Az ingatlanpiaci elemzések többsége azt mutatja meg, milyen lakások és házak közül válogathatnak a vásárlók, illetve hogyan változnak az árak az egyes térségekben. Ezek az adatok azonban elsősorban az eladók elképzeléseit tükrözik. Sokkal pontosabb képet kapunk a vevői keresletről, ha összevetjük a jelenleg elérhető hirdetéseket azokkal, amelyek az elmúlt hónapokban eltűntek a kínálatból.
Természetesen nem minden eltűnt hirdetés jelent sikeres értékesítést, hiszen előfordulhat, hogy egy ingatlant ideiglenesen vesznek le a piacról. Ugyanakkor abból indulunk ki, hogy az esetek többségében az eltűnés oka az adásvétel lezárása, ezért az elemzésben ezeket a hirdetéseket eladott ingatlanként kezeljük.
Kiegyenlítődött a piac: már minden szegmens hasonló tempóban mozog
Mielőtt azt vizsgálnánk, milyen típusú ingatlanokra csapnak le leggyorsabban a vevők, érdemes megnézni, milyen ütemben cserélődik maga a kínálat. A júliusi adatok alapján feltűnően kiegyenlítetté vált a piac: az elmúlt három hónap során mind a négy vizsgált kategóriában a hirdetések nagyjából 40–42 százaléka tűnt el az adatbázisból.
A legjelentősebb lassulás Budapesten, a családi házak piacán következett be. Míg májusban a hirdetések közel fele – 49 százaléka – három hónapon belül eltűnt, júliusra ez az arány már csak 40,3 százalék volt. A fővárosi lakásoknál is mérséklődött a piac tempója: a mutató 45,2 százalékról 40 százalékra csökkent. Országos szinten ezzel szemben jóval kisebb változások történtek: a házak esetében enyhe élénkülés látszik, míg a lakások forgási sebessége gyakorlatilag nem változott.
Ha hosszabb időtávot nézünk, még látványosabb a különbség. 2025 februárjában Budapesten a lakáshirdetések 66,5 százaléka tűnt el három hónap alatt, országosan pedig 56,1 százalék volt ez az arány. A mostani, 40 százalék körüli értékek már jóval visszafogottabb keresletet tükröznek. Az is jól látható, hogy a lakások korábbi előnye nagyrészt eltűnt: júliusra a házak és lakások forgási üteme szinte teljesen azonos szintre került.
A piac tehát nemcsak lassabb lett, hanem sokkal kiegyensúlyozottabb is. Jelenleg nagyjából minden tízből négy hirdetés kerül le a kínálatból egy negyedév alatt, függetlenül attól, hogy budapesti vagy vidéki, lakásról vagy családi házról van szó.
Nem minden megyében ugyanakkora az esély a gyors értékesítésre
Az országos átlag mögött ugyanakkor jelentős regionális eltérések húzódnak meg. Ennek feltárásához azt vizsgáltuk, hogy az egyes megyék mekkora arányban szerepelnek az aktuális kínálatban, illetve ehhez képest milyen súlyt képviselnek az elmúlt három hónap során eltűnt hirdetések között.
Az 1 feletti érték azt jelzi, hogy az adott megye az eltűnt hirdetések között nagyobb arányban jelenik meg, mint amekkora részt képvisel a teljes kínálatból. Az 1 alatti érték ezzel szemben arra utal, hogy az adott térségben az ingatlanok lassabban találnak vevőre.
A térképen markáns kelet–nyugati különbség rajzolódik ki. Több kelet- és délkelet-magyarországi megyében a mutató 1,4–1,5 körül alakul, vagyis ezekben a térségekben az ingatlanok az országos átlagnál gyorsabban tűnnek el a piacról. Nyugat- és Délnyugat-Magyarország több megyéjében ugyanakkor csupán 0,6–0,8 közötti értékeket látunk, ami a kínálathoz viszonyítva lassabb értékesítési ütemet jelez. Ez jól mutatja, hogy nem feltétlenül ott a legélénkebb a piac, ahol a legtöbb eladó ingatlan található.
A vevők a középkategóriára vadásznak
A lakáspiacon jelenleg az 55–70 négyzetméteres, háromszobás ingatlanok számítanak a legkeresettebbnek. Ezek az eltűnt hirdetések között mintegy 10 százalékkal nagyobb arányban szerepelnek, mint amekkora részt a teljes kínálatból képviselnek.
Ezzel szemben a 90 négyzetméternél nagyobb, illetve legalább négyszobás lakások már jóval lassabban cserélnek gazdát: az eltűnt hirdetések között csupán a kínálati súlyuk mintegy 80 százalékával jelennek meg.
A családi házaknál hasonló tendencia figyelhető meg. A leggyorsabban a 80 négyzetméternél kisebb, jellemzően két-két és fél szobás házak fogynak, amelyek az eltűnt hirdetések között 10–20 százalékkal felülreprezentáltak. A 200 négyzetméter feletti, legalább ötszobás ingatlanok értékesítése ezzel szemben jóval lassabb.
Nemcsak az alapterület számít, hanem a teljes vételár is. A lakások esetében egyértelműen az 50–70 millió forintos ársáv teljesít a legjobban: ezek az ingatlanok körülbelül 20 százalékkal nagyobb arányban szerepelnek az eltűnt hirdetések között, mint az aktív kínálatban.
A drágább lakások már sokkal nehezebben találnak gazdára. A 100 millió forint feletti ingatlanok az eltűnt állományban már csak a kínálati súlyuk mintegy 80 százalékával jelennek meg, míg a 150 millió forintnál drágább lakások esetében ez az arány nagyjából 60 százalék.
A családi házaknál valamivel magasabb ársáv bizonyult a legnépszerűbbnek: a 70–100 millió forintos ingatlanok forognak a leggyorsabban. A 250 millió forint feletti házak viszont már jóval lassabban kelnek el, részesedésük az eltűnt hirdetések között mintegy 30 százalékkal marad el attól, amit a kínálat alapján várnánk.
A mediánadatok is ezt támasztják alá. Az eltűnt lakáshirdetések mediánára 64 millió forint volt, míg a még aktív kínálaté 67 millió. Az alapterületben csak minimális az eltérés: az eladottként kezelt lakások mediánmérete 59 négyzetméter, az aktív hirdetéseké pedig 60 négyzetméter. A családi házaknál hasonló kép rajzolódik ki: az eltűnt hirdetések mediánára 65 millió forint, az aktív kínálaté pedig 69 millió forint volt.
A nagyobb ingatlanoknál már jelentős árkülönbség látszik
Ha szobaszám szerint bontjuk az adatokat, szinte minden kategóriában megfigyelhető, hogy az eltűnt hirdetések átlagosan alacsonyabb négyzetméteráron szerepeltek, mint a jelenlegi kínálat. A kisebb lakásoknál ez még csak néhány százalékos különbséget jelent, a nagyobb ingatlanoknál azonban már jóval markánsabb az eltérés.
Országosan a 3,5–4 szobás lakások esetében az eltűnt hirdetések átlagos négyzetméterára 1,27 millió forint volt, miközben az aktív kínálatban ugyanez 1,34 millió forintot tett ki. A legalább 4,5 szobás lakásoknál még nagyobb a különbség: az eladottként kezelt ingatlanok átlagosan 1,06 millió forintos négyzetméteráron szerepeltek, míg a kínálatban maradt lakások átlagosan 1,21 millió forintért hirdetik magukat.
Budapesten is ugyanez a tendencia rajzolódik ki. A legnagyobb lakásoknál az eltűnt hirdetések átlagosan 1,50 millió forintos négyzetméteráron szerepeltek, miközben a még elérhető kínálat átlagosan már 1,60 millió forintos árszintet képvisel.
Az elmúlt évek jelentős drágulása után a vásárlók szemmel láthatóan a kompromisszumos megoldásokat keresik. Olyan ingatlanokat választanak, amelyek méretükben és árukban is vállalhatóak, finanszírozhatók és hosszú távon fenntarthatók. Ez magyarázza, hogy jelenleg a közepes méretű, középkategóriás árú lakások és házak cserélnek gazdát a leggyorsabban, miközben a prémium kategóriás vagy nagy alapterületű ingatlanok egyre hosszabb ideig maradnak a piacon.
