Hiába nőtt látványosan a 100 millió forint feletti ingatlanok adásvételeinek száma, ez nem jelenti azt, hogy a luxuslakások iránt is nagyobb lett volna a kereslet. A háttérben sokkal inkább az ingatlanárak általános emelkedése áll, amely egyre több lakást tol át ebbe az ársávba.
Érdekes folyamatok rajzolódtak ki 2026 első hat hónapjában a hazai lakáspiacon. Miközben a teljes tranzakciószám éves összevetésben mintegy 7 százalékkal csökkent, a 100 millió forint feletti lakóingatlanokból 18 százalékkal több cserélt gazdát, mint egy évvel korábban.
A Duna House elemzése szerint ennek következtében az ilyen értékű ingatlanok részesedése az összes lakáspiaci adásvételen belül 8 százalékról 10 százalék fölé emelkedett. Ez azonban félrevezető lehet: a számok alapján nem a luxuspiac lendült fel, hanem az általános árszínvonal tolódott magasabb kategóriákba. Erre utal az is, hogy a 300 millió forint feletti valódi prémiumingatlanok piacán nem történt érdemi élénkülés, sőt a legfelső árkategóriában még visszaesés is látható.
A 100 millió forintos határ ma már egészen mást jelent
Néhány évvel ezelőtt egy 100 millió forintos lakás még egyértelműen a prémiumkategóriát képviselte. Mára azonban az ingatlanárak olyan mértékben emelkedtek, hogy ez az összeghatár már korántsem ugyanazt jelenti.
A Duna House adatai szerint 2026 első félévében a lakóingatlanok medián eladási ára már megközelítette az 50 millió forintot, míg egy évvel korábban még nagyjából 42 millió forint volt. Ennek fényében a 100 millió forintos árszint inkább a piac felső tíz százalékát jelöli, mintsem a klasszikus luxuskategóriát.
A társaság ezért ezt a szegmenst inkább átlag feletti értékű ingatlanokként definiálja, míg valódi prémium- és luxuspiacról inkább a 300 millió forint feletti lakások és családi házak esetében beszélhetünk.
Mi áll a drágább ingatlanok forgalmának növekedése mögött?
A 100 millió forint feletti tranzakciók számának emelkedése mögött egyszerre húzódik meg piaci és statisztikai hatás. Egyrészt továbbra is aktívak azok a vásárlók, akik jelentős saját megtakarítással vagy magas jövedelemmel rendelkeznek, így az átlagosnál drágább ingatlanok iránti kereslet nem tűnt el.
Másrészt azonban legalább ennyire fontos tényező az árak folyamatos emelkedése. Egyre több olyan lakás és családi ház lépi át a 100 millió forintos értékhatárt, amely néhány évvel ezelőtt még jóval alacsonyabb árkategóriába tartozott.
Vagyis a forgalomnövekedés nem feltétlenül azt jelzi, hogy több luxusingatlant vásárolnak a magyarok, hanem azt, hogy ugyanazok az ingatlanok ma már magasabb árcédulával kerülnek piacra.
Az Otthon Start Program közvetetten a drágább lakások piacára is hatott
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint az átlag feletti árú ingatlanok piacát egészen más vásárlói kör mozgatja, mint az átlagos lakásszegmenst.
Az Otthon Start Program ugyan kizárólag a meghatározott értékhatár alatti ingatlanokra nyújt támogatott finanszírozást – lakások esetében 100 millió, családi házaknál 150 millió forintig –, mégis hatással volt a drágább kategóriákra is.
A támogatott kereslet ugyanis általánosságban felfelé húzta az árakat, így számos olyan ingatlan is átlépte a 100 millió forintos küszöböt, amely korábban még ez alatt az érték alatt mozgott.
A valódi luxuspiac működését azonban nem ez a program határozza meg. Ebben a szegmensben jellemzően olyan vevők jelennek meg, akik jelentős saját tőkével rendelkeznek, és magasabb minőségű, nagyobb vagy kiválóbb elhelyezkedésű ingatlanba szeretnének költözni.
A hitel itt inkább pénzügyi stratégia, mint szükségszerűség
A 100 millió forint feletti lakások, illetve a 150 millió forintnál drágább családi házak már kívül esnek az Otthon Start Program értékhatárain, ezért ezek finanszírozása jellemzően jelentős önerővel és piaci lakáshitellel történik.
Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője szerint ebben a vásárlói körben a hitelfelvétel sokszor nem a vétel feltétele, hanem tudatos pénzügyi döntés. A vevők a saját tőkéjük optimális felhasználása érdekében vesznek igénybe hitelt, ezért a piaci kamatok változása is kisebb hatással van döntéseikre, mint az átlagos lakásvásárlók esetében.
Budapest mellett az agglomeráció is egyre nagyobb szerepet kap
Az átlag feletti árú ingatlanok piaca továbbra is erősen Budapest-központú: az ilyen tranzakciók mintegy négyötöde a fővárosban és Pest vármegyében valósul meg.
Érdekes változás ugyanakkor, hogy Budapest részesedése enyhén csökkent, miközben Pest vármegye súlya tovább nőtt. Ez arra utal, hogy a magasabb értékű ingatlanokat kereső vásárlók közül egyre többen választják a fővárosi agglomerációt.
Különösen Érd teljesített erősen, ahol annyi magas értékű ingatlan cserélt gazdát, mint Budapest legaktívabb kerületeiben. A vidéki nagyvárosok közül Debrecen és Pécs emelkedett ki a forgalom alapján.
A luxusingatlanok piaca továbbra is szűk és egyedi
A 300 millió forint feletti ingatlanok piaca egészen más szabályok szerint működik, mint a lakáspiac többi része. Ebben a kategóriában jóval kevesebb tranzakció történik, az ingatlanok egyedi adottságai pedig sokkal nagyobb szerepet játszanak a sikeres értékesítésben.
Viola Tamás, a Duna House Prime üzletágának vezetője szerint itt nem általános piaci trendek döntik el az adásvételeket, hanem az, hogy sikerül-e megtalálni az adott ingatlanhoz leginkább illő vevőt. A megfelelő ár meghatározása különösen nehéz feladat, hiszen kevés az összehasonlítható referencia. Egy túl magasra belőtt irányár ezért könnyen hónapokkal meghosszabbíthatja az értékesítési folyamatot.
Nem a luxusingatlanok lettek népszerűbbek, hanem magasabbra került az árszint
Első pillantásra úgy tűnhet, hogy a 100 millió forint feletti lakások iránt soha nem látott kereslet alakult ki Magyarországon. A részletes piaci adatok azonban ennél jóval árnyaltabb képet mutatnak.
A növekvő tranzakciószám elsősorban annak következménye, hogy az ingatlanárak emelkedése miatt egyre több lakás és családi ház kerül ebbe az ársávba, miközben a felső-középosztály továbbra is stabil keresletet biztosít ezen a piacon.
A valódi prémium- és luxusingatlanok szegmensében ugyanakkor 2026 első felében nem következett be érdemi élénkülés, így a piac legfelső kategóriája továbbra is viszonylag szűk, egyedi és sajátos szabályok szerint működik.
Forrás: Duna House, Credipass és Duna House Prime (2026. július).
