A tavalyi év egyik legnagyobb mozgatórugója az Otthon Start hitel volt, amely jelentős lendületet adott a lakáspiacnak. Az év elejére azonban érezhetően megváltozott a hangulat: a korábbi rohamot nyugodtabb időszak váltotta fel, a vásárlók óvatosabbak lettek, a kínálat bővült, és egyre markánsabban rajzolódik ki a különbség a támogatott hitellel és a piaci finanszírozással vásárlók között.
Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint 2026 elején fordulóponthoz érkezett a piac. A korábbi optimizmust fokozatosan felváltotta a megfontoltabb vásárlói magatartás, miközben a kereslet is egyre inkább két részre szakadt.
A kedvezményes hitelek ma már komoly versenyelőnyt jelentenek
Az állami támogatásokra, köztük a 3 százalékos Otthon Start hitelre jogosult vásárlók továbbra is aktívak maradtak. Jellemzően a 40 és 100 millió forint közötti ársávban keresnek ingatlanokat, és a kedvező finanszírozásnak köszönhetően könnyebben hozzák meg a döntést.
Ezzel szemben azok, akik kizárólag piaci hitelben gondolkodhatnak, jóval nehezebb helyzetben vannak. A magasabb kamatszintek miatt sokan már elérték anyagi lehetőségeik határát, ezért vagy elhalasztják a vásárlást, vagy sokkal keményebben alkudoznak.
A szakértő szerint ma már jól látható, hogy a lakáspiac egy részét a támogatott vásárlók mozgatják, míg a többiek egyre visszafogottabban jelennek meg.
Eltűnt a kapkodás, a vevők ma már alaposabban mérlegelnek
A tavalyi évben sokan attól tartottak, hogy lemaradnak a megfelelő ingatlanról, ezért gyorsabban döntöttek. Mára azonban jelentősen megváltozott a hangulat. A vásárlók sokkal tudatosabban keresnek, hosszabban mérlegelnek, miközben a kínálat is folyamatosan bővül.
A XVIII. kerület továbbra is Budapest egyik kedvezőbb árú városrésze, ahol az árszintek átlagosan mintegy 14 százalékkal alacsonyabbak a fővárosi átlagnál.
A panellakások esetében a négyzetméterárak jelenleg 900 ezer és 1,15 millió forint között alakulnak, míg a használt téglalakásoknál 1,2 és 1,4 millió forint közötti árszintek jellemzőek.
Az új építésű lakások sem drágultak jelentősen a használtakhoz képest, ezek négyzetméterára jellemzően 1,2-1,45 millió forint között mozog. A családi házak esetében 850 ezer és 1 millió forint közötti négyzetméterárak a leggyakoribbak.
A családi házaknál a legnagyobb a túlzott árazás
Rácz Gyula László tapasztalatai szerint továbbra is a családi házak tulajdonosai hajlamosak leginkább elszakadni a piaci realitásoktól.
Különösen a korszerűsítésre szoruló, rosszabb műszaki állapotú ingatlanoknál fordul elő, hogy a hirdetési ár akár 12-15 százalékkal is meghaladja a tényleges piaci értéket.
A nagyobb kínálat miatt ugyanakkor ma már szinte minden tranzakció része az alku.
• Panelek és kisebb lakások esetében jellemzően 3-5 százalékos engedményt érnek el a vásárlók.
• A nagyobb, felújítandó családi házaknál a 7-10 százalékos árengedmény sem számít ritkaságnak.
A fiatal családok mozgatják a keresletet
A legaktívabb vevői csoportot jelenleg a családalapítás előtt álló vagy már kisgyermeket nevelő fiatal párok alkotják.
Sokan közülük a XIII. és XIV. kerület magasabb árszintje miatt fordulnak a XVIII. kerület felé, ahol kedvezőbb áron találhatnak megfelelő otthont.
A kerületben létrejövő adásvételek több mint 60 százalékában valamilyen állami támogatás vagy kedvezményes hitel is szerepet játszik, ami jól mutatja, mennyire meghatározóvá vált a finanszírozás a piacon.
A bérleti piac továbbra is erős, de csak bizonyos kategóriákban
A Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelsége miatt a XVIII. kerület bérlakáspiaca továbbra is stabil keresletet élvez. A reptéri dolgozók, valamint a logisztikai cégek munkatársai folyamatos bérlői keresletet biztosítanak.
Egy jó állapotú, egy-két szobás lakásért jellemzően havi 160-220 ezer forintot hajlandók fizetni a bérlők. A 230-250 ezer forint feletti kategóriában azonban már sokkal nehezebb gyorsan bérlőt találni, kivéve, ha az ingatlan újszerű vagy valamilyen különleges adottsággal rendelkezik.
Egyre inkább a reális árak felé mozdul a piac
A szakértő szerint a következő hónapokban nem kell általános árcsökkenésre számítani, ugyanakkor a piac egyre erősebben szelektál. A jó elhelyezkedésű, korszerű és energiatakarékos ingatlanok továbbra is jól tarthatják értéküket, míg a túlárazott, felújításra szoruló vagy kedvezőtlenebb adottságú lakások tulajdonosainak egyre nagyobb kompromisszumokat kell kötniük.
A növekvő kínálat és az erősödő verseny miatt a vevők alkupozíciója várhatóan tovább javul, így a következő időszakban egyre inkább azok az ingatlanok találhatnak gyorsan gazdára, amelyek ára közelebb áll a piaci realitásokhoz.
