Több évnyi folyamatos áremelkedés után új szakaszba lépett a hazai lakáspiac. Bár az árak országos szinten még mindig magasak, a vásárlók egyre nehezebben tudják megfizetni az ingatlanokat, ami látványosan visszafogta a keresletet. A Duna House friss piaci elemzése szerint az idei év első felében közel 11 százalékkal kevesebb lakóingatlan cserélt gazdát, miközben már csak néhány piaci szegmensben folytatódott érdemi áremelkedés.
A magas árak már fékezik a piacot
A Duna House 2026 második negyedéves Ingatlanpiaci Barométere alapján a tavaly még pezsgő lakáspiac érezhetően veszített lendületéből. Míg 2025-ben a gyors drágulás és az élénk kereslet jellemezte a piacot, addig 2026 első hat hónapjában már jóval kevesebb adásvétel történt: a tranzakciók száma csaknem 11 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól.
A szakértők szerint ennek legfontosabb oka, hogy az elmúlt évek jelentős áremelkedése sok háztartás számára már elérte a megfizethetőség határát. Egyre több potenciális vevő halasztja el a vásárlást, vagy kisebb értékű ingatlan után néz.
A panelpiac még tartja magát
Bár országos átlagban továbbra is mérsékelten emelkedtek az árak, a drágulás már messze nem érinti egyformán az egyes ingatlantípusokat.
A Duna House adatai szerint jelenleg szinte kizárólag a panellakások piacán figyelhető meg számottevő áremelkedés. A használt téglalakások esetében ezzel szemben több térségben már megállt az árnövekedés, sőt egyes régiókban kisebb korrekció is megjelent.
A legnagyobb áremelkedést továbbra is Kelet-Magyarország panelpiaca produkálta, ahol negyedéves összevetésben is jelentős drágulást mértek. Ez éles kontrasztot jelent a tavalyi évhez képest, amikor még szinte minden ingatlantípus egyszerre drágult.
A hitelezés már nem ad akkora lendületet
A finanszírozási piac továbbra is aktív, azonban már nem képes olyan mértékben élénkíteni a keresletet, mint korábban. A Credipass adatai szerint ugyan a lakáscélú jelzáloghitelek volumene éves alapon még mindig növekedést mutat, az év elején tapasztalt kiugró teljesítményhez képest már egyértelmű lassulás látható. Budapesten csökkent az átlagosan felvett hitelösszeg, miközben országosan mérséklődött a CSOK Plusz iránti érdeklődés is.
A kereslet továbbra sem erősödik
A nyári időszak sem hozott érdemi fordulatot a lakáspiacon. A Duna House keresletindexe júniusban 64 ponton állt, ami gyakorlatilag megegyezik az egy évvel korábbi értékkel. Ez ugyan stabil keresletet jelez, de továbbra is elmarad a korábbi évek kiemelkedő aktivitásától.
Budapesten továbbra is a XIII. kerület bizonyult a legnépszerűbbnek a lakásvásárlók körében, ezt a XI. és a XIV. kerület követte. Jelentősen nőtt ugyanakkor az érdeklődés a IX. kerület iránt, miközben több hagyományosan kedvelt budai és belvárosi városrész veszített vonzerejéből.
Az első lakásukat vásárlók lettek a piac motorjai
A vevői összetételben is jelentős változás ment végbe. Az Otthon Start Program hatására Budapesten látványosan megnőtt az első lakásukat megvásárlók aránya. Míg egy évvel ezelőtt a vásárlók 19 százaléka tartozott ebbe a körbe, addig idén már 40 százalékuk, vagyis jelenleg ők alkotják a fővárosi piac legnagyobb vásárlói csoportját.
Ezzel párhuzamosan a befektetők aktivitása visszaesett. A fővárosi lakáseladások jelentős részében ma már korábban befektetési céllal vásárolt ingatlanok értékesítése áll, vagyis sok tulajdonos inkább realizálja nyereségét, mintsem újabb lakást vásároljon.
A kereslet átalakulását az értékesítési idők is jól tükrözik: Budapesten a panellakások átlagos eladási ideje egy év alatt csaknem a duplájára nőtt, míg vidéken ezek az ingatlanok továbbra is viszonylag gyorsan találnak új tulajdonost.
A következő hónapok kulcskérdése az árak alakulása lehet
A Duna House szerint a második félév egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy az eladók mennyire alkalmazkodnak a visszafogottabb kereslethez. A piacon már most is megfigyelhetők az első jelek: egyre több tulajdonos csökkenti a meghirdetett vételárat, és néhány panelpiacon havi összevetésben már kisebb áresés is megjelent.
A szakértők ugyanakkor úgy látják, hogy ezek egyelőre még elszigetelt korrekciók, nem pedig általános trendek. Az év hátralévő része döntheti el, hogy szélesebb körben is megindul-e az árak alkalmazkodása, vagy a lakáspiac továbbra is a magas árszint és a mérsékelt forgalom egyensúlyában működik.
Forrás: Duna House – Ingatlanpiaci Barométer, 2026. II. negyedév.
