Új szakaszba lépett a magyar lakáspiac. Az elmúlt évek látványos áremelkedése után egyre inkább mérséklődik a lakásárak növekedési üteme, miközben a vásárlási kedv továbbra is kitart. Ezt jól mutatja, hogy a lakáshitelezés történelmi csúcs közelébe ért, és az idei évben rekordközeli összeg kerülhet a piacra lakáscélú kölcsönök formájában - tájékoztatott a Portfolio.
Az MBH Elemzési Centrum legfrissebb Lakáspiaci Kitekintője szerint a piac kiegyensúlyozottabb működés felé mozdult el: a kereslet továbbra is élénk, miközben a kínálat még mindig nehezen tud lépést tartani vele.
Már nem száguldanak úgy az árak
A tavalyi évben országosan még 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, a következő időszakban azonban jóval visszafogottabb drágulás várható. Az elemzők szerint 2026-ban már legfeljebb 10 százalék körüli áremelkedésre lehet számítani.
A lassulás egyik oka, hogy kifutóban van az a jelentős befektetői tőke, amely korábban az állampapírokból áramlott át az ingatlanpiacra. Emellett az új állami támogatások is kiszámíthatóbb pályára terelik a keresletet, így a piac fokozatosan elveszíti a korábbi túlfűtöttségét.
Ennek ellenére a vásárlási kedv továbbra is erős. Ebben fontos szerepet játszik a bérek közel 9 százalékos emelkedése, valamint az alacsony infláció, amelyek együttesen javítják a háztartások pénzügyi mozgásterét.
Rekordközeli összeget vesznek fel lakáshitelként
A hitelpiacon egyelőre nyoma sincs lassulásnak. 2026 első három hónapjában 780 milliárd forint értékben kötöttek új lakáscélú hitelszerződéseket Magyarországon, ami közel kétszerese az egy évvel korábbi volumennek.
Az MBH Elemzési Centrum előrejelzése szerint az év végére a folyósított lakáshitelek összege meghaladhatja a 2300 milliárd forintot, ami minden korábbi évet felülmúlhat.
Ebben meghatározó szerepet játszik az Otthon Start Program is. A tavaly szeptemberben elindított konstrukció keretében már több mint 31 ezer hitelt folyósítottak, átlagosan 35 millió forintos összegben. A program elsősorban az első lakásukat megvásárlókat segítette, és jelentősen hozzájárult ahhoz, hogy a kereslet magas szinten maradjon.
A kínálat továbbra sem tud lépést tartani
Miközben a vevői oldal aktív, az új lakásokból még mindig kevés készül. Az idei első negyedévben mindössze 2821 új lakást adtak át, ami ugyan kis növekedést jelent az előző évhez képest, de továbbra is alacsony volumennek számít.
Biztató jel ugyanakkor, hogy a kiadott építési engedélyek száma 64 százalékkal emelkedett, ami arra utal, hogy a fejlesztők ismét nagyobb aktivitást mutatnak.
Az új beruházások azonban csak néhány év múlva jelennek meg a piacon, ezért érdemi kínálatbővülésre inkább 2027–2028 körül lehet számítani.
Az MBH szakértői szerint idén mintegy 15 ezer új lakás készülhet el, míg jövőre az átadások száma már megközelítheti a 20 ezret.
Egy budapesti lakásért tíz évig kell dolgozni
A nemzetközi összehasonlítások alapján továbbra is rendkívül magasak a magyar lakásárak. Az elmúlt évtizedben a hazai ingatlanok ára közel négyszeresére emelkedett, ami az Európai Unió egyik legjelentősebb drágulásának számít.
Ennek következtében Budapesten egy átlagos, 60 négyzetméteres lakás megvásárlásához már hozzávetőleg tíz évnyi nettó átlagjövedelem szükséges, országos átlagban pedig hat-hét évnyi kereset fedezi egy hasonló ingatlan árát.
A regionális különbségek továbbra is jelentősek: a legdrágább és a legolcsóbb térségek között több mint két és félszeres árkülönbség alakult ki.
Az albérletpiac is nyugodtabb lett
A bérleti díjak emelkedése szintén veszített lendületéből. Májusban éves összevetésben még 5,6 százalékkal nőttek a lakbérek, havi alapon azonban már nem történt változás.
A szakértők szerint ebben szerepet játszhat, hogy az Otthon Start Program és más támogatások miatt sok korábbi bérlő inkább a lakásvásárlás felé fordult, ami mérsékelte a keresletet az albérletpiacon.
Kiegyensúlyozottabb időszak következhet
Az MBH Elemzési Centrum szerint a magyar lakáspiac továbbra is stabil alapokon áll, ugyanakkor a korábbi évek rendkívül gyors drágulását egy jóval kiegyensúlyozottabb időszak válthatja fel.
Az árak várhatóan tovább emelkednek, de már jóval mérsékeltebb ütemben, miközben a lakáshitelezés és az állami támogatások továbbra is élénk keresletet biztosítanak.
A következő évek egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy a lakástámogatási programok milyen formában maradnak fenn, illetve hogy az új lakásépítések képesek lesznek-e végre csökkenteni a kereslet és a kínálat közötti feszültséget. Ha ez sikerül, a lakáspiac hosszabb távon is kiszámíthatóbb pályára állhat.
