Sok lakástulajdonos még mindig úgy gondolja, hogy érdemes magasabb árról indítani az értékesítést, hiszen később még mindig lehet engedni az árból. A Duna House legfrissebb piaci elemzése azonban azt mutatja, hogy ez a taktika gyakran éppen az ellenkező hatást váltja ki. A túl drágán meghirdetett ingatlanok jóval tovább maradnak a piacon, miközben végül nagyobb árengedménnyel sikerül csak vevőt találni rájuk. Azok a lakások viszont, amelyek már a kezdetektől piacképes áron jelennek meg, lényegesen gyorsabban gazdára találnak.
A túl magas induló ár könnyen visszaüthet
A Duna House 2026 első hat hónapjának budapesti adatait elemezve arra jutott, hogy az egyik legfontosabb tényező az értékesítés sikerében a megfelelő kezdő ár meghatározása.
A statisztikák szerint azok a lakások, amelyeket reális piaci áron hirdettek meg, átlagosan 44 nap alatt keltek el. Ezzel szemben azoknál az ingatlanoknál, ahol később árat kellett csökkenteni, a vevő megtalálása már 125 napot vett igénybe. Ez azt jelenti, hogy a kezdeti túlárazás közel háromszorosára növelte az értékesítés idejét.
A végső árengedmény is jóval nagyobb lehet
Nemcsak az eladási idő hosszabbodik meg, hanem az áralku is sokkal fájdalmasabbá válhat. A piaci áron meghirdetett lakások esetében általában elegendő volt 2–3 százalékot engedni az eredeti irányárból ahhoz, hogy megszülessen a megállapodás. A túl magasan árazott ingatlanoknál viszont az ismételt árcsökkentések miatt az összes árengedmény átlagosan már megközelítette a 11 százalékot.
Érdekes ugyanakkor, hogy a végső személyes alku mértéke mindkét csoportnál nagyjából azonos volt, körülbelül 3 százalék. A különbséget tehát nem a szerződéskötés előtti tárgyalás, hanem a hónapokon át tartó árcsökkentések okozták.
| Az eladó árazása | Értékesítési idő | Engedmény az induló árhoz |
|---|---|---|
| Realisan árasztott | 44 nap | ~2–3% |
| Túlárazott (később csökkentett) | 125 nap | ~11% |
Az első hetek kulcsfontosságúak
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint egy új hirdetés éppen a megjelenését követő első néhány hétben kapja a legtöbb figyelmet.
Ha ebben az időszakban túl magas árral kerül piacra az ingatlan, sok potenciális vevő már ekkor továbblép. Mire az eladó mérsékli az árat, a hirdetés elveszíti újdonságát, ráadásul a vásárlók gyakran arra számítanak, hogy további engedmények is várhatók.
A szakértő szerint ezzel az eladó éppen azt az alkupozíciót gyengíti, amelyet eredetileg egy magasabb induló árral szeretett volna megerősíteni.
Miért előnyös a reális ármeghatározás?
A jelenlegi piaci környezetben a vásárlók alaposabban tájékozódnak, összehasonlítják a kínálatot, és kevésbé hajlandók irreális árakat elfogadni.
A megfelelően beárazott ingatlanok ezzel szemben több szempontból is kedvezőbb helyzetből indulnak:
- rövidebb idő alatt találhatnak vevőt;
- már az első hetekben nagyobb érdeklődést váltanak ki;
- kedvezőbb alkupozíciót biztosítanak az eladónak;
- kisebb árengedménnyel értékesíthetők.
Mire érdemes figyelni az ár meghatározásakor?
A Duna House szakértői szerint a sikeres értékesítéshez néhány alapelvet mindenképpen érdemes szem előtt tartani. Az induló árat célszerű a közelmúlt tényleges adásvételi áraihoz igazítani, nem pedig a hirdetési portálokon szereplő irányárakhoz. Az első két-három hét kiemelten fontos időszak, hiszen ilyenkor a legélénkebb a vevői érdeklődés. Ha egy lakás már ekkor túl drágának tűnik, könnyen elveszítheti a legkomolyabb érdeklődőket.
A szakértő szerint a sokak által alkalmazott "kezdjük magasabban, majd később engedünk" stratégia a jelenlegi piacon gyakran több hónapos csúszást és végül nagyobb árveszteséget eredményez.
Szegő Péter úgy fogalmazott: a lassuló ingatlanpiacon minden korábbinál nagyobb jelentősége van a reális árazásnak. Azok az eladók, akik már a hirdetés indulásakor a piaci viszonyokhoz igazítják az árat, jellemzően gyorsabban értékesítik ingatlanukat, és összességében kisebb engedményre kényszerülnek, mint azok, akik túl magas elvárásokkal vágnak bele az eladásba.
