A tavaly év végi látványos drágulás után 2026 tavaszára érezhetően új szakaszba lépett a hazai lakáspiac. A korábban szinte megállíthatatlannak tűnő áremelkedés lendülete mérséklődött, a vevők alkupozíciója erősödött, és a prémium kategóriában már az első komolyabb árkorrekciók is megjelentek.
Miközben az elérhetőbb árú ingatlanok továbbra is stabil keresletnek örvendenek, a magasabb árszegmensekben egyre több eladó kénytelen szembesülni azzal, hogy a tavalyi rekordárak mellett már jóval nehezebb vevőt találni.
Egyre nagyobb mozgásterük van a vásárlóknak
Az elmúlt hónapokban látványosan megnőtt az alku szerepe a lakáspiacon. Míg egy évvel ezelőtt átlagosan 3 százalék körüli engedményt lehetett elérni, addig 2026 tavaszára már 4 százalék fölé emelkedett az átlagos alku mértéke.
A használt téglalakások piacán még ennél is nagyobb engedmények váltak általánossá: a vevők átlagosan 4,6-4,9 százalékos árengedményt tudtak elérni, vidéken pedig egyes térségekben az 5-7 százalékos alkuk sem számítanak ritkaságnak. Kelet-Magyarországon a vásárlók átlagosan már közel 7 százalékkal tudták lejjebb vinni a hirdetési árakat.
A panellakások esetében továbbra is élénkebb a kereslet, így ebben a szegmensben mérsékeltebb, nagyjából 3 százalékos alkuk jellemzőek.
Az eladók is visszafogták az áremeléseket
A kínálati árak emelkedése is jelentősen lelassult. A használt téglalakásoknál a tavaly év végi 4,3 százalékos növekedési ütem 2,6 százalékra mérséklődött.
Nyugat-Magyarországon ráadásul már konkrét árcsökkentések is megjelentek, ami arra utal, hogy egyre több tulajdonos kezdi elfogadni: a tavalyi drágulási hullám után megváltoztak a piaci viszonyok, és a vásárlók már jóval megfontoltabban döntenek.
A prémium kategóriában már érezhető a korrekció
A lakáspiac egyre inkább két részre válik szét. Az Otthon Start Program árhatárain belül elérhető ingatlanok iránt továbbra is stabil a kereslet, a magasabb árkategóriákban azonban egyre inkább látszik a fizetőképes kereslet korlátja.
A tavaly év végi csúcshoz képest a budai használt téglalakások átlagos négyzetméterára közel 10 százalékkal csökkent, míg a budai panellakások esetében mintegy 4 százalékos visszaesés figyelhető meg. Kisebb korrekció már a belvárosi, valamint a kelet- és nyugat-magyarországi téglalakások piacán is látható.
Ezzel szemben a kedvezőbb ársávban tovább folytatódott a drágulás. A pesti téglalakások, illetve a vidéki panelingatlanok ára további 2-6 százalékkal emelkedett.
„A tavalyi gyors drágulást sok vásárló már nem tudta lekövetni. Ahol a legnagyobb mértékben emelkedtek az árak, ott jelentek meg először a nagyobb alkuk és az első árkorrekciók is” – fogalmazott Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A jegybank szerint is túlfűtötté vált a piac
A Magyar Nemzeti Bank júniusi jelentése szerint 2025 végén a hazai lakásárak országos szinten mintegy 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet. Ez az elmúlt húsz év egyik legjelentősebb túlértékeltségi szintjének számított.
A Duna House friss tranzakciós adatai ugyanakkor arra utalnak, hogy a korrekció első jelei már megjelentek. A hirdetési árak növekedése lassult, a vásárlók egyre nagyobb engedményeket tudnak elérni, és a legdrágább szegmensekben már tényleges árcsökkenések is megfigyelhetők.
A szakértők ugyanakkor hangsúlyozzák, hogy nem országos árzuhanásra kell számítani, sokkal inkább egy fokozatos alkalmazkodási folyamat zajlik.
Nem összeomlás, hanem lassú átrendeződés jöhet
A Duna House várakozásai szerint az év második felében sem várható drámai fordulat. A 3 százalékos Otthon Start hitel továbbra is támaszt jelenthet a megfizethetőbb kategóriákban, miközben a prémium szegmensben folytatódhat a lassú korrekció.
Mindez egyre inkább kettészakadó piacot vetít előre. Az elérhetőbb árú lakásoknál stabil kereslet és mérsékelt áremelkedés maradhat jellemző, míg a drágább ingatlanoknál tovább nőhet az alku szerepe, és egyre több tulajdonos kényszerülhet árcsökkentésre.
A következő hónapokban ezért már nem feltétlenül a négyzetméterárak változása árulja el a legtöbbet a piac állapotáról, hanem az, hogy mekkora engedményt tudnak elérni a vevők, és mennyire hajlandók az eladók alkalmazkodni az új piaci környezethez.
