Sokáig szinte magától értetődőnek számított, hogy a budapesti lakások – különösen a panelek – szinte azonnal vevőre találnak. A legfrissebb piaci adatok azonban azt mutatják, hogy ez a kép jelentősen átalakult. A budai panellakások értékesítési ideje egyetlen év alatt csaknem megduplázódott, miközben több vidéki térségben ennél jóval gyorsabban cserélnek gazdát a hasonló ingatlanok.
A Duna House legújabb elemzése szerint ma már nem lehet egységes értékesítési időről beszélni. Az eladási tempót egyre inkább az adott ingatlantípus, a lokáció és a célcsoport határozza meg.
Budán lassult a legnagyobbat a panelpiac
A legjelentősebb változás a budai panellakások piacán következett be. Míg tavaly ilyenkor átlagosan 46 nap elegendő volt egy ilyen lakás értékesítéséhez, jelenleg már átlagosan 81 napot töltenek a piacon. A folyamat fokozatosan bontakozott ki: januárban még 57 nap körül alakult az átlagos értékesítési idő, februárban azonban hirtelen 82 napra emelkedett, azóta pedig jellemzően 75–81 nap között mozog.
Pesten is hasonló tendencia figyelhető meg, igaz, kevésbé látványos mértékben. A főváros pesti oldalán az átlagos eladási idő 52 napról 70 napra nőtt az elmúlt egy év során.
Eközben vidéken egészen más folyamatok zajlanak. Kelet-Magyarországon a panellakások ma már átlagosan 56 nap alatt találnak új tulajdonosra, ami jelentős javulás a tavaly mért 71 naphoz képest. Nyugat-Magyarországon szintén rövidült az értékesítési idő: itt 82 napról 76 napra csökkent az átlag.
Ennek eredményeként ma már a budai panellakások számítanak az ország leglassabban értékesíthető panelszegmensének.
Nem a kereslet csökkent, hanem a vásárlók viselkedése változott meg
A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint a lassulás hátterében nem a vevők eltűnése áll, hanem a kereslet szerkezetének átalakulása. A megemelkedett árak miatt egyre nagyobb arányban jelennek meg első lakásukat kereső, árérzékeny vásárlók, akik sokkal körültekintőbben mérlegelik a lehetőségeiket, mint a korábban aktív befektetők.
Emellett az ingatlankeresési szokások is változtak. Míg korábban sokan kisebb, befektetésnek szánt belvárosi lakásokat kerestek, ma inkább a nagyobb alapterületű, azonnal költözhető otthonok iránt mutatkozik élénkebb érdeklődés. Ezeknél a vásárlási döntések jellemzően hosszabb idő alatt születnek meg.
A téglalakások piacán éppen ellenkező folyamat figyelhető meg
Miközben a panelek értékesítése több térségben lelassult, a használt téglalakások piacán számos helyen gyorsult az eladási folyamat. A legnagyobb változás Budapest belső kerületeiben történt, ahol az átlagos értékesítési idő 92 napról 79 napra mérséklődött. Budán szintén javult a helyzet: itt 99 napról 86 napra csökkent az átlagos eladási idő.
Nyugat-Magyarországon ugyancsak kedvező irányú elmozdulás látható, ahol a korábbi 122 nap helyett már átlagosan 111 nap alatt kelnek el a használt téglalakások.
Ennek ellenére ezek az ingatlanok továbbra is lassabban cserélnek gazdát, mint a panelek. Országosan a téglalakások értékesítése jellemzően 80–110 napot vesz igénybe, míg a panellakásoknál 56–81 nap közötti átlagos értékesítési idővel lehet számolni.
A reális ár ma fontosabb, mint valaha
A szakértők szerint a jelenlegi piaci környezetben már nem érdemes általános átlagokra támaszkodni. Az, hogy egy ingatlan mennyi idő alatt talál vevőre, elsősorban az adott piaci szegmenstől, az elhelyezkedéstől és az árazástól függ. Szegő Péter szerint annak, aki most szeretné értékesíteni ingatlanát, elsősorban a saját kategóriájára jellemző piaci viszonyokat érdemes figyelembe vennie, és ennek megfelelő, reális induló árat meghatároznia.
A tavalyi, az Otthon Start Program által felfűtött időszakkal szemben ma már sokkal nagyobb jelentősége van a pontos árazásnak, az ingatlan műszaki állapotának és a jól felépített értékesítési stratégiának. A megfelelően pozicionált, jó állapotú lakások ugyanis még a lassuló piacon is jóval gyorsabban találhatnak gazdára.
