A magas árak, a bővülő kínálat és az óvatosabb vásárlók gyökeresen megváltoztatták a hazai ingatlanpiac működését. Ma már nem elég meghirdetni egy lakást – csak a reálisan árazott, jó állapotú ingatlanok találnak gyorsan gazdára.
2026 első felében látványos fordulat következett be a magyar lakáspiacon. Nem csupán a tranzakciók száma mérséklődött, hanem a vásárlói magatartás is jelentősen megváltozott. Az Otthon Start Program kezdeti élénkítő hatása fokozatosan kifulladt, miközben a kínálat folyamatosan bővült. A vevők ma már jóval körültekintőbben döntenek, hosszabb ideig mérlegelik a lehetőségeiket, és egyre kevésbé hajlandók megfizetni a túlzó árakat.
A Balla Ingatlan országos szakértői szerint az elmúlt egy évben teljesen új piaci helyzet alakult ki: az eladóknak már sokkal tudatosabban kell árazniuk ingatlanukat, a vásárlók pedig válogathatnak az egyre szélesebb kínálatból.
Elmúlt a kapkodás, a vevők kivárnak
Budapest belső kerületeiben az év elején még érződött az Otthon Start Program által generált kereslet, de ez korántsem volt olyan intenzív, mint a program indulásakor.
Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a vásárlók ma már sokkal megfontoltabban döntenek. Elsősorban a jó állapotú, azonnal költözhető lakások iránt érdeklődnek, miközben alaposan összehasonlítják a lehetőségeket.
Közben jelentősen nőtt a kínálat is, azonban sok eladó továbbra is a korábbi, felfelé ívelő piaci időszak áraihoz ragaszkodik. Ezek a túlárazott ingatlanok gyakran hónapokig nem találnak vevőre.
Már az elfogadott ajánlat sem jelent biztos üzletet
A X. és XVII. kerületben hasonló folyamatok figyelhetők meg. Kovácsné Zsichla Katalin szerint az Otthon Start Program által kiváltott árnövekedés után jelentősen lelassult a piac, miközben egyre több ingatlan jelent meg az eladók kínálatában.
A vásárlók óvatosságát jól mutatja, hogy ma már az sem ritka, hogy ajánlatot tesznek egy lakásra, az eladó elfogadja azt, végül mégsem jutnak el az adásvételi szerződés aláírásáig. Ez néhány éve még jóval ritkább jelenség volt.
Hiába nőtt a kínálat, a kereslet nem tudott lépést tartani
Csepelen és Szigetszentmiklóson tavasszal még élénkebb volt az érdeklődés, március közepétől azonban érezhetően visszaesett a piac.
Marosvölgyi Gabi, a XXI. kerületi és szigetszentmiklósi iroda szakmai vezetője szerint a választások körüli bizonytalanság sok vevőt kivárásra késztetett, és ez a választások után sem változott érdemben.
Bár a kínálat számottevően bővült, a magas árszint miatt sok érdeklődő már nem rendelkezett elegendő vásárlóerővel ahhoz, hogy ténylegesen szerződést kössön.
Az Otthon Start Program nélkül még gyengébb lett volna a piac
A XIV. és XVI. kerületben szintén visszaesett a forgalom. Sebestyén Tamás szerint az Otthon Start Program nélkül ennél is visszafogottabb lett volna az év első fele. A kínálat ugyan bővült, ismét megjelentek a korábban hiányzó kisebb alapterületű lakások is, azonban ezek jelentős részét már olyan áron kínálják, amely meghaladja sok vevő lehetőségeit.
Budán érződött leginkább a lendület megtorpanása
A dél- és bel-budai városrészekben különösen látványosan lassult a piac. Nagy Csaba szerint az Otthon Start Program ugyan átmenetileg élénkítette a keresletet, de az ezt követő jelentős áremelkedés gyorsan visszafogta a vásárlási kedvet. Budán emelkedtek a legnagyobb mértékben az ingatlanárak, ezért itt mutatkozott meg leginkább a forgalom csökkenése is. A gazdasági és politikai bizonytalanság tovább erősítette a kivárást.
Két külön világ alakult ki a vevői oldalon
A XVIII. kerületben jól kirajzolódik, hogy ma már két, egymástól jól elkülönülő vásárlói réteg mozgatja a piacot. Rácz Gyula László szerint azok, akik jogosultak az Otthon Start hitelre és más családtámogatásokra, továbbra is aktívan keresnek ingatlant, elsősorban a 40–100 millió forintos ársávban. Ezzel szemben a piaci hitelből vásárlók sokkal óvatosabbak. Gyakrabban elhalasztják döntésüket, vagy jelentős árengedményt próbálnak kialkudni az eladókkal.
Egyre nagyobb a választék, mégis kevesebb az adásvétel
A IV. és XV. kerületben jelentősen bővült a kínálat, így a vásárlók ma már szinte minden ingatlantípusból több alternatíva közül választhatnak. Balla Frigyes szerint ennek ellenére kevesebb adásvétel zárul sikeresen, mivel a magas árak és a bizonytalan gazdasági környezet továbbra is visszafogják a keresletet.
Sokan nézelődnek, de jóval kevesebben vásárolnak
A XIX., XX. és XXIII. kerületben egy érdekes tendencia figyelhető meg. Rencsevics Mária tapasztalatai szerint a megtekintések száma nem csökkent számottevően, mégis lényegesen kevesebb adásvétel születik. A vásárlók ma már sokkal több lakást néznek meg, mielőtt meghoznák végleges döntésüket, ezért az eladók gyakran azt tapasztalják, hogy bár sok az érdeklődő, a szerződéskötés mégis elmarad.
Új szabályok szerint működik a lakáspiac
A Balla Ingatlan országos szakértőinek tapasztalatai alapján 2026 első felének legfontosabb változása nem pusztán a kereslet mérséklődése volt, hanem a vásárlói szemlélet teljes átalakulása.
A korábbi, gyors döntéseket hozó piac helyét egy sokkal tudatosabb, árérzékenyebb és szelektívebb kereslet vette át. A vevők hosszabb ideig mérlegelnek, alaposabban összehasonlítják az ajánlatokat, és csak azokért az ingatlanokért hajlandók megfizetni a kért árat, amelyek valóban megfelelő állapotúak és reálisan vannak beárazva.
Mindez azt jelenti, hogy az év második felében várhatóan tovább erősödik a verseny az eladók között, miközben a túlárazott ingatlanok értékesítése egyre nehezebb feladattá válhat.
Forrás: Balla Ingatlan országos szakértői összefoglaló.
