A 2025-ben látott lendületes áremelkedés után idén látványosan megváltozott a lakáspiac hangulata. Számos térségben megtorpant a drágulás, egyes szegmensekben pedig már árcsökkenés is megjelent. Miközben a vevők jóval óvatosabbá váltak, sok tulajdonos továbbra is a tavalyi rekordárakból indul ki, ami miatt egyre több ingatlan hosszú hónapokra a kínálatban marad. Az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint ugyanakkor a megfelelően beárazott lakások továbbra is viszonylag gyorsan gazdára találnak.
Egyre nagyobb szakadék nyílik a hirdetési és az eladási árak között
A kereslet mérséklődése már nemcsak az érdeklődők számán érződik, hanem az árakon is. Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodáinak szakmai vezetője szerint ma már nem ritka, hogy a hirdetési árakat is lefelé kell korrigálni, a végleges adásvételi árak pedig ennél is nagyobb visszaesést mutatnak.
Előfordult olyan értékesítés is, ahol a meghirdetett és a végül kialkudott ár között több mint 10 százalék volt a különbség. A rossz műszaki állapotú vagy nehezen finanszírozható ingatlanok esetében ennél is nagyobb engedményekre volt szükség: akadt olyan lakás, amely csak 15–18 százalékos árcsökkentés után talált vevőre.
A dél-pesti kerületekben jelenleg a társasházi lakások átlagos négyzetméterára körülbelül 1,1 millió forint, míg a családi házaké és házrészeké nagyjából 895 ezer forint.
Több helyen már eltűnt a tavalyi felár
Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint tavaly ősz óta 5–7 százalékos árcsökkenés is megfigyelhető volt, bár az elmúlt időszakot inkább stagnálás jellemezte.
A kínálat rendkívül széles árskálán mozog. A felújításra szoruló, konvektoros, osztatlan közös tulajdonú házrészek négyzetméterára jellemzően 800–900 ezer forintról indul, míg a korszerű, felújított, önálló albetéttel rendelkező ingatlanok akár 1,5–2 millió forintos négyzetméterárat is elérhetnek.
A családi házak piacán még nagyobb különbségek láthatók: a szerényebb állapotú ingatlanok esetében 700 ezer forint alatti négyzetméterárak is előfordulnak, míg a prémium kategória megközelíti az 1,5 millió forintos szintet.
Az egymilliós négyzetméterár sok helyen már lélektani határ
A dél-pesti agglomerációban is egyre nehezebb vevőt találni a magas áron meghirdetett ingatlanokra. Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint a tavaly ősszel még elfogadhatónak számító árszinteken ma már alig történik értékesítés.
Különösen az egymillió forint feletti négyzetméteráron kínált ingatlanok iránt csökkent jelentősen az érdeklődés. A szakértő szerint ugyanakkor a közeljövőben sem drasztikus áresésre, sem újabb jelentős drágulásra nem érdemes számítani, inkább egy elhúzódó stagnálás valószínű.
Hasonló képet lát Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője is. Véleménye szerint a visszafogott kereslet már nem ad teret további árnövekedésnek, ugyanakkor az alacsony tranzakciószám miatt még korai lenne tartós árcsökkenésről beszélni.
Még mindig sokan irreálisan magas árat kérnek
Bár a piac jelentősen lehűlt, számos tulajdonos továbbra sem igazította árazását az új helyzethez. Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodáinak szakmai vezetője szerint az idei évben is találkoztak teljesen indokolatlan áremelésekkel.
Sokan még mindig nem fogadják el, hogy a gyengébb kereslet miatt legalább mérsékelt árcsökkentésre lenne szükség. Az eredmény jól látható: az ilyen ingatlanok hosszú ideig a piacon maradnak, miközben a reálisan beárazott lakások továbbra is gazdára találnak. Bár a belső kerületekben még akadnak egymillió forint alatti négyzetméteráron kínált lakások, az átlagár már jóval magasabb ennél.
Budán is kifulladóban a panelőrület
Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint az Otthon Start program jelentős keresletet generált a budai panellakások piacán, ami rövid idő alatt komoly áremelkedést eredményezett. Ennek hatására a kétszobás panellakások négyzetméterára már 1,5–1,7 millió forint közé emelkedett. A korábban rendkívül népszerű lakástípus iránt azonban a gyors drágulás miatt érezhetően visszaesett az érdeklődés.
Tapasztalatai szerint tízből mindössze egy tulajdonos hajlandó elfogadni, hogy a piaci környezet jelentősen megváltozott. A legtöbben továbbra is a tavalyi árszintekhez ragaszkodnak, noha jelenleg kevés tényező utal arra, hogy rövid távon ismét számottevő drágulás következhetne.
A Balatonnál is kivárnak az eladók
Nemcsak Budapesten, hanem a balatoni ingatlanpiacon is hasonló folyamatok figyelhetők meg. Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a korábbi évek gyors áremelkedése után kialakult magas árszintek továbbra is meghatározzák az eladói elképzeléseket.
A tulajdonosok többsége inkább kivár, bízva abban, hogy ismét élénkülni fog a kereslet. A szakértő szerint azonban ennek egyelőre kevés jele mutatkozik, így aki nem hajlandó alkalmazkodni a piaci viszonyokhoz, könnyen hosszabb időre bent ragadhat a kínálatban.
Két táborra szakadt az ingatlanpiac
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodáinak szakmai vezetője szerint ma már jól elkülöníthető kétféle eladói magatartás. Az egyik csoport továbbra is a tavalyi árrobbanásból indul ki, és a jelenlegi kereslethez képest túl magas összeget kér ingatlanáért. Ezek az ingatlanok gyakran hónapokig sem találnak vevőre.
A másik csoport időben felismerte a piaci fordulatot, és reálisabb árszintet határozott meg. Ezek az ingatlanok továbbra is jó eséllyel értékesíthetők. Az elmúlt hónapok tapasztalatai alapján a piac jelenleg inkább stagnál, miközben egyes szegmensekben már kisebb korrekció is megfigyelhető.
Ma már a piac dönt, nem az eladó
A legfontosabb változás, hogy egyre nagyobb a különbség aközött, amit az eladók szeretnének kapni ingatlanukért, és amit a vevők ténylegesen hajlandók megfizetni. Sok tulajdonos még mindig a tavalyi csúcsárakból indul ki, miközben a kereslet mérséklődött, a finanszírozási lehetőségek szűkültek, a vásárlók pedig sokkal tudatosabban döntenek.
Ebben a piaci környezetben már nem az eladó elképzelése határozza meg egy ingatlan értékét, hanem az, hogy a vevők mekkora összeget látnak reálisnak érte. Aki ezt időben felismeri és ehhez igazítja az árat, továbbra is jó eséllyel értékesítheti ingatlanát. Aki viszont kitart a tavalyi árszintek mellett, könnyen arra kényszerülhet, hogy hosszú hónapokig várjon a megfelelő ajánlatra.
Forrás: Balla Ingatlan
