Sokan úgy fizetik ki a több millió forintos foglalót egy kiszemelt ingatlanra, hogy közben nem is tudják, milyen jogi terhek rejtőznek a háttérben. A kellemetlen meglepetésekre pedig gyakran már csak akkor derül fény, amikor a pénz átkerült az eladóhoz. A közjegyzők szerint egyetlen elmulasztott ellenőrzés is veszélybe sodorhatja az adásvételt, és komoly anyagi veszteséget okozhat - olvashatjuk a Pénzcentrum cikkében.
Elég egy apró hiba, és veszélybe kerülhet az egész adásvétel
Magyarországon évente több mint 130 ezer ingatlan talál új tulajdonosra, ám ezek közül sok olyan lakás vagy ház is akad, amely valamilyen jogi teherrel terhelt. Ilyen lehet például egy jelzálogjog, haszonélvezeti jog, végrehajtási eljárás vagy más földhivatali bejegyzés.
A probléma sokszor csak akkor derül ki, amikor a vevő már kifizette a foglalót vagy az előleget. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara tapasztalatai szerint ilyenkor nemcsak az adásvétel húzódhat el, hanem szélsőséges esetben a vevő a befizetett összeg egy részét is elveszítheti.
Meglepő, de néha még az eladó sem tud róla
Nem minden jogi probléma szándékos. Előfordul, hogy maga a tulajdonos sincs tisztában azzal, milyen bejegyzések szerepelnek még mindig az ingatlan tulajdoni lapján.
Gyakori eset például, hogy egy korábban felvett lakáshitelt már évekkel ezelőtt teljes egészében visszafizettek, de a jelzálog törléséhez szükséges dokumentumokat végül nem nyújtották be a földhivatalnak. Hasonló helyzet alakulhat ki egy megszűnt haszonélvezeti jog esetében is, amely adminisztratív okokból továbbra is szerepel a nyilvántartásban. Az ilyen hibák akár hetekkel is eltolhatják az adásvételt, és új tárgyalásokat tehetnek szükségessé.
Új otthonodat keresed? Ide kattints!
Nem minden ingatlanra ugyanazok a szabályok vonatkoznak
Komoly kellemetlenséget okozhat az is, ha valaki zártkerti vagy külterületi ingatlant vásárol anélkül, hogy tisztában lenne annak jogi sajátosságaival.
Az ingatlan besorolása ugyanis hatással lehet többek között:
- arra, hogy létesíthető-e állandó lakcím,
- milyen feltételekkel vehető fel rá hitel,
- illetve milyen állami támogatások vagy illetékkedvezmények érhetők el.
Egyes településeken még a lakcímbejelentés is korlátozott lehet, ami később az egészségügyi ellátás vagy a gyermek iskolai körzetének kijelölése során is problémát okozhat.
A legtöbb kellemetlenség könnyen megelőzhető
A közjegyzők szerint a legegyszerűbb megoldás, ha a vevő még a foglaló átadása előtt ellenőrizteti az ingatlan jogi helyzetét. A tulajdoni lap átvizsgálásával gyorsan kiderülhet, hogy szerepel-e rajta olyan bejegyzés, amely később akadályozhatja az adásvételt. Emellett azt is érdemes tisztázni, hogy pontosan milyen feltételekkel történik a foglaló vagy az előleg átadása, hiszen a két jogintézmény eltérő következményekkel járhat egy meghiúsult ügylet esetén.
A szerződés aláírása még nem jelenti azt, hogy minden rendben lesz
Sokan úgy gondolják, hogy az adásvételi szerződés aláírásával lezárulnak a legfontosabb kérdések, a gyakorlat azonban mást mutat.
Előfordulhat például, hogy az eladó nem költözik ki a vállalt időpontban, vagy a vevő nem fizeti meg időben a vételár fennmaradó részét. Az ilyen viták akár hosszadalmas bírósági eljárásokhoz is vezethetnek.
Éppen ezért egyre többen döntenek úgy, hogy az adásvételi szerződés mellett közjegyzői okirat is készül, amely mindkét fél számára nagyobb jogi biztonságot jelenthet.
Bizonyos esetekben még a pereskedés is elkerülhető
A közjegyzői okirat egyik legnagyobb előnye, hogy ha valamelyik fél nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit, bizonyos esetekben nincs szükség hosszadalmas bírósági eljárásra.
Ha például az eladó nem hagyja el időben az ingatlant, vagy a vevő nem fizeti meg a vételárat, a közjegyzői okirat alapján közvetlen végrehajtási eljárás is kezdeményezhető. Gyakori megoldás az is, hogy az eladó külön nyilatkozatban vállalja a kiköltözési határidő betartását, amelynek megszegése esetén használati díj fizetésére is kötelezhető.
Néhány óra utánajárás milliókat érhet
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara szerint a legtöbb kellemetlen helyzet egyszerű előzetes ellenőrzéssel megelőzhető lenne.
Lakásvásárlás előtt ezért nemcsak az ingatlan ára, állapota vagy elhelyezkedése számít. Legalább ennyire fontos a jogi háttér alapos átvizsgálása is. Egy tulajdoni lap ellenőrzése és néhány szakértői tanács könnyen megóvhat attól, hogy az álomotthonból végül több millió forintos veszteség vagy hosszú hónapokig tartó jogvita legyen.
Eladnád lakásodat vagy házadat? Eladásban és vételben is biztos partner: Ingatlanbazár.hu
