran 12–15 százalékkal meghaladja a piaci értéket.
Ennek egyik oka, hogy a tulajdonosok sokszor nem számolnak azzal: a vevők ma már nemcsak a vételárat nézik, hanem azt is, mennyit kell majd felújításra, energetikai korszerűsítésre vagy gépészeti cserére fordítaniuk. Ezek a költségek jelentősen csökkentik azt az összeget, amelyet egy ingatlanért hajlandók kifizetni.
Hasonló jelenséget tapasztalnak Csepelen és Szigetszentmiklóson is, ahol főként a családi házaknál fordul elő akár 10 százalékos túlárazás. Marosvölgyi Gabi szerint a vevők ezt rendszerint alkuban próbálják érvényesíteni, amit az eladók sok esetben még mindig nehezen fogadnak el.
Már az egymilliós négyzetméterár sem működik mindenhol
Érden továbbra is magasak a hirdetési árak, azonban Hártó Regina szerint egy régi, jelentős felújítást igénylő családi háznál már nem indokolható az egymillió forint körüli négyzetméterár. Hiába alacsonyabb a teljes vételár egy kisebb alapterületű ingatlannál, a négyzetméterenkénti ár önmagában nem tükrözi a valós piaci értéket, ha az új tulajdonosnak jelentős összeget kell még korszerűsítésre fordítania.
A belvárosban is ragaszkodnak a magas árakhoz
Budapest belső kerületeiben sem tűnt el a túlárazás. Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodáinak szakmai vezetője szerint egyes tulajdonosok a mérséklődő kereslet ellenére sem engedtek az áraikból, sőt voltak olyanok is, akik még tovább emelték a már eleve magas hirdetési összegeket. A belvárosi lakásoknál a kínálati árak sok esetben ma is mintegy 10 százalékkal haladják meg azt az összeget, amelyet a piac ténylegesen elfogadna.
Ma már a reális ár a legnagyobb versenyelőny
A jelenlegi piacon a vásárlók jóval türelmesebbek, mint korábban. Több ingatlant hasonlítanak össze, kivárják az esetleges árcsökkentéseket, és csak ritkán döntenek azonnal.
Éppen ezért a túl magas induló ár ma már nem jelent nagyobb bevételt az eladó számára. Sokkal inkább azt eredményezheti, hogy az ingatlan hónapokra a piacon ragad, majd végül nagyobb engedménnyel talál vevőre, mint amekkora korrekcióra a kezdetektől szükség lett volna.
A Balla Ingatlan szakértői szerint jelenleg egyértelműen kettészakadt a piac. A megfelelően beárazott, jó állapotú ingatlanok továbbra is viszonylag gyorsan gazdát cserélnek, míg azok a tulajdonosok, akik még mindig a tavalyi csúcsárakhoz ragaszkodnak, gyakran hosszú hónapokig várnak komoly érdeklődőre.
Forrás: Balla Ingatlan, Magyar Nemzeti Bank.
